ARRENDAMIENTO. RESCISION POR FALTA DE PAGO DE MAS DE TRES MENSUALIDADES. DECRETO DE 24 DE DICIEMBRE DE 1948.

El artículo 7o., fracción I del Decreto sobre prórroga de arrendamiento de 24 de diciembre de 1948, establece que procede la rescisión del contrato por falta de pago de tres mensualidades; otorgando, sin embargo, al arrendatario, el derecho de extinguir la acción rescisoria mediante la exhibición del importe de las rentas adeudadas. Del texto mismo de este mandato aparece que contiene una disposición de excepción, y como tal, debe ser aplicada estrictamente al caso especificado en la misma. Dentro de este criterio, debe decirse que cuando la acción rescisoria se entabla por falta de pago de más de las tres mensualidades que señala el precepto, la exhibición que de las rentas adeudadas haga el demandado al contestar el libelo, resulta ineficaz para extinguir dicha acción, por no estarse en la hipótesis prevista por tal disposición. En principio, todo contratante está obligado a cumplir estrictamente las obligaciones que le impone el contrato, y en el caso particular del arrendamiento, la obligación principal del arrendatario se contrae al pago de la renta en monto, modo, término y lugar estipulados en el contrato. Así lo disponen expresamente los artículos 2425 y 2427 del Código Civil. Sin embargo, el artículo 7o. fracción I del Decreto invocado, consagra una excepción al autorizar al inquilino a pagar las tres mensualidades adeudadas hasta antes de que tenga lugar la diligencia de lanzamiento. Pero esta excepción no puede extenderse a situaciones de mora del deudor más graves que la específicamente prevista, pues en el caso la protección de los intereses del arrendatario redundaría en un sacrificio, no autorizado, de los derechos del arrendador. Por donde se concluye que cuando la mora en el pago puntual de la renta comprende más de tres mensualidades, no es posible, jurídicamente, que la exhibición de las mensualidades adeudadas libere al inquilino de las obligaciones contraídas en su contrato de arrendamiento.