HIPOTECA, ACCIONES DERIVADAS DEL CONTRATO DE.

La doctrina tradicional, elaborada en torno al Código de Procedimientos Civiles de mil ochocientos setenta y dos, enseña que la acción hipotecaria tiene por objeto: I. El pago del capital garantizado con la hipoteca; y II. Su prelación. Por lo mismo, son dos acciones diversas, una principal, que trata del cumplimiento del contrato, y otra incidental, que dirige a hacer efectiva la garantía de la primera obligación. Aquella es personal y debe dirigirse contra el obligado, y ésta es real y ejercitable contra cualquier poseedor, en el caso de no cumplir el deudor su contrato. Del análisis de estas acciones resulta que el acreedor tiene que dirigir su acción de cobro contra el deudor, y su acción real contra la finca, cualquiera que sea el poseedor; pero cuando la venta de los bienes gravados, se efectúa en términos de que el comprador se obliga a satisfacer el valor de la hipoteca, si de este contrato se da aviso al acreedor y está conforme, hay una verdadera sustitución de deudor, y entonces puede dirigir la acción personal del cobro contra el poseedor, que es el deudor, y la acción real contra la finca responsable (Pablo Zayas; México, 1872; tomo I; página 307). De la exposición doctrinal anterior, se advierte que, aunque el Código de Procedimientos Civiles de mil ochocientos setenta y dos sólo daba al acreedor hipotecario la acción de ese nombre, era posible destacar, teóricamente, dentro de ella, ora la acción personal, ora la real, que debían ejercitarse unidas. El régimen del mencionado código fue reformado por el ordenamiento de mil ochocientos ochenta, que, al tenor de su artículo 959, abre para el acreedor hipotecario, aparte de la acción real que ese nombre lleva, la ejecutiva y la ordinaria; y a partir de ese ordenamiento, en el código de mil ochocientos ochenta y cuatro artículo 1024 y en el vigente, las tres acciones existen con caracteres profundamente diferenciados. Por virtud de la acción real hipotecaria, según su nombre lo indica, es la cosa la que se persigue. La acción ejecutiva personal se diferencia de aquella en que el actor no persigue el inmueble para pagarse con el valor de su venta, sino que tiene por objeto, obtener el pago con cualesquiera bienes del demandado, en cuanto basten para cubrir el importe de su crédito. La acción real se inicia con la expedición de la cédula que se fija sobre el inmueble; la ejecutiva, con el mandamiento de ejecución, y, en su caso, el embargo de los bienes que el deudor señale, o que en su defecto, designe el actor.