ACCIÓN HIPOTECARIA. EL CÓMPUTO DEL TÉRMINO PARA QUE ÉSTA PRESCRIBA, EMPIEZA A CONTAR A PARTIR DE QUE PUEDA EJERCITARSE, CON BASE EN LO PACTADO EN LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO DE CRÉDITO SIMPLE CON INTERÉS Y GARANTÍA HIPOTECARIA.

El término de diez años para que prescriba la acción hipotecaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2918 del Código Civil para el Distrito Federal , en relación con el diverso numeral 1159 del mismo ordenamiento, no empieza a contar a partir de la primera fecha en que el acreditado incumpla con la obligación, sino desde que nace el derecho del acreedor para ejercer tal acción, con base en lo expresamente pactado en el contrato de crédito simple con interés y garantía hipotecaria. Es decir, para que la acción hipotecaria sea procedente en principio, se requiere la exhibición de la escritura pública en que conste el crédito y la hipoteca, debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, y ser el crédito de plazo cumplido o que deba anticiparse; y, para que la acción prescriba, se requiere que haya transcurrido el término de diez años contados a partir de que la acción hipotecaria, derivada del incumplimiento del deudor, pueda ejercitarse con arreglo, como ya se precisó, al título inscrito y a lo expresamente pactado en el contrato. Dicho momento no necesariamente corre desde el inicio del incumplimiento del deudor, esto es, si en las cláusulas del contrato las partes acuerdan que el vencimiento anticipado del plazo tendrá lugar por falta de pago de dos o más mensualidades consecutivas, tal cómputo no podrá empezar desde el primer incumplimiento, sino hasta que se dé el supuesto pactado, es decir, hasta que fenezca el segundo mes, momento en el que el acreedor sí podrá promover su demanda hipotecaria, siendo que de no hacerlo y permitir que transcurra el plazo de diez años desde esa fecha, entonces sí será procedente la prescripción negativa de las obligaciones asumidas por el deudor, en términos de lo dispuesto en el artículo 2918 del Código Civil. SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.