ARRENDAMIENTO. EL ARTICULO 2448-D DEL CODIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL QUE ESTABLECE UN LIMITE DEL OCHENTA Y CINCO POR CIENTO AL INCREMENTO DE RENTAS NO TIENE APLICACION CUANDO CON LA OPOSICION DEL ARRENDADOR EL INQUILINO CONTINUA HABITANDO EL INMUEBLE DESPUES DE VENCIDO EL TERMINO DEL CONTRATO O SU PRORROGA.

Los antecedentes legislativos de las reformas al mencionado código, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 7 de febrero de 1985, y la interpretación sistemática de los artículos 2448-C y 2448-D, que se incluyen en esas reformas, ponen de relieve que el último precepto, que establece el límite de ochenta y cinco por ciento al incremento de rentas, no tiene aplicación cuando contra la voluntad del arrendador el inquilino continúa habitando el inmueble después de vencido el término del contrato o su prórroga, pues de aceptar lo contrario, el término de tres años (uno forzoso y dos de prórroga), que como máximo se pretendió proteger al inquilino mediante el primero, quedaría burlado, toda vez que sabiendo éste que legalmente el arrendador no podría incrementar la renta en un porcentaje superior al previsto en el artículo 2448-D, optaría por continuar habitando el inmueble después de vencido el contrato, tanto como fuera posible, agotando cualquier recurso a su alcance, con lo que tampoco se lograría el propósito del legislador al crear dichas reformas, consistente en conciliar los intereses de arrendador y arrendatario, así como no desalentar la construcción de la vivienda para arrendamiento, pues en las condiciones señaladas el arrendador no podría actualizar el monto de las rentas cuando menos cada tres años, y en cambio sí podrá hacerlo si se establece que el artículo 2448-D no es aplicable en la hipótesis de referencia. Es verdad que con este último dispositivo el propósito del legislador fue proteger al inquilino de las alzas frecuentes e inmoderadas de las rentas, pero debe partirse de la base que determinó protegerlo mientras el contrato o su prórroga estuviera vigente, pero no durante el lapso en que sin derecho continúe habitando el inmueble por haber fenecido aquél, ya que ello equivaldría a proteger una situación contraria a derecho y de paso se fomentaría al incumplimiento de los contratos. Además, si la finalidad hubiera sido proteger al inquilino indefinidamente, no se hubiera fijado el tope máximo de tres años a que se refiere el artículo 2448-C. Independientemente de lo anterior, se estima que aquel precepto no tiene aplicación en el último de los supuestos mencionados, porque el objeto fundamental de la reforma de que se trata es evitar el incremento de las rentas de manera desproporcionada, y obviamente cuando se pacta un incremento de las mismas para el caso de no desocupar el inmueble al término del contrato, lo que en realidad se pacta es una pena convencional y no un incremento a la renta.