CONVENIO PRIVADO CELEBRADO POR LAS PARTES QUE AMPLIA EL CONTRATO NOTARIAL DE COMPRAVENTA. NO ES NECESARIO QUE CONSTE EN DOCUMENTO PUBLICO, EN VIRTUD DE QUE HUBO CUMPLIMIENTO VOLUNTARIO Y NO FUERON OBJETADAS DE FALSEDAD LAS FIRMAS DE ESE CONVENIO O SU CONTENIDO.

En general es inexacto que sea nulo el convenio privado porque modifique el contrato otorgado en instrumento público y que por ello debió de otorgarse con los mismos requisitos de forma que para esta clase de contratos de compraventa exige la ley, máxime que no fue ratificado por las partes que lo celebraron y por aparecer nuevas obligaciones a cargo de la quejosa que no fueron materia del contrato principal. Aunque es verdad que la compraventa de inmuebles debe constar en escritura pública cuando su valor excede de $500.00, según los artículos 2316 y 2320 del Código Civil aplicable supletoriamente en materia de comercio, también lo es que el convenio no puede ser nulo por falta de forma, porque las partes lo cumplieron voluntariamente, en los términos del artículo 2234 del Código Civil, dado que la vendedora autorizó a la inmobiliaria para que pagara del saldo del precio convenido y por cuenta de aquélla las contribuciones o impuestos que adeudara sobre el mencionado inmueble objeto de la compraventa, siempre que pasaran 15 días y la vendedora no mostrara al notario los comprobantes de la Tesorería del Distrito Federal, para que autorizara definitivamente la escritura como sucedió; para que pagara al notario los honorarios y gastos de las escrituras por cancelación de adeudos de la vendedora; y para que la inmobiliaria pagara el 50% del saldo que quedara a favor de la vendedora en un plazo de 90 días y el otro 50% restante en el plazo de 120 días, ambos a plazos contados a partir de la fecha de la escritura; para que en caso de afectación la vendedora pagara el valor correspondiente a la superficie afectada, en la inteligencia de que la indemnización que se obtuviere se destinaría al pago de impuestos de cooperación y plusvalía; además, que el monto que debería cubrir la vendedora a la compradora por concepto de la afectación que pudiera resultar, se calcularía proporcionalmente a razón del precio en que se fincó la compraventa; que las vendedoras desocuparían la propiedad en un plazo que fue señalado de común acuerdo y permitirían iniciar desde luego las obras de urbanización que deseaba realizar la compradora. Estipulaciones éstas, que las partes cumplieron voluntariamente, con excepción de lo convenido en el sentido de que la vendedora pagaría el valor correspondiente a la superficie afectada con anterioridad que se rehusa a cumplir; cuestión ésta que no afecta en manera alguna el contrato de compraventa, pues según los numerales 2248 y 2249 del mismo ordenamiento legal, habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez, se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero, en la inteligencia de que la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho. Por lo tanto, si en la referida escritura pública número 10502 de veintiséis de agosto de mil novecientos setenta, en sus cláusulas 4a., 5a. y 6a., las partes expresamente convinieron sobre la cosa y el precio, estipulando el vendedor la transferencia de la propiedad al comprador, es inconcuso que el contrato de compraventa es el que se contiene en el aludido instrumento público que llena todos los requisitos de validez en cuanto a su forma y el convenio privado celebrado por las mismas partes en la misma fecha, no era necesario que constaran en documento público, máxime que ninguna de las partes ha objetado de falsedad las firmas de ese convenio o de su contenido, y en materia mercantil cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, como lo estableció la responsable.