COMPRAVENTA A PLAZO.

La promesa de venta, según la teoría, puede ser un contrato unilateral, mediante el cual, una persona contrae la obligación de vender un bien a otra para el caso de que ésta se decida a comprarlo. De la misma manera, alguno podría comprometerse a comprar una cosa para el caso de que otro se decidiera a venderla, dando entonces lugar a una promesa de compra. Cuando concurren las dos promesa de vender y de comprar, existe la promesa bilateral de compraventa; pero cuando el contrato comprende la entrega inmediata de la cosa, se pacta la entrega futura de la misma, y se recibe el precio en todo o en parte, necesariamente esta congruencia de voluntades hace que exista una venta completa, o mejor dicho, entraña los elementos de la compraventa, y las partes tienen derecho a que el respectivo contrato solemne, se otorgue en los términos de ley, de acuerdo con las disposiciones que al efecto fija la ley civil. De aquí que la teoría asiente que la promesa de venta unilateral estrictamente considerada, no obliga sino a la persona de quien emana, y no a aquella en favor de la cual ha sido hecha, sino hasta que ésta acepta la proposición, surgiendo entonces la promesa bilateral; y que si se pacta la obligación de dar o se entrega la cosa y se paga en su totalidad, o en parte, el precio, se satisfacen los elementos necesarios para le existencia de la compraventa, sin que obste que los contratantes hayan adoptado una terminología defectuosa, que no puede cambiar el sentido de su acuerdo. En la práctica, la promesa de venta se llama opción, pues efectivamente la crea en favor de quien puede utilizar, o no, el ofrecimiento que le ha sido hecho. Puede existir en ella alguna condición, como la de que, para el caso de que el propietario se decida a vender, deba avisar al beneficiario, dándole preferencia en igualdad de precio y condición y se dice entonces que hay pacto de preferencia, y con él, el propietario, no adquiere obligación, sino cuando el beneficiario está decidido a comprar. Nunca la promesa de venta es una venta bajo condición suspensiva, porque el consentimiento de una de las partes, o sea el comprador, no puede ser una condición, ya que es un elemento esencial del contrato, y por condiciones sólo pueden entenderse los elementos accidentales que pueden eliminarse sin que se afecte propiamente la validez del convenio. En la promesa de venta unilateral, el beneficiado con ella no es acreedor sino desde el momento en que da su adhesión o consentimiento; pero si se paga el precio, aunque no sea en su totalidad y se pacta la entrega de la cosa o se da desde luego, la venta existe, puesto que existiendo el consentimiento de las partes, el contrato ha tenido realización y surge entonces en nuestro derecho, si antes no se han satisfecho las solemnidades exigidas por la ley, la acción de las partes para exigir el cumplimiento de las formalidades relativas para que el contrato se perfeccione; puede decirse pues, que en la compraventa, se trata de una obligación de dar y en la promesa de venta, sólo de una obligación de hacer y que aun cuando se dé al contrato el aspecto de una promesa de venta, desde que se pacta la entrega inmediata o mediata del inmueble, así como el precio, y más, cuando éste se comienza a pagar, existe una compraventa; pero cuando el beneficiario acepta las condiciones del llamado prominente y existe convenio entre las partes en cosa y precio, del cual ha recibido parte el vendedor, ya que se estipuló que sería cubierto en abonos, y el beneficiario recibe la tenencia de la cosa, debe deducirse que existe un convenio informal de compraventa a plazo, o quizá con reserva de dominio, hasta tanto sea pagado en su totalidad, el importe de la operación, y la circunstancia de que el documento en que se consigne el contrato, no contenga la solemnidad que por su importe requiere la ley, sólo puede dar derecho al prominente para exigir el otorgamiento de la escritura respectiva, de acuerdo con la ley procesal, y otorgada que sea aquella, para reclamar la parte del precio que se le deba, atento lo dispuesto por el artículo 2858 del Código Civil del distrito, que dice: que cuando la venta es al fiador, el vendedor sólo podrá exigir el precio o sus intereses en caso de mora, más no podrá pedir la rescisión del contrato.