ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL.

La ley civil previene que el inquilino tiene derecho a que se le prorrogue su contrato de arrendamiento, cuando el mismo se haya vencido; este vencimiento puede ser fatal, a virtud de haberse convenido el tiempo de la duración del contrato, o verificarse por la voluntad de alguno de los contratantes, manifestada con la antelación que se indica en el contrato, o, en su defecto, con la que establece la propia ley; de donde se concluye que el derecho de prorroga para el inquilino, debe entenderse, en general, para todos los arrendatarios, sin distinguir si el contrato de arrendamiento se celebró por tiempo determinado o indeterminado, supuesto que esta distinción no se deriva ni directa ni indirectamente del texto del precepto relativo, y aun cuando la propia ley concede, en compensación de la obligación que impone al arrendador para prorrogar, el derecho de aumentar en un diez por ciento las rentas estipuladas, esta circunstancia viene a corroborar el criterio equitativo que guió al legislador, ya que al mismo tiempo que impuso la carga para una de las partes, estableció la indemnización que por la misma debe corresponderle, debiendo entenderse que lo que la ley quiere, es regular situaciones de los contratantes en el arrendamiento, por la naturaleza misma del contrato, en el que, cediendo el uso y goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto, en calidad de renta, el que obtiene la cosa para usarla y gozar de ella, realiza actividades dentro de la comunidad que pueden circunscribirse a su persona o trascender al medio social, ya dedicando el bien cuando sea inmueble, exclusivamente a su habitación o ya destinándolo a actividades económicas, tales como el tráfico mercantil o industrial; en el primer caso, puede decirse que los efectos del contrato quedan circunscritos a las partes, como sujetos de derechos privado; pero si se toma en consideración que es ingente necesidad social el proveer de habitación a los individuos y familias, como condición de un buen desarrollo orgánico de vida, se nota la función colectiva de esta clase de contratos; en el segundo caso, en el que el uso y goce del bien arrendado, no afecta solamente a la partes, dentro de sus relaciones personales de derecho civil, sino que adquiere un aspecto de mayor amplitud, puesto que comprende intereses de la colectividad, tan complejos, como son las cuestiones económicas, y crea, además, para el arrendatario, dedicado a estas actividades, situaciones que pudieran perjudicarse notoriamente por la conclusión del arrendamiento, tales como el crédito adquirido, las ventajas obtenidas por la ubicación de la negociación, y todas las que se deriven de una función social, se llega a la conclusión de que por ello fue seguramente por lo que el legislador estableció el precepto que se estudia, de acuerdo con las modalidades establecidas al derecho de propiedad, desde el punto de vista social, orientaciones que se han objetivado en nuestro Código Civil vigente, en el capítulo relativo a la propiedad, en el que se estipulan reglas precisas para limitar el jus utendi et abutendi del derecho romano, para dejarlo con una connotación más restringida, cual es el derecho de gozar y disponer de las cosas, con las limitaciones que establece la ley; la que, en materia de derecho público y privado, delimita los derechos individuales frente a las personas y a la colectividad; por lo que si el legislador, con conocimiento de la naturaleza del contrato de arrendamiento, y apartándose de las teorías clásicas, estableció la modalidad referida y la consignó en el artículo 2485 del Código Civil, este precepto sólo puede ser materia de discusión teórica para juzgar de la razón filosófica de su existencia, pero al hacer el análisis jurídico indispensable para aplicarlo en las contiendas de carácter particular, debe concluirse que su aplicación comprende el contrato de arrendamiento, genéricamente, con absoluta independencia de las especies y modalidades a que el mismo contrato dé lugar, dentro de las relaciones de los particulares.