ACCIÓN HIPOTECARIA EXCLUSIVAMENTE EN CONTRA DEL GARANTE. ES PROCEDENTE Y SE DIRIGE CONTRA LOS BIENES, NO CONTRA LA PERSONA.

Cuando se demanda en el juicio hipotecario el cumplimiento de una obligación de pago y, por ello, que se haga efectiva la garantía, siendo el sujeto pasivo de una y otra la misma persona, lógicamente no existe conflicto por el ejercicio de ambas acciones, pues contra el demandado se deduce tanto la acción personal de pago, como la real hipotecaria; en cambio, cuando el sujeto pasivo es distinto en la segunda, respecto a la primera, sea porque quien constituyó la hipoteca es un tercero o porque los bienes hipotecados pasaron a poder de otro, es legalmente procedente que el acreedor, si así lo decide y sin necesidad de agotar previamente la acción personal o de crédito, entable la acción real persecutoria contra el garante hipotecario o el tercer poseedor, pues nada obstaculiza hacerlo así, porque si entabla exclusivamente la acción real hipotecaria, lo que está exigiendo es la venta del bien para satisfacer el pago, no en función del cumplimiento de la obligación personal, sino por la acción real que nace para el acreedor, ya sea frente al garante o el poseedor del bien hipotecado, y así debe entenderse conforme a lo prescrito por los artículos 12 y 468 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, al establecer que se tramitará en la vía especial hipotecaria todo juicio que tenga por objeto el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice. Además, porque con arreglo a lo previsto en el primero de los preceptos en cita, la acción hipotecaria para obtener el pago que la hipoteca garantice se intentará y procederá contra el poseedor a título de dueño del fundo hipotecado, es decir, frente a quien adquiere el bien después de gravado con la hipoteca, lo que confirma el derecho del acreedor de intentar la acción real hipotecaria contra el que posee originalmente, como el garante hipotecario; en la inteligencia de que si bien el garante o el tercer poseedor no son sujetos pasivos de la obligación de pago, y la acción se dirige contra los bienes, necesariamente han de figurar aquéllos como demandados, en razón de no poder prescindirse de un elemento personal procesalmente pasivo, por virtud del cual es preciso dirigir el procedimiento contra alguien que, en el caso, lo es el garante hipotecario, o el tercer poseedor, sin que ello implique considerar a éstos como obligados, ya que al hablar de sujeto pasivo lo que se busca es identificar procesalmente a quien habrá de tolerar o sufrir los efectos de la acción real, en cuanto propietario de la cosa hipotecada, no en cuanto deudor de la obligación contraída. A la misma conclusión se llega atendiendo al texto de los artículos 3 y 31 de la ley en consulta, ya que del primero de esos dispositivos se desprende que las acciones reales se dan y se ejercitan contra el que tiene en su poder la cosa, siendo dato relevante que: "se da (la acción real) contra el que tiene en su poder la cosa y tiene obligación real."; en tanto la segunda disposición, que impone al interesado el deber de intentar simultáneamente las acciones que se tengan contra una misma persona, respecto de una misma cosa y que provengan de una misma causa, no llega a afectar al acreedor hipotecario, ya que éste puede separar su acción personal de la real, bien sea cuando el demandado resulte el mismo sujeto pasivo en ambas obligaciones, o se trate de sujetos distintos, porque al separar la acción real e intentar la personal, ninguna se extingue, en virtud de que las acciones tienen causas diferentes y se refieren a cosas o prestaciones distintas. La acción real hipotecaria se dirige, pues, contra los bienes, no contra la persona, ya que no es propiamente el cumplimiento de la obligación de pago, derivada del vínculo contractual, lo que el acreedor exige, sino que a través de dicha acción lo que está reclamando es el remate del bien que fue hipotecado como garantía, para que con su producto se satisfaga el crédito. OCTAVO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.