REGISTRO PUBLICO. TERCEROS DE BUENA FE.

La inscripción en el Registro Público desempeña una función fundamental de publicidad, conforme a la que se llena la necesidad de que haya una notificación pública y auténtica, a la sociedad, de la existencia de los derechos que se inscriben. La inscripción evita los fraudes y los abusos, evita la ocultación de los gravámenes, pues pone de manifiesto la condición de los inmuebles, y hace mas seguros los hechos o actos jurídicos traslativos de la propiedad. La publicidad, por la inscripción en el registro, de los gravámenes y de todos los actos traslativos de la propiedad y de las restricciones y modificaciones de esta que limitan su valor y circulación, se halla de tal manera arreglada que, por virtud de la misma, pueda y deba conocerse la historia de cada inmueble, en lo que se refiere a todas sus mutaciones, gravámenes y desmembramientos que sufra. Surge así el principio registral llamado de tracto sucesivo, que significa que la serie de inscripciones registrales, debe formar una cadena ininterrumpida, de tal manera que la inscripción última debe derivar de la voluntad del titular que aparezca de la inscripción inmediata anterior, y esta de la que inmediatamente le preceda y así sucesivamente. Consecuencia de este principio, es la prohibición legal de que los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos, aparezcan inscritos al mismo tiempo en favor de dos o mas personas diversas. Ahora bien, de acuerdo con el artículo 2835 del Código Civil, es tercero de buena fe quien, sin intervenir en un acto o contrato, sin embargo tiene, en relación con la cosa que ha sido objeto del propio acto o contrato, un derecho adquirido de buena fe, por título oneroso, amparado por una inscripción y que no sea violatorio de ninguna ley prohibitiva o de interés público, significando esto último que, en aplicación del principio de tracto sucesivo de que ya se habló y del de publicidad de las inscripciones, los titulares posteriores inscritos también han de sufrir, en cuanto que deben de conocerlo por la inscripción, las consecuencias del derecho anterior inscrito contrario a la ley prohibitiva o al interés público. Porque siendo injusto y contrario a la buena fe, que goce de la protección del registro, aquél que por si mismo ha llegado al conocimiento cabal de las condiciones del acto de que se trata, aunque este no se halle inscrito, con mayor razón es injusto que goce de esa protección quien, en razón de los principios de publicidad y de tracto sucesivo debe de conocer el acto, sus antecedentes y consecuentes, en virtud de las inscripciones respectivas. En tales condiciones, esto es, cuando el vicio aparece del propio registro, de una inscripción anterior, debe de aceptarse que la posterior carece de la virtud, porque sería contrario a la buena fe registral, de legitimar o convalidar el acto viciado, ni de legitimar las subsecuentes inscripciones que consecuentemente participan, en aplicación de los multicitados principios de publicidad y tracto, del vicio de la inscripción antecedente.