DESAHUCIO. EXCEPCIONES OPONIBLES EN EL JUICIO.

La interpretación gramatical, sistemática y lógica del artículo 494 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal evidencia, que el desechamiento de plano a que se refiere su primer párrafo, no comprende a toda clase de excepciones y defensas, susceptibles de hacerse valer en un juicio especial de desahucio. En efecto, su tenor no contiene palabras que impliquen, que el rechazo opere de manera tan general y absoluta, que abarque, por ejemplo, a la falta de personalidad, a la falta de legitimación activa o pasiva en la causa, a la nulidad del contrato de arrendamiento, a la prescripción, etcétera, sino que su texto indica, que su desestimación sin substanciación de artículo está prevenida para una sola clase de excepciones, en la cual están incluidas únicamente, aquellas que tienen que ver con el derecho que, en casos excepcionales, la ley concede al arrendatario "para no pagar la renta", y de éstas, sólo son admisibles, las sustentadas en los artículos 2431 a 2434 y 2445 del Código Civil para el Distrito Federal (siempre y cuando se ofrezcan con sus pruebas) pues las demás pertenecientes a la clase antes señalada, deben desecharse de plano. Al interpretar sistemáticamente la disposición de que se trata relacionándola con los artículos 489 del Código de Procedimientos Civiles y con los artículos 2398, 2399, 2425 fracción I, 2431 a 2434 y 2445 del Código Civil para el Distrito Federal, se advierte que la obligación fundamental que contrae el arrendatario, al celebrar un contrato de arrendamiento, consiste en el pago de la renta convenida. La falta de pago "de dos o más mensualidades" faculta al arrendador a demandar el desahucio. El arrendatario que se encuentra en esta situación podría alegar, en vía de excepción, un sinnúmero de motivos que, en su concepto justificarían su omisión en el cumplimiento de la principal obligación a su cargo, como por ejemplo, un pretendido derecho a retener el importe de pensiones rentísticas, por cualquier causa. Sin embargo, la ley no concede tal derecho a los arrendatarios, ya que cuando las excepciones tienen que ver con la falta de pago de la renta, es decir, con la justificación de que, aun cuando se ha dejado de pagar la renta, el deudor no ha incurrido en incumplimiento culpable, se actualiza la regla general, en el sentido de que no cabe oponer excepciones que versen sobre este tema, salvo las sustentadas en los artículos 2431 a 2434 y 2445 del Código Civil para el Distrito Federal, que prevén el derecho del locatario a no pagar la renta o a obtener una reducción proporcional en al monto de ella, cuando se le impide el uso total o parcial del bien arrendado; pero en este caso deben ofrecerse las pruebas para acreditar esas excepciones. No sería lógico, además, considerar la existencia de una prohibición de oponer en un juicio especial de desahucio toda clase de excepciones, dilatorias o perentorias, pues se llegaría al absurdo de que sobre la base del artículo 494 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, se tendría que rechazar, verbigracia, la excepción de falta de legitimación activa en la causa, a pesar de que estuviera demostrado fehacientemente, que el demandante es alguien completamente distinto al arrendador, lo que daría lugar a que indebidamente se diera intervención a quien careciera de la calidad dada por la ley para promover el juicio. Es también significativo, que en su párrafo final se mencione la improcedencia de la reconvención y de la compensación. La compensación es admisible como excepción en otro tipo de juicios, pero en el de desahucio se estima improcedente, según disposición expresa de la ley. Al respecto se considera, que no sería lógico que se hiera mención expresa a tal institución, si el sentido del primer párrafo fuera el de proscribir de manera general y absoluta toda clase de excepciones, puesto que la improcedencia de la compensación, habría estado comprendida en ese primer párrafo y no habría existido la necesidad de una reiteración en el último. En el supuesto, no concedido, de que hubiera equivocidad en el texto del mencionado artículo 494 y que el precepto admitiera interpretación en dos sentidos diferentes, uno, referido a la prohibición absoluta de oponer toda clase de excepciones y defensas, salvo las sustentadas en los artículos 2431 a 2434 y 2445 del Código Civil para el Distrito Federal y, otro, orientado a considerar, que la regulación no tiene como materia toda clase de defensas y excepciones, sino únicamente a las relacionadas con el derecho del arrendador a no pagar la renta y, en consecuencia, las excepciones excluidas son las que versan únicamente sobre este tema, salvo las sustentadas en los preceptos sustantivos antes citados, aun en esta hipótesis, el primero de dichos sentidos tendría que ser rechazado, porque el artículo 14 constitucional preve una amplia garantía de defensa, como presupuesto para la privación de derechos, y debe presumirse que con la expedición de leyes secundarias, se persigue la operancia plena de los preceptos constitucionales y no su contravención. Al partirse de esta base, es claro que el verdadero sentido de la disposición adjetiva en comento es el mencionado en segundo término, por ser el que restringe con menor intensidad el derecho de contradicción a la pretensión de desahucio, puesto que conforme al primero, el arrendatario casi se vería privado de la posibilidad de una defensa efectiva, al dejársele como única posibilidad, la oposición escasa de excepciones, sustentadas en unos cuantos preceptos. De ahí que el desechamiento de plano, previsto en el primer párrafo del artículo 494 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, sólo se justifica en los siguientes dos casos, a saber: I. Cuando se surten estos dos elementos: a) La oposición de excepciones relacionadas exclusivamente con la falta de pago de la renta y b) La causa invocada por el demandado para incumplir con tal obligación debe ser distinta a las que previenen los artículos 2431 a 2434 y 2445 del Código Civil para el Distrito Federal, y II. Cuando las excepciones, sustentadas en estos últimos preceptos, se opongan sin ofrecer las pruebas para acreditarlas. CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.