ARRENDAMIENTO, IRRETROACTIVIDAD DE LA PRORROGA DEL.

No existe en nuestro sistema legal una norma jurídica que indique cuándo puede establecerse la retroactividad de una ley, aun cuando el artículo 14 de la Constitución Federal estatuye la categórica prohibición de que se aplique una ley retroactivamente. En el Código Civil, vigente en el Distrito Federal, la cuestión se precisa un poco más, ya que en su artículo 2o., transitorio, se dice que sus disposiciones se aplicaran a los efectos de los contratos celebrados antes de su vigencia, pero fijando la excepción de que no se haga dicha aplicación, si con ella se violan derechos adquiridos. Este precepto nos indica que el legislador se pronuncia por una de las diferentes teorías que han sido elaboradas en el proceso de retroactividad de las leyes, y que no es otra que la de los derechos adquiridos. Así pues, sin estudiar si esta teoría tiene una verdadera base científica, o si la de las situaciones jurídicas abstractas y concretas, establecida por Bonnecase es mejor, o, en su caso, la teoría de la objetividad y de la aplicación inmediata de la ley, de Roubbier, es la que va más de acuerdo con el respeto de las situaciones jurídicas creadas y la que al mismo tiempo aporta más facilidad al legislador para el desarrollo del proceso evolutivo de las normas jurídicas, en sentido ascendente, esta Suprema Corte debe concretarse a resolver la cuestión, siguiendo la tendencia que emana de la ley, y que como se ha dicho, no es otra que la que se funda en la teoría de los derechos adquiridos, y aun cuando ésta tiene el defecto fundamental de que no ha sido posible hasta ahora fijar una definición precisa de lo que debe entenderse por derecho adquirido, tomándose ideas generales de la mayoría de los autores que se han ocupado de comentar dicha teoría, se puede determinar como derecho adquirido, aquel que nos pertenece en virtud de un título propio, creado en provecho de su titular, exclusivamente, en contraposición de las facultades consistentes en la autorización que se tiene para obrar por virtud de un título general, que no puede invocarse exclusivamente por nadie, sino que ha sido y se tiene como dictado en favor de todos, distinguiéndose, a su vez, de las esperanzas o expectativa de derecho, que no son otras que aquellos derechos que se pueden obtener, pero que todavía no se obtienen con la realización de determinados actos previstos por la ley. Siendo la violación de derechos adquiridos, el caso típico de retroactividad, es necesario examinar si la aplicación del nuevo Código Civil, en la parte que prorroga un contrato de arrendamiento, celebrado en determinadas condiciones o reglas, viola, o no, tales derechos. Para ese efecto es indispensable interpretar el pensamiento del legislador, que en el caso no pudo ser otro que fijar una regla en vista de intereses de importancia, que puedan ser clasificados como sociales o colectivos, toda vez, que cuando se manda que el propietario no puede disponer de su propiedad, en determinadas condiciones, ese mandato es una ley muy importante, que afecta a nuestro régimen de propiedad y que debe considerarse, por lo tanto, como una ley de interés social. Entre nosotros, existe el reconocimiento de la propiedad privada, y para establecer limitaciones a ese derecho, debe tenerse en cuenta no sólo circunstancias accidentales o esporádicas que se presentan en tales o cuales contratos, sino el interés de la colectividad, y puesto que, en el fondo, las prórrogas del contrato de arrendamiento, en beneficio de los arrendatarios, constituyen limitaciones al ejercicio de la propiedad, para que puedan estar perfectamente fundadas, hay que decidirlas no en circunstancias meramente accidentales y aplicables a determinados contratos, sino en general, a todos los contratos de esa naturaleza, teniendo en cuenta el beneficio colectivo; así pues, la disposición que se contiene en el Artículo 2485 del Código Civil, vigente en el Distrito Federal, no puede estimarse sino como una limitación establecida a la propiedad, en beneficio de una clase muy numerosa y hasta cierto punto desvalida, o por lo menos más débil que la de los propietarios, con el fin de establecer cierto equilibrio, de donde se deduce que en virtud de un interés público, se limitó la facultad del propietario, para beneficiar a una clase muy numerosa, como la son los locatarios y los arrendatarios. Aun cuando esa disposición y la intención del legislador no pueden elevarse a la categoría de un estatuto de derecho público, sí debe estimarse, por lo menos, como un nuevo precepto jurídico benefactor de un sector social de mucha importancia, y de ninguna manera de dos partes contratantes: tiene, pues, muchas raigambres de interés general, que no deben perderse de vista, porque es precisamente ese interés, el fundamento esencial de la razón del legislador, para limitar la autonomía de la voluntad de los contratantes, a quienes no se permite llegar a pactar o celebrar convenciones que el propio legislador se ha reservado establecer. En multitud de legislaciones se fija, tratándose de los contratos de arrendamiento, la duración mínima, la máxima, el precio y el modo en que deben usarse determinados bienes. Si la ley, en estos casos, establece una reglamentación respecto de la duración de los contratos, ¿puede invocarse como un obstáculo para que se realicen las convenciones celebradas, cuando la ley no había sacado todavía del dominio de la voluntad de los particulares, determinados elementos, al ponerse en vigor esa ley?; sostener la afirmativa equivaldría a hacer imposible cualquiera reforma legal, aun cuando lo exigiera un interés o una conveniencia pública, porque tratándose de todos los contratos se llegaría a resolver de la misma manera. Podría decirse que habiéndose celebrado ese contrato cuando la ley otorgaba determinados derechos, los mismos no pueden ser suprimidos por una ley posterior, porque se destruiría una situación jurídica de que se gozaba cuando existían aquéllos, y el nuevo estatuto no podría restringirlos, porque sería lesionarlos, y como ya se habían adquirido, se violaría el artículo 14 Constitucional. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en materia de retroactividad, hay una disposición muy importante y de gran trascendencia; la de que contra una disposición de orden público no pueden alegarse derechos adquiridos. Cuando el legislador saca del dominio de la voluntad de los particulares, determinados elementos de un contrato, no se puede, en el momento en que la ley esté en vigor, quebrantarla, so pretexto de la existencia de una situación jurídica de carácter inatacable, toda vez que ninguna ley, ni tampoco ningún legislador, pueden garantizar indefinidamente una situación jurídica, de tal manera que la misma constituya un obstáculo para una reforma legislativa de interés general. El contrato de arrendamiento, en la actualidad, ha sufrido una transformación radical, en atención a que tiene una parte muy importante de interés social; más que un contrato, es una verdadera reglamentación de la voluntad de las partes, impuesta por el legislador, por lo que aceptándose la conclusión de que el contrato de arrendamiento es de interés público, principalmente, por lo que se refiere a los elementos de duración, es aplicable, entonces, aun dentro de la doctrina de los derechos adquiridos, la tesis de que el legislador puede aumentar o disminuir la duración de los contratos, según convenga a los intereses públicos; y así cuando el contrato de arrendamiento sea muy largo, de tal suerte que venga a ser improductiva la propiedad, puede el legislador prohibirlo, revisarlo o reducirlo, actitud razonable y justificada, porque el quebranto en el patrimonio particular, repercute frecuentemente en el del patrimonio común, lo que debe evitarse en beneficio de la colectividad. El derecho de prórroga, estatuido por el artículo 2485 del Código Civil, es un derecho nuevo, creado por la ley en beneficio del inquilino, el cual nace en el momento en que un contrato de arrendamiento, existente con anterioridad, ha vencido, naciendo también para el propietario, en ese mismo momento, la obligación de realizar la prórroga del contrato respectivo, y es claro que estableciendo una nueva institución jurídica, un derecho nuevo, que no tiene realización sino por el efecto inmediato y directo de la disposición de la ley, no puede afirmarse que cuando el vencimiento de un contrato de arrendamiento se efectúa durante la vigencia de la ley nueva, la misma esté legislando para el pasado y lesionando un derecho nacido con anterioridad, toda vez que ese derecho nuevo se inicia para el inquilino, en el momento en que vence el contrato anterior, durante la vigencia de la nueva ley, que no se aplica en forma retroactiva, sino que tiene aplicación en el presente, para una situación de presente; pues si el legislador puede aumentar o disminuir la duración de un contrato de arrendamiento, a título de interés público, es lógico que, aun dentro de la doctrina de los derechos adquiridos, se justifica la prórroga del contrato de arrendamiento, cuando el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones, sin que ello pueda significar la violación de un derecho adquirido, porque no pueden hacerse valer derechos adquiridos contra los intereses públicos.