HIPOTECAS, PAGO DE GASTOS DE CONSERVACION Y ADMINISTRACION DE LOS BIENES SUJETOS A.

Es cierto que la ley no hace distinción alguna al establecer que se paguen con preferencia a los créditos hipotecarios, con el precio de la finca hipotecada, los gastos de conservación y administración de la finca, y que habiéndose establecido el privilegio, atendiendo a que tales gastos redundan no sólo en beneficio del deudor, sino también en beneficio del acreedor, es justo y equitativo que se paguen con preferencia al mismo crédito hipotecario, existiendo esta razón, tanto cuando se trata de gastos de conservación o hechos con posterioridad a la fijación de la cédula hipotecaria, como de los gastos que se efectúen antes de la fijación de la cédula, pero con posterioridad a la constitución de la hipoteca; sin embargo, la legislación portuguesa, en que parece que se inspiró el legislador mexicano, para establecer el privilegio de que se trata, lo limita con relación a tales gastos, en cuanto al tiempo y en cuanto a su monto, previniendo que se paguen los gastos de conservación hechos en los últimos tres años y que no excedan de la quinta parte del valor del inmueble. En estas condiciones, si la fuente en que se inspiró nuestro legislador establece una limitación completamente razonable, evitando que esos gastos de conservación queden prácticamente ad libitum del deudor, quien podría, en caso contrario, hacer gastos muy costosos, y burlar mediante diversas maniobras, la garantía real que representa todo crédito hipotecario, y como por otra parte, nuestro legislador no dio razón alguna para suprimir esas limitaciones establecidas por el código portugués al tratar el privilegio que nos ocupa, es conveniente que la Suprema Corte de Justicia, se oriente en el sentido de que el privilegio de referencia, se refiere a los gastos hechos a partir de la fijación de la cédula hipotecaria, de acuerdo con el espíritu que informa el artículo 1934 del Código Civil de 1884; pues desde esa fecha la cosa está sujeta al juicio, y hay un control para que los gastos sean reducidos a lo necesario, ya que no queda en manos del deudor, el hacerlos, sino que el Juez nombra un administrador, que está obligado a rendir cuentas y que tiene que presentar los presupuestos de las obras que se proponga emprender en el inmueble, para que el propio Juez los autorice.