CAUSAHABIENCIA. CUANDO UNA PERSONA COMPRA UN BIEN INMUEBLE SOBRE EL CUAL RECAE UN GRAVAMEN INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO, A FAVOR DE OTRA PERSONA Y ÉSTA EJERCE LA ACCIÓN REAL DE HIPOTECA, SE ACTUALIZA DICHA FIGURA.

La hipoteca se define como un derecho real de garantía, constituido por convención entre las partes, por manifestación unilateral de la voluntad o por imperio de la ley, para asegurar el pago de un crédito sobre bienes que no se entregan al acreedor y que, en caso de incumplimiento, pueden ser vendidos para cubrir con su precio el monto de la deuda. Así, las obligaciones reales siguen o acompañan al propietario o poseedor de la cosa, ya que guardan una dependencia absoluta con ésta; por ende, si se transmiten a un tercero, será éste quien deba soportarlas; a diferencia de las personales, que están directamente vinculadas con la conducta que debe realizar el deudor, razón por la que subsisten, independientemente de bienes o cosas determinados, de modo que el deudor responde con todo su patrimonio, presente y futuro, de dichas obligaciones e incluso subsisten ante la insolvencia. Así, la diferencia entre una acción real y una personal, es que la primera tiene por objeto garantizar el ejercicio del demandante para reclamar o hacer valer un derecho sobre alguna cosa, con el título del derecho sobre ella, con entera independencia de toda obligación personal por parte del demandado; la segunda tiene por objeto garantizar un derecho personal, pudiendo provenir o derivarse de contratos o cuasicontratos, es decir, de hechos u omisiones de los que pudieran quedar obligados conforme al contrato. Bajo ese contexto, cuando una persona compra un bien inmueble sobre el cual recae un gravamen inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, a favor de otra persona y ésta ejerce la acción real de hipoteca, entonces, ésta subsiste, actualizándose así la figura de la causahabiencia, dada la estrecha relación del nuevo adquirente con el demandado en un juicio, como su causante, a virtud de la transmisión de la propiedad del bien materia de litigio. Aunado a que la acción real, a diferencia de la personal, recae sobre el bien, aunque éste pase a poder de otro poseedor o cambie de propietario, pues la institución de la hipoteca tiene derechos de persecución, de venta y de preferencia en el pago, en los que el acreedor puede hacer valer su derecho, según el grado de preferencia que indique la ley, y perseguir la ejecución de la cosa en cualquier mano en que se encuentre. CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO OCTAVO CIRCUITO.