CAPITALIZACIÓN DE INTERESES. AUN CUANDO SE PACTE UNA TASA FIJA ANUAL, CONSTITUYE UNA PRÁCTICA USURARIA CUANDO SE CALCULA SOBRE EL VALOR MENSUAL ACTUALIZADO DEL BIEN INMUEBLE HASTA EL FINIQUITO TOTAL DEL CRÉDITO, POR LO QUE ESA PRÁCTICA ES INCONVENCIONAL E ILEGAL (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 1a./J. 46/2014 (10a.), de título y subtítulo: "PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS. INTERPRETACIÓN CONFORME CON LA CONSTITUCIÓN [ABANDONO DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 132/2012 (10a.) Y DE LA TESIS AISLADA 1a. CCLXIV/2012 (10a.)].", en lo que interesa, determinó que la permisión de acordar intereses tiene como límite que una parte no obtenga en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de la otra, un interés excesivo derivado de un préstamo; partiendo de dicha premisa, cuando se pacte una tasa fija anual, por ejemplo, del siete punto seis por ciento (7.6%) sobre el valor actualizado mensualmente del inmueble adquirido, hasta el finiquito del crédito, se está ante un pacto que constituye una modalidad de usura, al permitir una capitalización de intereses, porque su cálculo no es sobre la cantidad adeudada (saldo insoluto), sino actualizada mes con mes del valor del bien raíz, por lo que dicha práctica es inconvencional e ilegal conforme a los artículos 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y 2397 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, que establece: "Las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir de antemano que los intereses se capitalicen y que produzcan intereses." TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.