HIPOTECAS, NATURALEZA DE LAS.

La Fracción III del artículo 1827 del Código Civil de 1884, dispone que la hipoteca de predios sólo comprende las accesiones y mejoras permanentes que tuviese el predio, y que aumenten su área, sus edificios y construcciones. Como se ve, la fracción transcrita usa la palabra" accesiones"; pero por su natural sentido, sólo se circunscribe a las accesiones naturales o a las mejoras permanentes del predio, que según la clásica teoría romana, en la que se inspiró el Código Civil de 1884, se producen tratándose de bienes inmuebles, por aluvión, avulsión, nacimiento de una isla, mutación de cauce, edificación, plantación o siembra. Ninguna de estas formas de accesión, que son a las que se refiere la fracción III del precepto citado, comprende las rentas de una casa, y es por lo tanto racional admitir que la enumeración que contiene dicho artículo, no comprende las rentas, y para que éstas se consideren incluidas en la hipoteca, es necesario un pacto expreso, ya que, aun estimadas como derechos reales, no constituyen el inmueble mismo dado en garantía y pueden sin dificultad técnica alguna, quedar excluidas del gravamen hipotecario, aun cuando no sean susceptibles de hipotecarse aisladamente, por prohibición expresa del artículo 1834 del propio ordenamiento, circunstancia que obligó al legislador a incluir en el Código Civil actualmente en vigor en el Distrito Federal, un texto expreso contenido en el artículo 2897, para comprender en la hipoteca las rentas posteriores, no al vencimiento de la obligación sino al tiempo de exigirse ésta, pues no otra cosa se desprende del texto de ese precepto, al disponer que, salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprende las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.