Artículo 138 del Reglamento del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México

Si en tu municipio no hay reglas claras sobre cómo se puede usar el terreno, cuántas casas se pueden construir o de qué tamaño deben ser los lotes, entonces la autoridad de desarrollo urbano del municipio será la que decida si te da el permiso de uso de suelo, siempre y cuando el proyecto no afecte mucho a la zona. Si el proyecto sí va a cambiar el rumbo de la zona (impacto urbano), entonces también necesita el visto bueno del Cabildo (el ayuntamiento) y un dictamen favorable de la Secretaría. Para proyectos que no sean tan graves, solo basta con que la autoridad municipal revise y dé su opinión técnica. En todos los casos, tienen que checar que el uso del terreno sea compatible con lo que ya hay en la zona, que los lotes tengan el tamaño mínimo que marca el reglamento, y que se respeten límites como construir máximo tres pisos o 10 metros de altura, y que el área construida no pase del 80% del terreno para casas o del 70% para negocios.

Texto oficial

Artículo 138. En los municipios que no cuenten con plan de desarrollo urbano o con normatividad que regule el uso del suelo, la densidad de vivienda, el coeficiente de utilización del suelo, el coeficiente de ocupación del suelo, el frente y superficie mínima del lote, la altura de las edificaciones, los cajones de estacionamientos y las restricciones aplicables en su caso, la licencia de uso de suelo correspondiente se sustentará en las evaluaciones o dictámenes que al efecto realice la autoridad encargada del desarrollo urbano en el municipio, siempre que no sean de impacto urbano. Para el caso de usos que sean de impacto urbano, requerirá además la aprobación del Cabildo previa consulta a la Comisión de Planeación para el Desarrollo Municipal, y el dictamen favorable de la Secretaría. En caso de no estar instalada dicha Comisión, bastará con la opinión favorable y técnicamente justificada que emita la autoridad encargada del desarrollo urbano municipal, previa la evaluación que al efecto elabore. Las evaluaciones, consultas u opiniones favorables, deberán considerar: I. La compatibilidad del uso solicitado con los existentes en la zona; II. La superficie y dimensiones mínimas de los lotes serán las que se establecen en este Reglamento para el caso de conjuntos urbanos; III. Las normas de aprovechamiento y ocupación siguientes: Publicada en el Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno” el 01 de septiembre de 2020. Última reforma POGG 07 de julio de 2021 REGLAMENTO DEL LIBRO QUINTO DEL CÓDIGO ADMINISTRATIVO DEL ESTADO DE MÉXICO 111 A) Coeficiente de utilización del suelo: ochenta por ciento de la superficie del predio en usos habitacionales y setenta por ciento en usos industriales, comerciales y de servicios; B) Coeficiente de ocupación del suelo: dos punto cuatro veces la superficie del terreno en usos habitacionales y dos punto uno veces en usos industriales, comerciales y de servicios, y C) Altura máxima: tres niveles o diez metros, con excepción de usos industriales, en los que la altura será la que requiera el proceso productivo de conformidad con la normatividad aplicable. Para el dictamen o evaluación referidos en el presente artículo, las autoridades municipales solicitarán el apoyo de la Secretaría. En el caso de conjuntos urbanos o supuestos de impacto urbano establecidos en el artículo 5.35 del Código, dichas condicionantes técnicas se precisarán en la autorización respectiva, de acuerdo con la Evaluación de Impacto Estatal y las Evaluaciones Técnicas de Impacto que lo sustenten. CAPÍTULO SEGUNDO DE LA EVALUACIÓN TÉCNICA DE IMPACTO DE LA EVALUACIÓN TÉCNICA DE IMPACTO EN MATERIA URBANA