HIPOTECA. EL INCUMPLIMIENTO A LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO Y PRINCIPIOS QUE LO RIGEN PROVOCA SU NULIDAD QUE PUEDE PLANTEAR EL DEUDOR O UN TERCERO.

De la lectura de los artículos 2893, 2895, 2911, 2912, 2913 y 2919 del Código Civil para el Distrito Federal se desprenden tanto los elementos del contrato de hipoteca como los principios jurídicos que lo regulan; por un lado, la hipoteca se entiende como una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada a ser pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia establecido por la ley, para lo cual aquéllos deben estar perfectamente determinados, y para surtir efectos contra tercero necesita de registro; tales elementos del contrato de hipoteca se regulan por tres principios jurídicos fundamentales que son los de especialidad, publicidad e indivisibilidad de la hipoteca. El primero de ellos resulta de la designación precisa de los bienes sujetos a hipoteca y la determinación del dinero por el cual toma inscripción, en el sentido de que la hipoteca solamente puede recaer sobre bienes especialmente determinados por lo que cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, deberá determinarse por qué porción del mismo responde cada finca; y, cuando una finca hipotecada sea susceptible de ser fraccionada convenientemente puede dividirse y repartirse equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Es decir, que para tener una noticia cierta y segura sobre el estado hipotecario del bien, no basta conocer que sobre el mismo existe una hipoteca sino la suma de dinero por la cual algún bien está especialmente gravado. El principio de publicidad, atañe a que la constitución, modificación y extinción de la hipoteca se inscriba en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero. Así, el principio de especialidad regula el momento de creación de la relación jurídica mientras que la publicidad aparece en un segundo momento; empero, el principio de publicidad hace necesariamente recurrir a la especialidad, porque de esa manera puede reconocerse fácilmente la afectación particular y de no expresarse el importe de la obligación garantizada, la publicidad es incompleta, esto es, la especialidad individualiza y la publicidad divulga. El principio de indivisibilidad, informa tanto lo que se refiere al crédito garantizado como al bien hipotecado, en la medida en que la hipoteca subsiste íntegra aunque por el pago se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la restante hubiere desaparecido; salvo cuando se hipotecan varias fincas y se pueda realizar su fraccionamiento, porque en ese caso hay que precisar qué parte del crédito garantiza cada bien, o bien, cuando la hipoteca sobre un bien es susceptible de ser fraccionada, en cuyo caso puede redimirse el gravamen pagándose la parte del crédito que se garantice. En tratándose de la hipoteca esa causa-fuente de la obligación descansa en el principio de especialidad, de lo que resulta necesario que se indique el mayor número de elementos que individualicen la causa de la obligación de ahí que se entienda que la hipoteca sólo puede ser garantía de una obligación determinada para preservarlo de las consecuencias de una eventual falta de cumplimiento y que la misma sea lícita. Además, evitará que haya posibilidad de confusión y no exista duda de cuál es la obligación a que accede la hipoteca, lo cual es necesario para la eficaz salvaguarda de los derechos del deudor y tercero. El objeto de la obligación hipotecaria se centra, por su parte, en determinar cuál es la prestación y su magnitud o medida, a que se sujeta el deudor. En este sentido, destaca el hecho de que el principio de especialidad involucre siempre la fijación de la responsabilidad hipotecaria del inmueble, cualquiera que sea la obligación hipotecaria, ya se trate de un hacer o un dar o bien de una obligación futura, eventual o condicional, pero sobre la base de que se fije por un monto determinado o determinable. La violación a este principio puede dar lugar a la nulidad de la constitución de la hipoteca que no sólo puede ser opuesta por el deudor sino por los terceros que tengan interés en ello, porque de ese aspecto depende hacer valer sus derechos en condiciones más favorables o bien para liberar el inmueble del gravamen que sobre él pesa, ya que se trata de un hecho contrario a la ley, como lo previene el artículo 1830 del Código Civil para el Distrito Federal y es causa de nulidad absoluta según lo dispone el diverso numeral 2225 del mismo ordenamiento, pues se trata de un caso de excepción a la regla de que no puede pedir la nulidad del acto la persona que ejecutó, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalida, lo cual se justifica porque el principio de especialidad está establecido no sólo en interés de los terceros sino del deudor y por razones de orden público. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.