ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA FINES ESPECIFICOS ES GENERAL Y EQUITATIVO EL IMPUESTO ESTABLECIDO SOBRE DICHOS INMUEBLES POR EL ARTICULO 125, FRACCION XII, DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, REFORMADO POR DECRETO DE 30 DE DICIEMBRE DE 1955.

La fuente de ese impuesto no es el acto de arrendamiento, sino los ingresos derivados del mismo, cuando el inmueble arrendado está destinado a alguno de los fines expresados en el artículo 125 fracción XII. De esto se sigue que deben estudiarse las propiedades de tales ingresos, para ver si se justifica que estén gravados y que en cambio no lo estén los provenientes de arrendamiento sin destino específico; pues no basta reconocer la calidad de rentas o pensiones de los ingresos de unos y otros arrendadores, determinada por los preceptos relativos del Código Civil, porque se está en presencia de hechos considerados ahora por el derecho fiscal desde el punto de vista de su función económica, para determinar cuáles sí pueden constituir fuente tributaria y de qué clase y cuáles no. Cuando se dan en arrendamiento inmuebles que por su construcción o por su uso son apropiados para los fines que precisa el multicitado artículo 125, fracción XII, y cuando se fija en el contrato alguno de esos fines, se está en presencia de ingresos por rentas de inmuebles cuyo valor en capital representa, además de la propiedad, un sui géneris tipo de inversión, que se ha hecho a la vista de una bien determinada función económica, ésta ya desempeñada y de la exclusiva incumbencia del arrendatario y a la que es ajeno el arrendador. Por esto no se trata en el caso de lucro mercantil, porque éste supone la combinación del capital y de la actividad del comerciante, sino de un distinto orden de provecho para el capital, aunque más evidente, puesto que sólo se obtiene de la inversión, es decir, se trata de que el dinero produzca cierto interés o rédito sin la actividad o industria de los propietarios, mediante la aplicación de capital a funciones económicas de los bienes raíces. No se trata ya del arrendamiento como mera sustitución en el uso de una propiedad cualquiera; sino de una propiedad enriquecida con la inversión que la hace propia para la función económica a que se le destina. La propiedad privada ha dejado de ser entonces la mera institución social y jurídica que permite a los hombres poseer y usar en forma permanente, segura y ordenada, los inmuebles de un país, para convertirse en vehículos de provecho para la inversión de capital. Y aunque el contrato de arrendamiento puede ser en algunos casos un acto civil, las rentas adquieren en la especie carácter distinto; pues más que frutos civiles de la cosa arrendada, ahora se trata del rendimiento de la inversión del capital. El valor del fruto civil de la propiedad se acrecienta con el valor de la eficiencia técnica y funcional del inmueble en cuanto sirve o se destina a un fin de los enumerados en el precepto que se analiza. En ello se revela el propósito y el motivo de la inversión, pues en estos casos la renta se fija en atención a la funcionalidad del inmueble, es decir, del uso o finalidad a que está dispuesto o destinado. En este tipo de propiedades, resulta notorio el propósito de obtener rendimientos distintos a los frutos civiles ordinarios, y por ello el diferente tratamiento fiscal. La misma cantidad de capital alcanza ordinariamente mayor provecho en una inversión específica que en una inversión ordinaria; pero aunque así no fuera, no es el aumento, ni la igualdad, ni la inferioridad (posible) del provecho lo que motiva el gravamen, sino la diferencia de función económica que existe entre una propiedad sin destino específico y aquélla que por inversión de capital se dedica exprofeso al uso condicionante del gravamen. Este característico rendimiento de inversiones primeramente se calificó por el legislador como lucro mercantil tratándose de inmuebles destinados a fábricas, hoteles, cinematógrafos, cabarets, salones de baile, espectáculos de cualquier clase, estudios, foros, laboratorios y demás locales destinados a la producción cinematográfica y por ello se gravó en cédula I; pero al no participar el arrendador ni en la actividad ni en las ganancias del arrendatario, según se observó en diversas ejecutorias de la Segunda Sala de esta Suprema Corte, faltaba la condición de incremento en el patrimonio proveniente de la combinación de trabajo y capital; combinación que es el supuesto del gravamen reglamentado por la cédula I. Por ello, el legislador trasladó después el mandato a la cédula VI, que prevé el incremento patrimonial proveniente de la inversión de capitales, y, según decreto de 30 de diciembre de 1961, al fin prefirió crear la cédula VIII y que, complementado con el posterior decreto de 29 de diciembre de 1962, abarca toda la materia de arrendamientos, a excepción del subsistente gravamen sobre arrendamientos efectuados por comerciantes. El gravamen de referencia es general y equitativo, puesto que está plenamente justificado que se graven los ingresos derivados de los arrendamientos que tiene fines específicos; y por consiguiente, el artículo 125, fracción XII, de la Ley del Impuesto sobre la Renta, no infringe, por falta de generalidad y equidad, el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Federal.