REGISTRO PUBLICO. CASO EN QUE NO PUEDE SER INVOCADA LA BUENA FE EN EL.

Si bien el principio general relativo a que la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, consagrado por el artículo 3006 del Código Civil del Distrito Federal, tiene como excepción (en favor de terceros adquirentes registrales de buena fe) la prevista en el artículo 3007 del propio Código Civil, que dice, en lo conducente: "No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito...", no es menos importante la observación de que, como toda excepción, la de que se trata tiene que ser estrictamente aplicada en sus términos, esto es, sin que pueda hacerse extensiva a caso alguno no comprendido en su texto, en tanto que, al respecto, es aplicable el artículo 11 del Código Civil aludido, que estatuye: "Las leyes que establecen excepción a las reglas generales no son aplicables a caso alguno que no esté expresamente especificado en las mismas leyes". Si en la hipótesis en que se halla la tercera adquirente, falta uno de los requisitos de la disposición indicada, la responsable debió concluir que la misma carecía de aplicación. Porque la excepción únicamente se surte cuando, entre otros requisitos, se da el de que la anulación del derecho del otorgante, se haya realizado con base en la existencia de un título anterior "no inscrito". Lo que significa que no se cumple tal requisito, cuando la anulación del derecho del otorgante, se efectúa en virtud de un título anterior "sí inscrito", si la sentencia anulada, título anterior de propiedad del otorgante, al haberse inscrito en el Registro antes de la declaración de nulidad, logró que faltara el requisito susodicho de que el título (declarado nulo) fuera de un "título anterior no inscrito". La razón por la que el precepto señala como requisito de la excepción mencionada, que la nulidad del derecho del otorgante haya sido declarada en virtud de un título anterior "no inscrito", estriba en que, si el título nulo del otorgante se encuentra inscrito (aquí el caso de la sentencia falsa), ello permite al adquirente investigar los vicios o defectos del título inscrito, dada su publicidad por la inscripción, según lo ya explicado. Resulta importante advertir que el artículo 3007 del Código Civil del Distrito Federal, es una reproducción sustancial del texto y del sentido del artículo 34 primitivo de la Ley Hipotecaria Española, que decía: "No obstante lo declarado en el artículo anterior, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero, una vez inscrito, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro". Interpretando ese texto, Fernando Campuzano y Herma, en sus Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria, Segunda Edición "Reus" de 1941, Tomo I, página 526, explica el punto, coincidiendo con la misma estimación anterior de esta Tercera Sala: "Por eso el artículo 34 de la ley primitiva estableció la excepción al anterior principio consignado en el artículo 33, declarando que los actos que se ejecutaran u otorgaran por persona que en el Registro apareciere con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarían en cuanto a tercero, aunque después se anulara o resolviera el derecho del otorgante, en virtud de título anterior no inscrito o por causas que no resultaran claramente del mismo registro; solamente en virtud de un título inscrito podría invalidarse en perjuicio de tercero, otro título posterior también inscrito" (Explicación semejante del texto anterior del artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española, que nuestro artículo 3007 copió sustancialmente, se contiene también en el Tratado de Legislación Hipotecaria de Enrique Jiménez Omar, de Ediciones Españolas, S.A., también de 1941, Tomo I, páginas 170 y 171). Por consiguiente, si en el caso es nulo el título del otorgante (la sentencia falsa delictuosamente) y si ese título anterior fue inscrito, no cabe duda de que, de acuerdo con el precepto y la doctrina expuestas, también es nulo el título subsiguiente de la sociedad compradora asimismo inscrito.