REGISTRO PUBLICO.

Nuestra legislación, apegada al concepto contractual romano de "tercero", ordena toda la materia relativa al registro, en funciones de ese concepto. El término "tercero", se usa no sólo como opuesto al de parte de contratante, sino también como opuesto a aquel que, en forma alguna, deriva sus derechos de una de las partes. Los terceros son pues todos aquellos que, si bien no figuran en el acto o contrato relativo, han adquirido el dominio u otro derecho real, sobre la finca enajenada, gravada o hipotecada, o que ha sido materia del contrato, esto es, los que han adquirido también algún derecho real, aunque tampoco hayan intervenido en el acto o contrato; es pues tercero, el adquiriente que se apoya en la inscripción del registro, para fundamentar su adquisición, o sea, el que adquiere basándose en una inscripción antecedente, y también el que deriva su relación con algunas de las partes, del derecho inmobiliario o real, no del creditual. La institución del Registro Público es ajena a la protección de los acreedores personales, toda vez que al conceder crédito a su deudor, lo dejaron en libertad de disponer de su patrimonio, salvo los casos de fraude previstos por la ley. Todo lo tocante al registro, que establece la ley, respecto de los conflictos de derechos, que puedan suscitarse, se refiere sólo a los derechos reales; la inscripción no tiene, en general, valor alguno con relación a las partes otorgantes; no equivale a una legitimación del derecho, ni mucho menos implica la creación de una ficción jurídica, distinta de la real; y es frente a los terceros, cuando la inscripción tiene funciones de solemnidad. Cuando el deudor de una suma de dinero tiene obligación de pagar con todos sus bienes presentes y futuros, y el acreedor el derecho correlativo, esa obligación se singulariza mediante la designación que se hace en el embargo, de los bienes que deben quedar afectos al pago, y que, naturalmente, será legítima, en tanto que se haga sobre bienes del deudor, y no en bienes que han salido de su patrimonio, por más que no hayan sido inscritos aún a favor del nuevo dueño; porque si esta exigencia fuera necesaria, equivaldría a imponer dicha formalidad para la validez del contrato de traslación de propiedad, que se perfecciona sólo por el consentimiento. Realizada la venta de un inmueble, no puede invalidar sus efectos la inscripción que en el Registro Público logre un extraño, contra su poseedor anterior, por razón de un embargo, porque esto no cambia la naturaleza del derecho del acreedor, ni su registro tiene sustantividad; sus efectos son de publicidad, referentes a la propiedad raíz. El acreedor que arranca sus derechos de actos que pueden ser registrados, no por esa circunstancia ha de afectar a inmuebles que salieron del patrimonio de su deudor; entonces no se está en presencia de una limitación al derecho del deudor, sino de un acto extraño al que se quiere hacer producir efectos contra el adquiriente de esos bienes, sólo porque fue inscrito.