ARRENDAMIENTO, DISTINCION ENTRE LAS ACCIONES DE PRORROGA Y DE PREFERENCIA DEL.

La acción de prórroga la establece el legislador en beneficio del arrendatario, y a cargo del propietario; por tal concepto, el titular de la acción sólo puede enderezarla en contra del dueño del predio arrendado; en la preferencia que otorga el artículo 2447 del Código Civil, el arrendatario, que ha cumplido con los requisitos que tal precepto indica, tiene derecho a que el propietario del predio le prefiera para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, respecto a cualquiera otro interesado, lo que significa que el titular del derecho de preferencia, debe de ejercitar su acción contra el propietario, y contra el otro interesado, lo que demuestra, desde luego, la diferencia que existe entre la prórroga y la preferencia, ya que en aquélla, sólo son partes arrendatario y dueño, y en la de preferencia, lo son éstos, en concurrencia con el otro interesado, debiendo tenerse en cuenta, además, que la causa de la prórroga esta fijada en la conclusión del contrato de arrendamiento, y su procedencia, forma parte integrante del contrato original; mientras que en la de preferencia no pasa lo mismo, puesto que al declararse procedente, es cuando se forma un nuevo contrato, que ninguna relación tiene con el anterior. Además, el origen del derecho de prórroga queda supeditado estríctamente a la comprobación de la existencia de un contrato de arrendamiento por cualquier tiempo, y que se está al corriente en el pago de las rentas; y en la preferencia es indispensable acreditar: que ha existido contrato de arrendamiento por cinco años, que se ha estado al corriente en el pago de las rentas respectivas, y que se han hecho mejoras de importancia en el predio arrendado; de lo que se concluye, que siendo diversas las causas que generan uno y otro derechos, no pueden aplicarse al ejercicio de tales acciones, las disposiciones contenidas en el artículo 31 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito, sobre que cuando existen varias acciones contra una misma persona, respecto de una misma cosa, y provengan de una misma causa, deben intentarse en una sola demanda, ya que en las acciones que se analizan, no existe identidad de personas, ni tampoco de causa para que pueda establecerse la sanción fijada por el precepto legal citado.