CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ASPECTOS QUE DEBEN CONSIDERARSE PARA MITIGAR LA PENA CONVENCIONAL DERIVADA DE SU INCUMPLIMIENTO TOTAL.

Hechos: En una controversia de arrendamiento inmobiliario, en el que se pactaron obligaciones sucesivas por las partes, la arrendadora (inmobiliaria) omitió cumplir con la entrega de la licencia de uso de suelo con los requisitos para la operación del local que se arrendó por una empresa que se dedica a la producción y comercio de tequila, lo que generó que incumpliera con las obligaciones establecidas a su cargo y, con ello que fuera condenada a la rescisión, así como al pago de la pena convencional pactada en el contrato de arrendamiento, que consiste en el pago del importe equivalente a los meses de renta mensual que restaban a partir de la rescisión hasta el término de la vigencia del contrato, que en el caso eran cinco años. Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que la pena convencional derivada de un incumplimiento total al contrato de arrendamiento puede mitigarse tomando en consideración la calidad que guarda cada una de las partes en la relación contractual, si se trata de personas morales o físicas, la conducta desplegada durante la relación contractual o en el trámite del juicio o si se está ante la presencia de una especialista en su ramo, para poder establecer si conocía los alcances del incumplimiento y, sobre esa base, determinar quién incumplió con las obligaciones a su cargo para llevar a cabo una reducción en la condena establecida para cubrir los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. Justificación: Lo anterior, porque la Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías (firmada en Viena el 11 de abril de 1980), en su artículo 77 señala que el deber de mitigar el daño se extiende, inclusive, al lucro cesante, es decir, a aquel daño que aún no se ha producido pero que eventualmente, producto del incumplimiento, puede acaecer en el futuro. Por su parte, el artículo 7.4.8 de los Principios Unidroit (sobre los contratos comerciales internacionales, del Instituto Internacional para la Unificación del Derecho Privado), respecto de la atenuación del daño establece que la parte incumplidora no es responsable del daño sufrido por la perjudicada, en tanto que el daño pudo haber sido reducido si esa parte hubiera adoptado medidas razonables, y la perjudicada tiene derecho a recuperar cualquier gasto razonablemente efectuado en un intento de reducir el daño. Dichos instrumentos internacionales reconocen un deber general de mitigar el daño, ya sea que esté consagrado legalmente o que, sin estarlo en forma expresa en la ley, sea reconocido por la jurisprudencia y la doctrina. Atento a ello, es importante que la aplicación de la regla sea consecuente con los fines establecidos por la ley para la indemnización de perjuicios y que lo sea además con el resto del sistema. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.