COMPRAVENTA DE TERRENOS POR PAGOS PARCIALES.

Si una persona demandada en un juicio ejecutivo mercantil, que dio origen a una tercería, propaló un contrato de venta de un terreno, de los que con frecuencia se dice que es venta perfecta a la que sólo falta la solemnidad del otorgamiento de la escritura de propiedad por la compañía fraccionadora, autorizándola entre tanto a tomar posesión del inmueble, es claro que al realizarse lo que el tercerista llama traspaso de derechos, no se operó más que un cambio de titular del contrato, que deja de ser el demandado en el juicio ejecutivo, para que lo sea el opositor o tercerista, ya que el titular primitivo traspasó todo lo que tenía, o sea el derecho de seguir ocupando el terreno, y el de seguir pagando los abonos, restituyéndole el adquirente por su parte, el importe de lo que había dado a cuenta del valor del terreno, a efecto de que continúe haciendo aquellos pagos. Como se ve, no se trata mas que de la cesión del derecho para alcanzar el otorgamiento de la escritura de compraventa; cesión hecha a base de la entrega de los abonos de una cantidad determinada que, por concepto de precio, había dado el primitivo contratante; por lo que no es posible exigir en estas condiciones, que se hubiera inscrito ese contrato informal o en gestación de compraventa, porque no se está en presencia de la venta perfecta que requiere la solemnidad del otorgamiento de la escritura pública. Estos contratos los llaman las compañías fraccionadoras, de promesa de venta, pero la Suprema Corte ha establecido la tesis de que en realidad se trata de ventas a plazos, a las que sólo falta el requisito solemne del otorgamiento de la escritura; por lo que el derecho que existe por virtud de un contrato de tal naturaleza, es el de exigir al vendedor que otorgue la escritura pública, sin que éste tenga derecho a pedir la rescisión por falta de pago oportuno de las pensiones, de lo que se concluye que no es posible en estas condiciones exigir al tercerista que para el efecto de defender sus derechos, pruebe que los mismos están inscritos en el Registro Público de la Propiedad, como si se tratara de un derecho real sobre la cosa, cuando en realidad no lo tiene, porque sigue siendo titular de esos derechos, la persona en cuyo favor existe la inscripción en la oficina del registro, o sea la compañía fraccionadora, a más de que la nulidad que pudiera entrañar la falta de escritura pública, no la puede aducir el embargante, ya que de acuerdo con el artículo 1674 del Código Civil de 1884, la acción y la excepción de nulidad, sólo compete a las partes principales o a sus fiadores, y la autoridad judicial debe conceder valer al traspaso de que se trata, mientras el mismo no sea nulificado en el juicio respectivo seguido entre las partes contratantes.