Reglamento del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México

Artículos explicados en lenguaje simple

• Art. 1Este Reglamento es una ley que aplica para todos en el Estado de México y no se puede ignorar ni saltar. Su propósito es detallar cómo se debe cumplir lo que dice el Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México. Cuando en este texto veas palabras como "Código", se refieren a ese Código Administrativo. Es como un manual que explica paso a paso cómo aplicar esas reglas.
• Art. 2Este artículo del Reglamento del Código Administrativo del Estado de México define palabras clave que se usan en la ley. Por ejemplo, el "Acta de Supervisión" es un documento donde el gobierno escribe cómo van avanzando las obras públicas, como calles o drenajes. La "Cédula Informativa de Zonificación" es un papel que te dice para qué se puede usar un terreno (casa, negocio, etc.), cuántos pisos puedes construir y qué restricciones tiene según el plan de desarrollo de tu municipio. También explica que "Infraestructura Primaria" son las obras básicas como luz, agua y pavimento que necesita un terreno para que puedas construir y vivir ahí. Básicamente, es un glosario de términos técnicos para que todos entiendan cómo funcionan los trámites y las reglas de construcción en el Estado de México.
• Art. 3El gobierno del estado, por medio de la Secretaría, es el encargado de aplicar y vigilar que se cumpla este Reglamento. Los municipios también tienen su parte, y ahí será la autoridad que ellos mismos decidan, según lo que les toque hacer. Esto habla de quién se encarga de checar que todo se haga bien, no de lo que tienes que hacer tú. Por ejemplo, si necesitas un permiso, esta regla solo dice quién lo revisa, no que tengas que pedirlo.
• Art. 4Oye, esto quiere decir que, si eres dueño de un terreno o edificio, no puedes hacerle cualquier cambio sin permiso. Cosas como dividir el terreno, construir, remodelar o cambiarle el uso a un local necesitan que antes vayas con el gobierno del estado o del municipio a pedir una autorización por escrito. En pocas palabras, antes de meterle mano a tu propiedad, tienes que checar con las autoridades locales para que te den el visto bueno; si no, te arriesgas a tener problemas legales.
• Art. 5Este artículo dice que aunque seas dueño de un terreno o casa (bien inmueble), no puedes hacer lo que quieras en él. Tienes que respetar las reglas del Código, los planes de desarrollo urbano y otras leyes locales, como permisos o licencias. Si quieres que el gobierno reconozca algún derecho que hayas adquirido, como una licencia de construcción, debes pedirlo y demostrar que lo has estado usando de manera legal y constante, sin afectar a la comunidad. Además, las tierras que sirven para minería, agricultura o bosques deben usarse principalmente para eso, y si quieres convertirlas en zonas urbanas, necesitas seguir los planes de desarrollo urbano. Finalmente, las tierras ejidales o comunales (de pueblos o comunidades) tienen reglas especiales: si están en áreas protegidas, no se pueden tocar; si son urbanizables, deben seguir el Código y los planes de la ciudad.
• Art. 6Cuando pides una licencia o permiso para construir o hacer cambios en un terreno, ese documento incluye reglas, límites y prohibiciones que tienes que cumplir para cuidar el desarrollo de la ciudad y el medio ambiente. Si te dan esa autorización, estás obligado a respetar todo lo que dice, incluyendo las restricciones del plan de desarrollo urbano y las que pongan organismos como Pemex, la CFE, la Conagua, Protección Civil o el INAH, entre otros. El gobierno estatal y los municipios pueden pedir opiniones o documentos a otras autoridades para decidir si te dan el permiso. Además, los municipios también deben seguir este reglamento cuando otorgan sus propias licencias o permisos.
• Art. 7Cuando el municipio te pida ayuda por escrito, la Secretaría puede apoyarte a hacer o cambiar los planes de cómo crecerá tu ciudad, incluyendo las reglas de cómo se ven las calles y los edificios. También te puede echar la mano con los institutos que se encargan de planear tu municipio y con todo lo relacionado a ordenar y regular el desarrollo urbano. En pocas palabras, si tu municipio lo solicita, el gobierno estatal puede asesorarte en los tramites para mejorar tu ciudad.
• Art. 8Si necesitas hacer un trámite para obtener una autorización, un dictamen o una prórroga, la regla general es que entregues tu solicitud por escrito o en línea, con los siguientes datos: identificación del terreno o edificio, tu nombre y firma (o tu huella digital si no puedes firmar), un correo electrónico o una dirección en el Estado de México para que te avisen, a qué autoridad se la mandas, los planos y documentos que entregas, y la fecha. Además, debes incluir una copia de tu identificación oficial con foto y los papeles que demuestren quién eres y por qué pides el trámite. Si ya entregaste esos documentos antes en la misma oficina, solo diles en qué expediente están y la fecha, para que no tengas que volver a darlos. En algunos casos, si los papeles siguen vigentes, no tienes que renovarlos durante el trámite, a menos que la autoridad te los pida por escrito o por correo electrónico.
• Art. 9Si vas a pedir un permiso o autorización para un terreno o casa, necesitas llevar papeles que demuestren que eres el dueño. Primero, una escritura pública a tu nombre, que es como el acta de nacimiento de la propiedad. Si te la ganaste por una demanda, también necesitas la sentencia del juez que ya sea definitiva, o sea, que ya no se pueda impugnar. Además, debes llevar un certificado del Registro Público de la Propiedad del Estado de México que muestre el historial del inmueble y si hay deudas o problemas legales (gravámenes). Si el dueño es una empresa o asociación, también piden su acta de registro. En el caso de terrenos comunales o ejidales, aplican las reglas de la ley agraria.
• Art. 10Cuando entregues documentos para un trámite, debes llevar el original o una copia certificada por un notario (fedatario público), además de una copia simple para que la comparen. Los papeles no deben tener tachaduras ni correcciones. El original y la copia certificada te los devolverán después de que el servidor público los revise y saque una copia de referencia (compulsa). La copia simple solo sirve para esa comparación, no cuenta como documento oficial. Al final, esa persona te firmará y anotará la fecha, su nombre, su puesto y el número de expediente para dejar constancia de que todo está en orden.
• Art. 11Los jefes de las oficinas del gobierno pueden certificar los documentos que ellos mismos hagan en su trabajo. También pueden sacar copias certificadas de papeles que estén guardados en sus archivos. Si las certificaciones se hacen por internet, deben cumplir con medidas de seguridad y autenticidad que marque la ley. En pocas palabras, pueden dar fe de que un documento es verdadero, ya sea en papel o en electrónico.
• Art. 12Las autoridades encargadas de la ciudad (como las de desarrollo urbano) pueden pedir ayuda a la policía para que los apoyen en varias situaciones. Por ejemplo, cuando necesiten aplicar multas o sanciones por obras o construcciones ilegales, o para cerrar temporal o definitivamente un lugar que no cumpla con las reglas. También pueden solicitar la fuerza pública si tienen que desalojar a alguien de un terreno o demoler una construcción que esté mal hecha, o cuando vayan a hacer una inspección o notificación y sientan que puede haber problemas. Además, pueden pedir apoyo para cumplir órdenes de otras autoridades (como jueces o el gobierno) que busquen mantener el orden o proteger a la sociedad, o simplemente cuando la situación sea peligrosa para quienes estén realizando el trámite. En resumen, la ley permite que los funcionarios pidan respaldo policiaco para poder hacer su trabajo de manera segura.
• Art. 13Si te multan por no cumplir con las reglas de construcción o uso del suelo, pagar la multa no te libra de arreglar lo que hiciste mal. Además, si necesitas algún permiso o autorización, igual tienes que tramitarlo, aunque ya hayas pagado. En corto: la multa no borra la falta, tienes que dejar todo en orden.
• Art. 14Tú, como ciudadano del estado, junto con asociaciones de vecinos, grupos de profesionistas, universidades, empresas y otras organizaciones similares, puedes participar cuando se hagan consultas para crear o modificar los planes de desarrollo urbano. Simplemente manda tus propuestas por escrito o por internet a la Secretaría o al municipio que corresponda. También puedes ayudar a vigilar que se respeten los usos del suelo, los límites de construcción y las reglas del Código Urbano, presentando una denuncia popular ante las autoridades si ves algo irregular.
• Art. 15Este artículo dice que tú, como ciudadano, puedes participar en cómo crecen y se organizan las ciudades y zonas metropolitanas del Estado de México, ya sea a través de grupos como los observatorios ciudadanos u otras formas de organización autorizadas por la ley. El objetivo es que tú y tu comunidad puedan hablar directamente con el gobierno estatal y municipal, proponer ideas para los planes de desarrollo urbano y vigilar que se use el suelo como está planeado. También se busca que los vecinos cooperen económicamente o con trabajo en obras y servicios públicos, y que se promuevan proyectos que unan a varios municipios. Además, se fomenta que se estudien y compartan información sobre los problemas de la ciudad, usando mapas y datos para ver cómo van cambiando las cosas.
• Art. 16El Consejo está formado por varias personas del gobierno estatal, empezando por el Gobernador, quien es el jefe, y luego los secretarios de áreas como seguridad, finanzas, salud, desarrollo social, urbanismo, campo, economía, movilidad y medio ambiente. También hay un representante del gobierno federal, dos presidentes municipales y seis personas de la sociedad, como expertos, escuelas o empresas, que son invitados por el Secretario Ejecutivo. Además, el Consejo puede invitar a otras personas o representantes para que den su opinión, pero solo pueden hablar, no votar. Cada miembro tiene un suplente que lo reemplaza, y todos trabajan de manera voluntaria, sin cobrar.
• Art. 17El Artículo 17 dice quiénes forman parte de una Comisión especial. Además de los miembros que ya estaban en otra parte del reglamento, se agregan varios jefes de dependencias del gobierno, como los de Seguridad y Salud. Un secretario técnico será elegido por el presidente de la Comisión, y cada miembro puede nombrar a un suplente que tenga el rango de director general o similar. La Comisión puede invitar a representantes de otros niveles de gobierno, de la sociedad civil, universidades, colegios de profesionistas u organismos empresariales. Esos invitados deben entregar por escrito su opinión sobre los temas tratados en un plazo máximo de cinco días hábiles después de la reunión, para que se guarde en el expediente.
• Art. 18El artículo 18 dice que el gobierno del estado tiene la responsabilidad de crear tres tipos de planes para organizar cómo se va a usar el suelo y crecer las ciudades. El primero es el plan general para todo el estado, el segundo son planes para regiones específicas, y el tercero son planes para zonas más chicas dentro de esas regiones. Además, el estado también puede ponerse de acuerdo con los municipios para definir áreas especiales donde se van a hacer proyectos o acciones concretas, como construir viviendas o mejorar servicios. Esos acuerdos se firman como convenios entre el estado y los municipios involucrados. En pocas palabras, el estado es el que decide cómo se planea el crecimiento urbano, pero trabaja junto con los municipios cuando toca definir zonas específicas.
• Art. 19El Plan Estatal de Desarrollo Urbano debe seguir estas reglas: 1. Tiene que estar alineado con el plan de desarrollo de todo el país y con los programas que de ahí salgan. 2. También debe coincidir con las políticas de ordenamiento del territorio, las estrategias y acciones del Plan de Desarrollo del Estado de México, todo pensando en un desarrollo que cuide el medio ambiente y sea a largo plazo. 3. Al aplicarlo, debe tomar en cuenta los otros planes que forman parte del Sistema Estatal de Planes de Desarrollo Urbano. 4. Además, debe señalar cosas como: las regiones del estado y sus políticas, las estrategias para usar de manera inteligente los recursos, los corredores de desarrollo para conectar el territorio, lo que harán las distintas dependencias del gobierno, los proyectos importantes para que inviertan tanto el gobierno como los particulares, y las zonas donde se va a construir más, mejorar o conservar.
• Art. 20El artículo 20 dice que el Plan Estatal de Desarrollo Urbano del Estado de México debe tener una lista específica de partes, como una introducción, los objetivos del plan, un diagnóstico del territorio (qué hay, cómo está la gente, la economía y los riesgos), y un pronóstico a futuro de hasta 15 años. También tiene que incluir las políticas y estrategias para ordenar el crecimiento de las ciudades, la vivienda (sobre todo la de interés social), la movilidad, la prevención de desastres y el cuidado del medio ambiente. Además, debe detallar los programas y proyectos importantes, y los instrumentos para ponerlos en marcha, como reglas, financiamiento o coordinación. En pocas palabras, es como el "índice" obligatorio de todo lo que debe traer ese plan para que sea completo y útil.
• Art. 21Este artículo dice que los planes de desarrollo urbano que hace el gobierno del Estado de México deben cumplir con cuatro puntos principales. Primero, deben ser consistentes con las ideas y objetivos del plan estatal de desarrollo urbano. Segundo, al llevarlos a cabo, tienen que tomar en cuenta los planes de cada municipio del Estado de México que estén vigentes. Tercero, deben proponer un crecimiento de las ciudades que sea sustentable (que cuide el medio ambiente), estratégico (bien pensado) y que tome en cuenta varios aspectos, como vivienda, transporte y servicios. Cuarto, deben identificar cosas como cómo se organiza el territorio, las rutas o ejes para conectar la región, las acciones del gobierno que afectan el orden de las ciudades, los proyectos importantes para que empresas y gobierno inviertan, y las zonas donde se puede construir o desarrollar proyectos especiales.
• Art. 22Este artículo dice que los planes de desarrollo urbano que hacen los gobiernos de los estados deben incluir una lista de temas muy específica. Básicamente, tienen que explicar de qué va el plan (introducción, objetivos), asegurarse de que no se contradiga con otros planes (federales, estatales), y hacer un análisis completo de la zona: cómo está el ambiente, la economía, la sociedad, los riesgos y los problemas urbanos. También deben proponer soluciones y estrategias para ordenar el territorio, la vivienda, el transporte y prevenir desastres, además de incluir mapas y una tabla que diga para qué se puede usar cada terreno. En pocas palabras, es como una receta detallada de todo lo que debe llevar un plan de ciudad para que sea completo y útil.
• Art. 23El artículo 23 dice que los planes parciales, que son como planes más detallados que se hacen a partir de los planes generales de desarrollo urbano del estado, deben incluir una lista específica de temas. Esto incluye desde una introducción y los propósitos del plan, hasta un análisis de la situación actual (como problemas físicos, sociales y económicos), proyecciones a futuro, objetivos y estrategias para ordenar el territorio, la vivienda, el transporte y evitar desastres. También deben tener programas específicos, instrumentos para llevarlos a cabo (como reglas o financiamiento), un mapa o croquis, y un epílogo que cierre el documento. En resumen, es una guía detallada de todo lo que debe contener ese plan para que sea completo y sirva para organizar el crecimiento de una zona.
• Art. 24El Artículo 24 dice que hay áreas específicas donde se pueden hacer proyectos de desarrollo urbano. Estas áreas incluyen: terrenos vacíos dentro de la ciudad que ya tienen servicios como agua y luz; zonas de casas viejas o dañadas que necesitan mejoras; zonas con potencial para construir más viviendas o negocios; áreas donde se pueden construir más casas o edificios aprovechando el transporte y los servicios que ya existen; zonas industriales que están cambiando de actividad y necesitan integrarse mejor a la ciudad; lugares con valor histórico o cultural que deben protegerse; y zonas naturales dañadas por mal uso, que requieren ser rescatadas o restauradas. En pocas palabras, son áreas que el gobierno identifica para mejorar, construir o proteger.
• Art. 25El artículo 25 habla de los diferentes tipos de acciones que se pueden hacer en ciertas zonas de una ciudad, llamadas "polígonos de actuación". Estas acciones dependen de lo que se quiera lograr, y pueden ser: construir más viviendas en un área que ya tiene casas (densificación), aumentar la densidad de población en una zona que ya es muy urbana (redensificación), expandir la ciudad hacia áreas nuevas (crecimiento), fortalecer y mejorar lo que ya existe en un barrio (consolidación), arreglar calles y servicios públicos (mejoramiento), cuidar y mantener áreas históricas o ecológicas (conservación), y repartir de manera justa lo que se gana y lo que se gasta en estos proyectos (cargas y beneficios). En pocas palabras, es una lista de las maneras en que se puede intervenir un terreno o colonia para que la ciudad crezca ordenadamente.
• Art. 26Para empezar, cuando se crean áreas especiales para proyectos de desarrollo (llamadas "polígonos de actuación"), sus límites deben estar completamente alineados con los planes de desarrollo urbano del estado y de los municipios. Esto significa que no se pueden hacer a capricho, sino que deben seguir lo que ya está planeado oficialmente. Además, para poner en marcha estos polígonos, la Secretaría de Desarrollo Urbano tiene que firmar un acuerdo de colaboración con el municipio o los municipios involucrados. Sin ese convenio por escrito, no se puede empezar a trabajar. Por otro lado, la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano y Metropolitano está obligada a crear un "Instrumento de Fomento" para cada polígono. Ese instrumento es como un manual o plan detallado que explica cómo se va a organizar y operar todo, incluyendo quiénes serán los encargados de manejarlo y cómo van a funcionar. Finalmente, ese manual debe hacerse de acuerdo a lo que se haya pactado con el municipio, tomando en cuenta los detalles específicos de cada proyecto. Así se asegura que todos estén de acuerdo en cómo se va a trabajar desde el principio.
• Art. 27El artículo 27 dice que la forma en que funcionan y operan los llamados "polígonos de actuación" (zonas especiales para proyectos de desarrollo urbano) dependerá de las reglas que la Secretaría (dependencia del gobierno) publique para cada una. Para hacer esas reglas, la Secretaría debe tomar en cuenta el programa de apoyo o fomento que toque usar y también la opinión de los municipios involucrados en esa zona. En pocas palabras, no se pueden echar a andar estos proyectos sin seguir las instrucciones oficiales y sin consultar a los ayuntamientos afectados.
• Art. 28Este artículo dice que hay dos tipos de planes para organizar el crecimiento de un municipio. El primero es el *plan municipal*, que abarca todo el territorio del municipio. El segundo son los *planes parciales*, que solo se enfocan en partes específicas, como zonas ya construidas (consolidadas) o áreas nuevas que se van a urbanizar (incorporación territorial).
• Art. 29Los planes de desarrollo urbano que haga el municipio (el gobierno local) deben cumplir con estas reglas: Primero, tienen que ir de la mano con los planes del estado, de la región y, si son planes más específicos (como de una colonia), con el plan general del municipio. Segundo, deben basarse en ideas de desarrollo que sean sustentables (que cuiden el medio ambiente), estratégicas (bien pensadas) y que tomen en cuenta varios sectores, como vivienda, transporte y servicios. Tercero, deben considerar lo que proponen los municipios vecinos para que todo esté coordinado. Por último, tienen que definir cómo está organizado el territorio del municipio, qué terrenos son para construir, cuáles no, cómo será el transporte y las calles, y hacia dónde debe ir la inversión pública y privada. Además, si el plan toca áreas naturales protegidas o terrenos que no se pueden urbanizar, debe seguir las reglas ambientales del Programa de Ordenamiento Ecológico del Estado de México.
• Art. 30El artículo 30 dice que los planes de desarrollo urbano de los municipios deben incluir, como mínimo, una lista de temas. Por ejemplo, deben tener una introducción, explicar para qué sirve el plan, evaluar el plan anterior si existía, y dejar claros los límites del municipio. También deben hablar de las leyes que lo respaldan, estar alineados con planes federales, estatales y metropolitanos, e incluir un diagnóstico de la situación actual en aspectos físicos, sociales, económicos, entre otros. Además, deben proyectar escenarios futuros, fijar objetivos, políticas y estrategias, y detallar programas, proyectos y herramientas para llevarlos a cabo. En pocas palabras, es una lista de todo lo que debe contener un plan de desarrollo municipal para que sea completo y útil.
• Art. 31Cuando se hacen planos para los planes de desarrollo urbano, deben dejar un espacio en la solapa para poner información clave. Entre los datos que tiene que llevar ese espacio están: el nombre del plan y la zona que cubre, la autoridad que lo hizo, el escudo del Estado de México (y si es municipal, también el escudo del municipio), el nombre y número del plano con una clave de identificación, los símbolos básicos y los que explican temas específicos (simbología temática), las fuentes de donde se sacó la información del mapa, la escala gráfica (para medir distancias), y los datos de registro en el Instituto de la Función Registral del Estado de México. Además, los planos deben usar como base una foto aérea digital (ortofoto) reciente, con coordenadas UTM (un sistema para localizar puntos en el mapa) y en el formato que pida la Secretaría.
• Art. 32El gobierno del Estado de México sigue estos pasos para crear o cambiar sus planes de desarrollo urbano: la Secretaría primero hace el proyecto, pide opiniones y tardan hasta 20 días hábiles en responder. Si no dicen nada, se da por aceptado. Luego, el proyecto se publica un mes en internet y en oficinas para que tú puedas verlo y enviar tus ideas o sugerencias por correo. Durante ese mes, se organizan al menos dos juntas públicas para que los ciudadanos den su opinión. Después de recoger las propuestas viables, el documento final se envía al Gobernador para que lo apruebe.
• Art. 33El artículo 33 explica cómo se aprueban o modifican los planes de desarrollo urbano de un municipio y sus planes más específicos. Primero, el ayuntamiento prepara un borrador con ayuda del gobierno estatal, quienes dan su opinión sobre las partes que les tocan. Luego, el municipio lo manda a la Secretaría para que, si es necesario, lo revise una comisión técnica y haga observaciones. Después, el proyecto se pone a consulta pública por un mes, ya sea en físico o en internet, y se hacen al menos dos reuniones públicas para que la gente opine. Finalmente, con todas las propuestas recibidas, se hace el plan definitivo y el presidente municipal pide un dictamen para asegurarse de que todo esté en orden.
• Art. 34El artículo 34 dice que, cuando se va a hacer una consulta pública sobre un plan de desarrollo urbano, el aviso que se publique debe incluir lo siguiente: las fechas de inicio y fin de la consulta, de qué plan se trata y si es nuevo o solo una modificación, qué oficina del gobierno está a cargo, la dirección física y página de internet donde puedes ver el proyecto completo, y la fecha, lugar y hora de las audiencias públicas donde podrás dar tu opinión. Además, las autoridades tienen que publicar este aviso en sus páginas de internet, en los estrados (que son los tableros de anuncios oficiales) y en cualquier otro medio para que la información llegue a todas las personas.
• Art. 35Este artículo explica que el gobierno del Estado de México revisará si el plan de desarrollo urbano de un municipio (como cómo y dónde construir casas, calles o parques) está alineado con los planes del estado. La Secretaría (la dependencia encargada) checará todo y emitirá un dictamen donde diga que el plan municipal no contradice las reglas estatales. En ese documento, debe decir qué plan municipal se revisa y cómo cumple con lo que el estado ya tiene establecido sobre suelo, medio ambiente, vialidades y otros temas. También debe incluir que el proyecto respeta las políticas de la Secretaría de Medio Ambiente. Finalmente, para que el plan municipal sea válido, el dictamen de congruencia tiene que estar copiado tal cual dentro del plan.
• Art. 36El presidente municipal le pedirá por escrito a la Secretaría que revise su plan urbano o cualquier cambio que quiera hacerle. Esa solicitud debe incluir el proyecto impreso y en una USB o disco, junto con todos los documentos y mapas necesarios. La Secretaría tiene 30 días hábiles para analizarlo y, si todo está en orden, emitir un dictamen firmado por su titular para entregarlo al municipio. Si el plan no es compatible con las reglas generales, la Secretaría le dirá al municipio qué ajustes necesita hacer para corregirlo.
• Art. 37Las autoridades que crean los planes de desarrollo urbano tienen que revisarlos constantemente para ver si se están cumpliendo, y así poder corregir errores o hacer cambios cuando sea necesario. Esta revisión la lleva la Secretaría, que se encarga de ver cómo está la situación de las ciudades y si las acciones del gobierno están funcionando para lograr lo que se prometió en los planes. La evaluación es permanente y checa cosas como si se están cumpliendo las metas, cómo crece la población, cómo se usa el suelo, si se respetan las áreas verdes o protegidas, y si se están haciendo los proyectos importantes a corto plazo. Al final, los resultados de estas revisiones se mandan al Sistema Estatal para que todos estén enterados.
• Art. 38El gobierno del estado y los municipios deben usar, además del periódico oficial, otros medios como internet, carteles o volantes para que la gente conozca bien los planes de desarrollo urbano. También tienen que tener esos planes disponibles para que cualquier persona los pueda consultar en el sistema estatal de planes de desarrollo urbano y en las oficinas públicas. Esto ayuda a que todos sepamos cómo se va a organizar el crecimiento de las ciudades y los pueblos.
• Art. 39Este artículo dice que los planes de desarrollo urbano son como una lista de tareas que el gobierno debe hacer para que las ciudades crezcan bien. En esos planes se dice qué acciones se van a hacer, quién es el responsable de cada una y en cuánto tiempo se deben terminar, siempre tomando en cuenta el dinero y los recursos que haya disponibles. Cuando se trata de zonas metropolitanas (varios municipios juntos), los programas sirven para que el gobierno del estado y los municipios trabajen coordinados. Su objetivo es mejorar cosas como las calles, el transporte, proteger áreas naturales, y que la gente viva mejor, pensando siempre en el futuro. Antes o después de hacer estos programas, las autoridades pueden firmar acuerdos con otros niveles de gobierno o incluso con empresas y organizaciones sociales para definir cómo se van a hacer las cosas. Si el programa es responsabilidad del gobierno, debe seguir las reglas internas de presupuesto y planeación. Finalmente, estos programas los aprueba el gobernador del estado o los presidentes municipales, dependiendo de a qué nivel de plan correspondan.
• Art. 40El artículo 40 dice que los planes de desarrollo estatal pueden cubrir todo el estado de México o solo una parte, pero deben tratar, como mínimo, estos temas: reservar terrenos para vivienda o proyectos, arreglar problemas de quién es dueño de la tierra, ofrecer casas de distintos tipos, impulsar la industria, el comercio y el turismo, mejorar las calles y el transporte, poner servicios públicos como agua y luz, proteger a la gente en desastres, planear el crecimiento de las zonas metropolitanas, renovar colonias y espacios públicos, y cualquier otro asunto que haga falta.
• Art. 41Este artículo dice que cualquier programa de desarrollo debe incluir ciertos puntos clave. Primero, tiene que explicar de qué plan más grande viene, cuáles son sus metas y quiénes son los encargados de llevarlo a cabo. También debe detallar los proyectos, su ubicación, cuánto dinero se necesita y de dónde se va a obtener. Además, debe decir cómo se va a medir su avance, en qué tiempos y si se pueden hacer cambios. Por último, tiene que incluir análisis de la situación actual, planes a futuro (a 5, 15 y 30 años) y cómo se va a escuchar la opinión de la ciudadanía para que todo esté organizado de manera clara y participativa.
• Art. 42La ley dice que todos los planes de desarrollo urbano deben incluir un capítulo completo dedicado a cómo se va a planear y ordenar el territorio, para que funcione mejor. Ese capítulo tiene que cumplir tres objetivos: primero, aplicar las políticas urbanas de manera exacta en cada zona; segundo, servir como base para conseguir dinero y financiar proyectos importantes como carreteras o servicios; y tercero, controlar el uso del suelo y arreglar problemas de quién es dueño de los terrenos.
• Art. 43Este artículo enumera los tipos de herramientas que se usan para planear y controlar el desarrollo de las ciudades y los terrenos en tu municipio. Están divididas en cinco grupos: 1) las que sirven para planear y regular el crecimiento, 2) las que le permiten al gobierno comprar terrenos, 3) las que ayudan a tomar decisiones, 4) las que financian proyectos entre el gobierno y empresas privadas, y 5) las que facilitan que distintas autoridades trabajen juntas. Por ejemplo, dentro de estas herramientas se incluyen cosas como expropiaciones, impuestos especiales, fideicomisos o acuerdos entre municipios. En resumen, son los recursos legales con los que cuenta el gobierno para ordenar el uso del suelo y el desarrollo de las zonas urbanas y rurales.
• Art. 44El artículo 44 dice que, para organizar dónde y cómo se construyen casas, colonias y ciudades en el estado, los planes de desarrollo urbano van a dividir el terreno en dos niveles. A nivel estatal, se definen zonas donde se va a fomentar, consolidar o controlar el crecimiento de los asentamientos humanos. A nivel municipal, el suelo se clasifica en tres tipos: áreas urbanas (donde ya hay construcciones), áreas urbanizables (que se pueden empezar a construir) y áreas no urbanizables (que no son aptas para construir, por ejemplo, por ser zonas de riesgo o de conservación). En pocas palabras, las áreas urbanas y urbanizables sí se pueden usar para desarrollo urbano, mientras que las no urbanizables no.
• Art. 45El artículo 45 dice que, para usar o aprovechar un terreno, tienes que seguir las reglas del Código, este Reglamento y los planes de desarrollo urbano de tu zona. Esto aplica tanto en áreas ya urbanizadas como en las que se pueden urbanizar o en las que no se permite construir. En el caso de las áreas no urbanizables, como terrenos de campo o reservas ecológicas, hay reglas especiales que debes respetar. Por ejemplo, no puedes construir una casa o un negocio en un área que esté protegida o destinada a la conservación.
• Art. 46El artículo 46 explica qué se puede hacer en terrenos que no son para construir ciudades, como zonas rurales o de campo. Estos terrenos solo pueden usarse para cosas específicas que están en los planes de desarrollo urbano, por ejemplo: construir caminos, poner postes de luz o tuberías de agua para actividades como agricultura, minería o cuidar parques naturales. También permiten hacer gasolineras, rellenos sanitarios, panteones o fraccionamientos campestres, pero siempre con permisos y estudios de impacto. Lo más importante es que está prohibido construir cosas de ciudad, como escuelas o hospitales, en estos terrenos: solo valen los usos que la ley y los planes municipales digan.
• Art. 47Cuando alguien quiera vender un terreno que esté dentro de una zona que el gobierno ya tiene destinada para desarrollo urbano, el gobierno del Estado o el municipio tienen la primera oportunidad de comprarlo antes que otra persona. Ese terreno se usará principalmente para hacer parques, calles, hospitales, viviendas o para cuidar el medio ambiente. Si el terreno es de un ejido o de una comunidad campesina, se deben seguir las reglas de la Ley Agraria. El dueño del terreno, junto con los notarios, jueces o autoridades, tienen que avisar a las oficinas de desarrollo urbano y al municipio cuánto cuesta la venta, para que ellos decidan si lo quieren comprar. Para que el gobierno pueda decidir, debe recibir una copia del título de propiedad, un mapa con coordenadas y fotos del terreno. El Estado o el municipio tienen 30 días naturales desde que reciben el aviso para decir si lo compran y garantizar el pago. Si pasan esos 30 días y no dicen nada, se entiende que ya no les interesa y el dueño puede venderlo a otra persona.
• Art. 48Este artículo explica cómo deben funcionar los conjuntos urbanos (fraccionamientos o desarrollos de vivienda). Para que los aprueben, deben tener suficiente agua y luz, cumplir con el plan de desarrollo de tu municipio y pasar una evaluación de impacto estatal. Los diferentes tipos de vivienda pueden construirse en zonas urbanas o para urbanizar, pero las casas campestres también pueden estar en áreas no urbanizables si cuidan el medio ambiente. No puedes mudarte a un lote hasta que estén listos todos los servicios como calles y drenaje, a menos que sea un desarrollo social progresivo (donde solo necesitan lo básico para vivir). Además, el dueño del fraccionamiento debe darte gratis servicios como agua, vigilancia y recolección de basura hasta que el municipio los reciba oficialmente.
• Art. 49Artículo 49 dice que el Titular de un conjunto urbano (como un fraccionamiento o desarrollo habitacional) es la persona, empresa, fideicomiso, o quien haya recibido los derechos, que obtuvo la autorización de la Secretaría correspondiente. Si el fideicomiso termina, la persona o empresa que era el fideicomitente (quien creó el fideicomiso) sigue siendo responsable de cumplir todas las obligaciones del permiso, sin que la autoridad tenga que emitir un nuevo documento. En pocas palabras, aunque cambien los dueños o se acabe el fideicomiso, el responsable original no se puede lavar las manos.
• Art. 50El artículo 50 dice las reglas mínimas que deben cumplir los terrenos y calles en los desarrollos de vivienda u otros tipos de conjuntos urbanos. Por ejemplo, el tamaño mínimo de un lote para casa depende del tipo de vivienda: desde 4 metros de ancho y 60 metros cuadrados para vivienda social o progresiva, hasta 25 metros de ancho y 2,000 metros cuadrados para vivienda campestre. También fija medidas para terrenos industriales, comerciales o tecnológicos, y dice que las calles deben tener un ancho mínimo (como 20 metros para vías industriales). Además, obliga a donar al municipio un pedazo de terreno por cada vivienda, que va de 10 a 18 metros cuadrados según el tipo de casa, para poner escuelas, parques o servicios. En pocas palabras, esto asegura que los fraccionamientos tengan espacios adecuados y no se hagan construcciones amontonadas.
• Art. 51El procedimiento para que te autoricen un conjunto urbano (como un fraccionamiento o un desarrollo de viviendas) se debe seguir paso a paso, tal como lo marca este Capítulo y las leyes que le correspondan. Es decir, no puedes saltarte ninguna etapa ni hacerlo a tu modo, sino que debes cumplir con lo que la ley dice exactamente. Esto aplica tanto para los trámites como para los documentos que necesites presentar. Al final, la autorización solo te la darán si sigues todas las reglas establecidas.
• Art. 52Para iniciar cualquier trámite ante la Secretaría, primero necesitas tener un documento llamado Evaluación de Impacto Estatal. Ese documento lo obtienes siguiendo las reglas de la Ley de la Comisión de Impacto Estatal y otras leyes relacionadas. Una vez que lo tengas en tus manos, tú o tu representante legal deben mostrárselo a la Secretaría. Solo así podrán empezar con el proceso que pide este Reglamento.
• Art. 53Para empezar un fraccionamiento, necesitas que la Secretaría apruebe tu proyecto. Tienes que presentar una solicitud junto con varios documentos importantes: la evaluación del impacto que tendrá en el estado, estudios técnicos que lo respalden, y papeles como el que acredite que el terreno es tuyo. También debes incluir tu identificación y firma (o la huella digital si no puedes firmar), un mapa actualizado del lugar, un plano con medidas exactas del terreno y, si el tamaño real no coincide con lo que dice tu escritura, una resolución judicial que lo corrija. Por último, agrega fotos del predio, planos de las casas que piensas construir (si aplica), y cualquier permiso especial de dependencias como Pemex o la Comisión del Agua, según lo que necesite la zona.
• Art. 54Una vez que la Secretaría apruebe tu proyecto para dividir un terreno en lotes (el proyecto de lotificación), tú necesitas pedir la autorización para desarrollarlo como conjunto urbano. Tienes que entregar esa solicitud, ya sea en papel o por internet, junto con varios documentos. Entre esos papeles van el proyecto ya aprobado, un certificado de si hay o no deudas o hipotecas sobre el terreno (no mayor a 120 días de antigüedad), y si sí hay alguna hipoteca, debes incluir un permiso por escrito del banco que la tiene. También necesitas una descripción detallada del plano del terreno que especifique cómo se van a usar los lotes, las calles, las áreas verdes o donaciones, el presupuesto de las obras, y una carta del municipio donde diga que no hay bronca. Si todo está en orden, la Secretaría te dará la autorización en un máximo de 5 días hábiles después de que entregues la solicitud, y luego ellos publicarán ese acuerdo en el periódico oficial del estado (tú pagas por esa publicación), lo que cuenta como que ya te notificaron.
• Art. 55Cuando alguien pide permiso para construir un fraccionamiento o desarrollo grande (conjunto urbano), el documento que da la autorización debe incluir varias cosas. Primero, tiene que mencionar la solicitud que se hizo, explicar por qué se autoriza, indicar la fecha y el lugar donde se emitió, y tener los datos del expediente y las personas involucradas. También debe decir el nombre del dueño o titular, el tipo y nombre del desarrollo, su ubicación, el tamaño del terreno, qué áreas se pueden vender, cuáles se donan y cuáles se afectan. Además, debe incluir los documentos que prueben que el solicitante es quien dice ser y que es el dueño del terreno, junto con estudios, planos y permisos que respalden la autorización. Por último, el documento tiene que señalar las obligaciones del titular, como donar áreas para escuelas o parques, construir calles y servicios, informar avances, ir con un notario a registrar el permiso en un plazo de 90 días, y poner placas metálicas grandes en las entradas del desarrollo y de las obras con información del proyecto.
• Art. 56La Secretaría puede cambiar lo que ya aprobó sobre un conjunto urbano si el dueño o su representante legal lo pide y lo justifica bien, pero hay cosas que no pueden modificar: cambiar el tipo de conjunto, aumentar el área que se puede vender, subir el número de viviendas, o cualquier otra cosa que afecte al interés público. La Secretaría tiene 5 días hábiles (días que no son sábado, domingo ni feriado) para responder, contados desde el día siguiente de que entregues tu solicitud completa y todos los papeles que pidan.
• Art. 57Las áreas que dones al municipio para construir escuelas, parques o centros de salud deben cumplir estas reglas: deben dar a una calle principal que la autoridad indique, medir al menos 20 metros de ancho y tener un mínimo de 500 metros cuadrados. En colonias de interés social o progresivo, el terreno puede ser de solo 400 metros cuadrados. No se vale donar terrenos con pendientes muy pronunciadas (más del 15%), que estén rellenos, con restricciones del gobierno federal, estatal o municipal, o que sean camellones, glorietas o áreas verdes de la calle. Tampoco sirven terrenos que no se puedan usar para estos fines, ni los que estén cerca de zonas peligrosas como barrancas, ríos, líneas de alta tensión, tuberías de gas o petróleo, o vías de tren.
• Art. 58Cuando un fraccionamiento o conjunto urbano se construye, debe donar un terreno al municipio. Antes se pensaba que ese terreno tenía que estar dentro del mismo conjunto, pero este artículo dice que sí puede estar en otra zona del municipio, siempre y cuando sea un área urbana o que se pueda urbanizar y tenga el mismo valor que el acordado. Para que el terreno se acepte fuera del conjunto, el director de Desarrollo Urbano del municipio tiene que dar su visto bueno. La superficie a donar la define la Secretaría al momento de autorizar el proyecto, pero la ubicación exacta y para qué se usará el terreno la puede decidir el municipio después, según lo que necesite, siempre que tenga salida a la calle. Si el municipio se tarda en decir dónde se ubicará el terreno fuera del conjunto, el desarrollador no incumple la obligación. Para no retrasar trámites, el dueño del proyecto puede dar una fianza al municipio que garantice que cumplirá con la donación. El monto de esa fianza lo fija un instituto con base en el valor del suelo.
• Art. 59Este artículo habla sobre las áreas de donación, que son terrenos que los desarrolladores de fraccionamientos o conjuntos urbanos deben ceder al gobierno del Estado de México de manera gratuita. Esos terrenos pueden estar dentro del mismo fraccionamiento o en otro lugar del estado, y su tamaño lo decide la Secretaría de Desarrollo Urbano. Si el terreno se ubica fuera del fraccionamiento, debe tener el mismo valor que si estuviera adentro, calculado por un instituto especializado en catastro y estadística. Las donaciones se vuelven propiedad del estado desde que se firma el contrato, y se usan para necesidades públicas. Además, el desarrollador puede cumplir con la obligación pagando una cantidad de dinero a un fideicomiso estatal o haciendo obra pública en el municipio, según lo que autorice la Secretaría. Si todavía no se define dónde estará el terreno, el desarrollador puede dar una fianza para garantizar que cumplirá, pero eso no lo exime de la obligación.
• Art. 60Cuando alguien recibe permiso para construir o desarrollar terrenos, tiene que donar ciertas áreas al gobierno (ya sea del estado o del municipio). Para que esa donación sea legal, se necesita firmar un contrato entre la persona que tiene el permiso y el gobierno correspondiente. Después de firmarlo, el gobierno debe registrar ese contrato en el Instituto de la Función Registral del Estado de México dentro de los 30 días siguientes. Una vez registrado, el gobierno tiene 5 días para mostrarle el comprobante a la Secretaría o al municipio. El contrato de donación solo se firma cuando ya esté listo el 75% de las obras de urbanización. Si la donación se sustituye por un pago en dinero, ese pago debe hacerse en menos de 6 meses desde que se publicó el permiso en el periódico oficial del gobierno.
• Art. 61Cuando construyen un fraccionamiento o desarrollo de casas (conjunto urbano), deben incluir obras básicas como tuberías de agua potable, drenaje separado para lluvia y para aguas negras, luz eléctrica, banquetas y calles. También es obligatorio poner sistemas que ahorren agua y electricidad, jardines, árboles y letreros con nombres de calles. Además, deben instalar infraestructura grande como pozos de agua, tanques de almacenamiento, plantas de tratamiento y bombas, y donar los terrenos donde estén esas instalaciones al municipio. Todo esto debe estar aprobado por las autoridades y cumplir con los estudios técnicos que pide el gobierno del estado.
• Art. 62Si alguien construye un fraccionamiento o conjunto de casas, debe construir también ciertos servicios para los vecinos. Por ejemplo, por cada 1,000 viviendas, tiene que hacer un jardín de niños de 3 salones, una primaria o secundaria de 12 salones, un parque y un área deportiva. Las medidas exactas del terreno y la construcción están especificadas en la ley. Si el tipo de vivienda es diferente, como de interés social, pueden cambiar las obras obligatorias y hasta pueden reemplazar algunas escuelas por preparatorias o universidades. Todo depende del número de casas y de lo que autorice el gobierno.
• Art. 63Este artículo explica cómo se eligen y construyen las obras que necesita un municipio, como escuelas, bibliotecas o centros de salud. El municipio le pide por escrito a la Secretaría (la dependencia de gobierno estatal encargada) que le autorice esas obras, y el municipio las recibe y las administra. También, la persona encargada del desarrollo urbano puede proponer obras; si el municipio no responde en 30 días y las obras están en un terreno donado, se entiende que está de acuerdo. Hay una lista de 16 tipos de obras posibles, y la Secretaría debe aprobar los planos de construcción, pidiendo opinión a otras dependencias.
• Art. 64Este artículo habla sobre las obras que necesita una zona o región, como hospitales, escuelas, parques o instalaciones de seguridad. El gobierno estatal (la Secretaría) decide qué se necesita construir según el plan de desarrollo de esa zona. Para construirlas, se usan terrenos que los desarrolladores dan al gobierno sin costo, ya sea dentro o fuera de un fraccionamiento. La regla dice que por cada metro cuadrado de construcción, el terreno debe medir al menos 2.53 metros cuadrados, excepto para escuelas, que tienen otra regla. Si alguien que construye un fraccionamiento no puede hacer estas obras, puede pagar en dinero para que el gobierno las haga, y ese dinero se guarda en un fondo especial para equipamiento regional.
• Art. 65El artículo 65 dice que, si alguien tiene permiso para construir un conjunto urbano (como un fraccionamiento o desarrollo habitacional), debe cumplir con ciertas reglas antes de hacer obras como escuelas o jardines. Primero, tiene que presentar los planos (diseños de las construcciones) a la Secretaría para que los aprueben, y esos planos deben seguir las leyes de construcción. También debe incluir espacios para personas con discapacidad, como lo marca la ley del Estado de México. Las escuelas tienen medidas específicas: por ejemplo, los salones de kínder deben tener espacio para 35 alumnos con un mínimo de metros cuadrados, y los de primaria o secundaria para 50 alumnos. Además, no se pueden construir aulas cerca de pozos o plantas de tratamiento de aguas negras, y hay que poner señalamientos de protección civil para que la gente pueda evacuar rápido en caso de emergencia.
• Art. 66Las áreas comunes (como parques, escuelas o clínicas) de una colonia solo se pueden usar hasta que terminen las obras de la calle, el drenaje, el agua y la luz, para que funcionen bien. Además, se ocupan conforme la gente vaya entrando a vivir a sus casas o terrenos, y eso se comprueba con un Acta de Supervisión. En los fraccionamientos de casas, las escuelas deben estar listas y con su mobiliario básico (mesas, sillas, etc.) cuando pidan el tercer permiso para vender lotes. Si hace falta y es urgente para la gente, el Gobierno puede dejar que se usen antes, siempre que ya haya agua, drenaje y luz, y se firme un acta de entrega parcial. Pero esto no quita que el dueño del desarrollo termine todas las obras en los tiempos acordados.
• Art. 67El artículo 67 dice que, en la mayoría de los conjuntos de casas o departamentos, las escuelas que se construyan deben entregarse ya amuebladas, excepto en proyectos de vivienda social progresiva hechos por organizaciones. Por cada salón de clases, deben poner un pizarrón blanco de 1.20 por 2.40 metros, una computadora con proyector, un escritorio con silla para el maestro, y el número de asientos según el nivel educativo: 40 mesabancos para primaria, o 40 sillas con paleta para secundaria y preparatoria (de las cuales el 5% deben ser para zurdos). En los salones de kínder se necesitan mesas redondas con sillas, en cantidades específicas o su equivalente en mesas trapezoidales. Además, deben incluir un escritorio con silla para la dirección y dos escritorios con sillas para la secretaría.
• Art. 68Si en los terrenos cerca de donde quieres construir ya hay suficientes servicios públicos (como escuelas, hospitales o parques), la Secretaría puede dejarte construir en lugar de poner esos servicios. Para que te autoricen el cambio, el gobierno del municipio o tú como dueño del proyecto deben pedirlo por escrito. Luego, la Secretaría tiene 30 días para decidir si está bien que sustituyas unas obras por otras, siempre y cuando el cambio sea más útil para la zona, cueste lo mismo o menos, y no afecte servicios como la educación. Si la obra nueva es más cara, alguien (el municipio, los vecinos o un particular) debe pagar la diferencia. Finalmente, no se puede cambiar las obras por dinero en efectivo; deben ser construcciones reales.
• Art. 69La Secretaría puede dar permiso para que ciertos servicios como escuelas y parques se construyan fuera de un fraccionamiento, pero dentro del mismo municipio. El municipio debe pedirlo por escrito a través de su director de Desarrollo Urbano, y la Secretaría tiene 30 días para responder. Esto aplica solo en ciertos casos: en fraccionamientos de nivel medio, hasta el 80% del equipamiento educativo puede estar afuera; en fraccionamientos residenciales, campestres o industriales, puede ir todo (100%) afuera. Para que funcione, el desarrollador debe incluir la aprobación del municipio en su solicitud, y el municipio tiene 30 días para decidir. Si el municipio se tarda más de 30 días en decir dónde irá el equipamiento, el desarrollador no es responsable por la demora, y además puede dar una fianza (como un seguro económico) al municipio para asegurar que se construirá lo que falta.
• Art. 70Tienes 9 meses para pedir permiso de empezar a construir calles, banquetas y servicios (luz, agua, etc.) en un fraccionamiento, contando desde que se publicó el permiso del conjunto urbano. Cuando pidas ese permiso, también puedes pedir autorización para vender lotes y promover el desarrollo. Para que te autoricen, debes entregar: el comprobante de pago de impuestos y derechos; los proyectos, cálculos y especificaciones técnicas aprobados por el gobierno; una fianza o garantía hipotecaria que asegure que harás las obras; el permiso y planos firmados ante notario y registrados en el Estado de México; la identificación de los lotes a vender (con el certificado de gravámenes si aplica); y la publicidad del desarrollo. Cuando cumplas con todo, la Secretaría te da la autorización. Luego, tienes 10 días hábiles para pedir que abran una bitácora de supervisión en el terreno, y avisar al municipio y a las dependencias que aprobaron los proyectos. Si hay un juicio en contra del permiso, puedes pedir una suspensión temporal de las obras. Para reactivarlas, deberás pagar la supervisión actualizada y renovar las garantías. Vender lotes no te da derecho a que la gente ocupe casas terminadas, para eso necesitas otro permiso.
• Art. 71El artículo 71 dice que, cuando el gobierno te da permiso para construir calles, drenaje, luz, vender terrenos o promocionar un fraccionamiento, ese permiso debe incluir nueve cosas específicas. Por ejemplo, debe mencionar quién pidió el permiso, en qué leyes se basa, por qué se otorga, qué obras se van a hacer y en cuánto tiempo. También debe señalar que no puedes vender más del 50% de las casas o terrenos hasta que estén listas ciertas obras, y debe incluir cómo vas a anunciar el desarrollo, la fecha del permiso y la firma de la autoridad que lo dio.
• Art. 72Si necesitas más tiempo para terminar las obras de urbanización y equipamiento de tu conjunto habitacional, puedes pedir una prórroga antes de que se acabe el plazo que te dieron originalmente. Solo puedes pedir hasta dos prórrogas, y cada una durará lo mismo que el plazo original. Para que te la autoricen, primero debes solicitar a la Secretaría que calcule cuánto vale la garantía de las obras que faltan con base en el acta de supervisión; ellos te dirán el monto en cinco días hábiles. Además, tu solicitud debe incluir un reporte de avance físico y financiero de las obras hechas, el programa de lo que falta, el presupuesto actualizado y las fianzas renovadas que cubran el nuevo plazo. Una vez que pagues los derechos correspondientes y lo compruebes con el recibo, la Secretaría te dará la prórroga en cinco días.
• Art. 73Si eres la persona o empresa que recibió permiso para construir un fraccionamiento, condominio o desarrollo urbano, tienes la obligación de terminar todas las obras (calles, banquetas, drenaje, luz, etc.) y entregarlas en la fecha que te autorizaron. Para asegurar que lo cumplas, debes dar al gobierno una garantía (como una fianza o una hipoteca sobre terrenos) que cubra el 100% del costo de las obras. Esa garantía debe estar vigente hasta que termines todo el trabajo y lo entreguen oficialmente. Además, debes dejar otra garantía por posibles defectos ocultos que aparezcan después de la entrega, por un periodo de dos años y por un valor del 20% del costo de las obras. Si no entregas a tiempo las obras sin una razón válida, el gobierno puede cobrarse esa garantía y también multarte.
• Art. 74La Secretaría puede cambiarte los lotes que dejaste como garantía de un crédito, siempre y cuando digas cuáles quieres poner en su lugar. También puede cambiar una hipoteca por una fianza (un tipo de seguro que paga si no cumples), o al revés, incluso combinar las dos. La Secretaría te dará su respuesta en un plazo de 5 días contados desde que entregas tu solicitud de cambio. Pero antes de que te autoricen, tienes que pagar los derechos por la sustitución, que son una cuota que fija la ley. Una vez que te autoricen, tendrás que cumplir con los mismos tiempos del artículo anterior para poner la nueva hipoteca o fianza.
• Art. 75Para poder hipotecar, vender o dar en garantía los lotes de un fraccionamiento, primero hay que inscribir el permiso y los planos en el Instituto de la Función Registral del Estado de México. También hay que asegurar que se van a hacer las obras de urbanización (calles, drenaje, luz, etcétera). La Secretaría te da el permiso en un máximo de 5 días después de que entregues tu solicitud. Ese permiso se tiene que firmar ante un notario y registrarlo en el Instituto en un plazo de 90 días, y debes avisarle a la Secretaría en los 30 días siguientes a que lo registres. Puedes pedir esta autorización al mismo tiempo que pides permiso para empezar obras, vender los lotes o promocionar el desarrollo.
• Art. 76Las personas o empresas dueñas de un conjunto urbano no pueden vender, cambiar de dueño, poner como garantía ni hipotecar terrenos ya usados para avalar un crédito, hasta que la Secretaría dé permiso por escrito para reemplazar, quitar o cancelar esa hipoteca. Esto significa que mientras debas dinero por esos lotes, no puedes venderlos ni moverlos libremente. La Secretaría es quien decide cuándo se libera ese compromiso.
• Art. 77Para vender los últimos lotes de un desarrollo urbano, el dueño o representante legal necesita dos permisos especiales de la Secretaría, cada uno para vender un 25% de los lotes. El segundo permiso (para vender otro 25%) se da cuando ya esté listo el 50% de las obras de urbanización (como calles, drenaje y servicios) y se hayan entregado formalmente al municipio. El último permiso (para el 25% restante) se obtiene solo cuando todas las obras estén terminadas al 100%, entregadas al municipio, y se hayan pagado todos los impuestos y derechos del agua. Además, para vender lotes o casas, la empresa debe comprobar que está al corriente en el pago del predial y del agua; de lo contrario, no se puede hacer la venta.
• Art. 78Si la persona dueña de un proyecto de casas o edificios no termina las obras de calles, luz, drenaje o áreas comunes en el tiempo que se le fijó (o en sus prórrogas), el gobierno le va a pedir que cumpla, pero antes lo va a escuchar para que dé su versión. Después de eso, le van a cobrar el dinero de las fianzas o garantías que haya dado para asegurar que haría el trabajo, y ese dinero se usará para terminar las obras que faltan. Además, le pueden poner una multa. Si lo que se recupera de la fianza no alcanza para terminar todo, el dueño del proyecto está obligado a pagar lo que falte, a cubrir los gastos de supervisión y a dar nuevas garantías.
• Art. 79Si tú eres la persona dueña del permiso para construir un fraccionamiento, condominio o desarrollo habitacional, te toca arreglar cualquier defecto escondido en las obras de calles, banquetas, drenaje, luz o áreas comunes (los llamados “vicios ocultos”). Si aparecen estos problemas, la autoridad que recibió las obras debe hacer dos cosas: primero, pedirte que los repares ya; y segundo, cobrar el seguro o la fianza que hayas dado como garantía. Pero si el dinero de la garantía no alcanza para cubrir todos los arreglos, tú todavía estás obligado a pagar lo que falte.
• Art. 80Este artículo dice que si te dan permiso para construir un desarrollo de casas o departamentos (un conjunto urbano), ese permiso se cancela automáticamente si no demuestras en 7 años que ya empezaste la obra, que ya vendiste los terrenos y que ya promoviste el proyecto. Si antes de que se cumplan los 7 años pides empezar a construir y vender, necesitas que el gobierno del Estado de México te dé una autorización especial que se llama Evaluación de Impacto Estatal. Antes de cancelarte el permiso, la Secretaría te tiene que dar la oportunidad de ir a explicar tu caso (eso es la "garantía de audiencia"), y cuando se cancele, se publica en el periódico oficial del gobierno y se anota en el registro de propiedades del Estado de México.
• Art. 81El dueño de un conjunto urbano puede renunciar a su permiso, total o parcialmente, pero solo si no afecta al público, no perjudica a otras personas y no se han vendido o hipotecado los terrenos. Si se cumplen esas condiciones, el gobierno acepta la renuncia sin devolverle al dueño los terrenos que donó para áreas verdes o servicios, ni el dinero que ya pagó de impuestos por el permiso.
• Art. 82Si alguien quiere renunciar a la autorización de un conjunto urbano, puede hacerlo de dos maneras: renunciar a todo o solo a una parte. Para hacerlo, debe presentar una declaración jurada (bajo protesta de decir verdad) de que no está en ninguna situación prohibida por el artículo anterior, y también debe entregar un certificado de gravámenes (deudas o problemas legales) de los terrenos involucrados. Si renuncia solo a una parte, tiene que terminar las obras de urbanización y servicios básicos en esa parte, y también cumplir con las áreas de donación al estado y al municipio. Una vez que la Secretaría autorice la renuncia, esta aplica desde el día siguiente, y el interesado debe registrarla en un plazo de 90 días y publicarla en el periódico oficial "Gaceta del Gobierno" en menos de 30 días, todo por su cuenta.
• Art. 83**Artículo 83 explicado en palabras simples:** Si quieres pasar los derechos y obligaciones de un conjunto urbano (como una privada o fraccionamiento) a otra persona, necesitas permiso de la Secretaría (la dependencia del gobierno que lo autorizó). Puedes transferir todo o solo una parte. El dueño actual y el que va a recibir los derechos deben firmar la solicitud y presentar documentos que comprueben quiénes son; si es una empresa, necesitas su escritura (acta constitutiva) y un poder para su representante. La persona que recibe los derechos tiene que aceptar cumplir con las reglas del permiso original, y tanto el contrato de traspaso como la venta deben detallar qué obligaciones ya están pagadas y cuáles faltan. Además, una vez que te autoricen el traspaso, tienes 90 días para registrar todo legalmente ante un notario y en el Instituto de la Función Registral del Estado de México, y otros 30 días para entregar una copia certificada a la Secretaría.
• Art. 84Este artículo explica el proceso para que alguien (llamado "causahabiente") herede o reciba los permisos y obligaciones de un proyecto. Primero, debes demostrar con documentos legales que eres el nuevo dueño o responsable del terreno y aceptar cumplir con todas las reglas del permiso original. Después de obtener la autorización, tienes 90 días para ir con un notario público del Estado de México y registrar los papeles en el Instituto de la Función Registral. El gobierno tiene 5 días hábiles para responder si acepta o no tu solicitud, y si lo aprueba, debe publicarlo en la "Gaceta del Gobierno" en un plazo de 30 días. Todo el trámite de notario, publicación y registro corre por tu cuenta.
• Art. 85El artículo 85 habla sobre cuándo y cómo se puede cambiar el diseño original de un fraccionamiento o conjunto urbano (a esto se le llama relotificación). Solo se permite hacer estos cambios en estos casos: 1) Si aún no se han vendido lotes o casas en la sección que quieres modificar, o si las obras públicas (calles, banquetas, drenaje) todavía no se entregan al municipio. 2) Si hay terrenos con deudas o restricciones (gravámenes), necesitas el permiso por escrito de la persona o institución a la que se le debe dinero. 3) No puedes reducir las áreas que donaste para equipamiento urbano (como parques, escuelas o clínicas), ni aumentar el número de casas o lotes que ya estaban aprobados. 4) Los lotes nuevos que resulten del cambio deben medir al menos lo mismo que dice el plano de lotificación que ya tenía permiso. En pocas palabras, solo puedes modificar el diseño si todavía no hay dueños, si cumples con los permisos y sin perjudicar las áreas verdes o servicios públicos.
• Art. 86Si eres el dueño de un conjunto de casas o terrenos (lo que llaman "conjunto urbano") y quieres dividirlos o redistribuirlos de otra manera (a eso se le llama relotificar), tienes que seguir estos pasos. Primero, debes pedir permiso a la Secretaría correspondiente (como la dependencia de desarrollo urbano de tu estado) y entregar un plano de cómo quedarán los lotes, junto con un documento que muestre si los lotes tienen deudas o hipotecas (el Certificado de Gravámenes). Si algún lote tiene una deuda, necesitas la autorización por escrito de quien te prestó el dinero (el acreedor). Segundo, puedes hacer este trámite aunque ya hayas construido banquetas, calles o drenaje en el terreno, siempre y cuando esas obras no las hayas entregado aún al municipio. Pero las áreas que destines para escuelas, parques o servicios públicos no pueden estar en zonas de peligro (como laderas inestables) o cerca de franjas de restricción (como tuberías o líneas eléctricas). El plano que entregues debe ser muy detallado: mostrar tanto la distribución original de los lotes como la propuesta, incluir medidas exactas del terreno total, un comparativo de áreas entre lo antiguo y lo nuevo, y una lista de todos los lotes resultantes. Si cambias de lugar las áreas que vas a donar al municipio para equipamiento, la Secretaría revisará que cumplan las reglas de seguridad de antes. Finalmente, después de pagar los derechos correspondientes, la Secretaría te dará el permiso en un plazo de cinco días hábiles. Una vez que lo tengas, debes ir con un notario público del Estado de México a formal
• Art. 87Cuando el gobierno te da permiso para cambiar la distribución de los lotes de un fraccionamiento (lo que llaman “relotificación”), ese permiso debe tener una serie de datos clave. Primero, debe incluir por qué se pide, con qué ley se autoriza, las razones y los detalles del propietario, la ubicación y tamaño de los lotes, así como las medidas y usos de los nuevos terrenos. También debe señalar si cambian de lugar las áreas que se donan al municipio o las calles. Quien recibe el permiso está obligado a ir ante un Notario Público del Estado de México para firmar el documento, registrarlo en el Instituto de la Función Registral del Estado, publicarlo en la Gaceta del Gobierno y comprobarlo ante la Secretaría en máximo 30 días. Además, debe pagar los derechos que genere el permiso y, si aplica, actualizar las garantías para las obras del fraccionamiento. Al final, el permiso debe decir que todo lo demás del proyecto original sigue igual, y debe estar firmado por la autoridad que lo otorga, junto con el plano actualizado.
• Art. 88Cuando un fraccionamiento o conjunto de casas ya tiene permiso para construirse, "cambio de modalidad" significa que se quiere modificar ese permiso para que las casas o terrenos tengan un valor diferente al que se aprobó originalmente. Por ejemplo, si se autorizaron casas económicas y luego se quiere construir casas más caras, eso es un cambio de modalidad. Para hacerlo, el dueño debe pedir permiso al gobierno del Estado de México, presentar estudios de impacto y pagar los impuestos correspondientes. Además, solo se permite si se mejora el tipo de vivienda (pasando a una de mayor valor) y si el dueño ya cumplió con todo lo que le exigieron antes.
• Art. 89Este artículo habla de unos conjuntos de casas llamados "habitacional social progresivo", que son desarrollos de vivienda para personas que necesitan apoyo del gobierno. Lo importante es que las obras de urbanización, como calles, banquetas, luz, agua y drenaje, no se hacen todas de golpe, sino por partes, conforme pasa el tiempo. Esto permite que la gente pueda mudarse a su casa aunque el fraccionamiento no esté completamente terminado desde el principio.
• Art. 90Los gobiernos de los estados y municipios que manejan programas de vivienda y desarrollo urbano tienen la obligación de ayudar y orientar a grupos de personas, dueños de terrenos y empresas privadas para que hagan contratos, acuerdos o se asocien entre ellos. Todo esto con el objetivo de construir y administrar conjuntos de casas de interés social que se puedan ir mejorando con el tiempo. Básicamente, el gobierno debe facilitar que las partes interesadas trabajen juntas para hacer viviendas accesibles para la gente.
• Art. 91Este artículo habla sobre las reglas especiales para construir un tipo de vivienda llamada "habitacional social progresivo", que son casas que se van terminando poco a poco. Si una organización social (como una cooperativa) hace las obras con asesoría y supervisión del gobierno, no tiene que pagar por arreglar defectos ocultos o por garantizar que todo quede bien. También se permite pedir más tiempo para terminar las obras, siempre y cuando un supervisor chequé lo que ya se hizo. Cuando las casas son para familias comunes (no organizaciones), se deben instalar cosas como banquetas, calles pavimentadas, agua potable, drenaje, electricidad y espacios públicos, como parques o escuelas, según lo que pida el reglamento. Por último, los estacionamientos para visitas deben tener al menos la mitad de los lugares que indique el plan de desarrollo de la zona.
• Art. 92El consejo de aportadores se forma hasta que terminen todas las obras de urbanización (como calles, banquetas y servicios) y equipamiento (escuelas, parques, etc.) que se hayan acordado en el permiso de construcción. También debe haber pasado la entrega-recepción, que es cuando el desarrollador entrega oficialmente esas obras al gobierno o a la comunidad. En otras palabras, no se puede crear este consejo mientras las obras no estén completamente listas y entregadas.
• Art. 93La Secretaría puede dar permiso para construir conjuntos de casas llamadas "social progresivo". Estas pueden ser solo lotes (terrenos) o lotes con una casita básica ("pie de casa"), siempre que sean parte de programas de vivienda social del gobierno federal, estatal o municipal. Si empresas privadas o grupos sociales quieren hacer estos desarrollos, deben firmar un acuerdo con el Instituto (la dependencia encargada), donde se definan las reglas para construirlos y venderlos, siguiendo los objetivos del programa de gobierno. Además, el Instituto ayudará a hacer convenios con dependencias del gobierno y acuerdos con organizaciones sociales y privadas, para que todo se pueda llevar a cabo fácilmente. En resumen, se trata de que el gobierno facilite la creación de viviendas económicas para quienes más lo necesitan, trabajando con diferentes actores.
• Art. 94Este artículo habla de las reglas para fraccionamientos de vivienda social (casas baratas para la gente). Por ejemplo, el lote mínimo con servicios debe medir 4 metros de frente y 60 metros cuadrados en total. Tampoco pueden tener más de 4 mil lotes o casas, y de plano no piden que dejes terrenos al gobierno, excepto para escuelas. Además, no necesitas construir estacionamientos para visitas, pero sí debes poner banquetas, calles, agua, drenaje y luz antes de que la gente pueda vivir ahí. Al final, los que compren los lotes tendrán que formar un grupo de aportadores para terminar las obras que faltan.
• Art. 95El artículo 95 dice que se permite construir casas o departamentos en zonas de la ciudad que ya están bien desarrolladas, siempre y cuando el terreno sea apto para eso. La decisión se toma con base en los planes oficiales de la ciudad, como los Polígonos de Actuación o planes parciales. También se revisa que haya suficiente infraestructura, como agua potable, drenaje, luz, calles y transporte, para que no falten ni empeoren estos servicios para los vecinos. En pocas palabras, solo se autoriza construir si la zona ya cuenta con todo lo necesario y no va a saturar los servicios públicos.
• Art. 96Si vives en una zona urbana consolidada (es decir, bien desarrollada, con calles y servicios), las casas o departamentos nuevos deben medir al menos 42 metros cuadrados. Además, el terreno donde se construyan debe tener mínimo un 20% de área libre (como patios o jardines), aunque si el suelo lo necesita, ese espacio puede ser artificial hasta en un 40%. Cada vivienda debe tener su propio cajón de estacionamiento, y por cada cinco casas debe haber un lugar extra para visitas. Los edificios de 5 pisos o más están obligados a tener elevador. También deben usar ecotecnias, que son tecnologías para ahorrar energía, agua y aprovechar mejor las áreas verdes.
• Art. 97Este artículo dice que no se puede hacer nuevos proyectos de vivienda (como los que menciona el artículo 96) en fraccionamientos, conjuntos urbanos o condominios que ya estén autorizados o en proceso de construcción. O sea, si ya se aprobó un desarrollo habitacional, no puedes luego querer construir casas o departamentos nuevos dentro de ese mismo espacio mientras no termine. La regla es clara: mientras no se termine lo ya autorizado, no se permite meter más viviendas.
• Art. 98Si quieres dividir un terreno o una propiedad en partes más pequeñas, necesitas pedir permiso por escrito a la Secretaría (la dependencia de gobierno encargada). Los lotes nuevos deben dar a una calle pública o a una que esté planeada, y también deben tener agua y drenaje, o tú puedes ponerte de acuerdo con el municipio para poner esos servicios. En zonas que no son para construir, solo se permite la división si los lotes dan a una calle pública o a un camino del pueblo. Si tu municipio no tiene un plan de desarrollo o reglas claras para dividir terrenos, el gobierno estatal y el municipio las van a crear tomando en cuenta el tamaño de los terrenos de la zona. No puedes dividir terrenos de casas de un conjunto habitacional o de un condominio si con eso aumentas el número de viviendas que ya estaban permitidas, y tampoco se permite la división si alguno de los lotes nuevos no cumple con el tamaño mínimo o no da a la calle; hay algunas excepciones, como cuando es para regularizar terrenos, para obras públicas o por orden de un juez.
• Art. 99Si quieres dividir un terreno en varios lotes más pequeños, tienes que pedir permiso a la Secretaría y entregar estos papeles: comprobar que eres el dueño, que el terreno está registrado y que no tiene deudas (como hipotecas). También necesitas la licencia de uso de suelo, un plano del terreno con medidas exactas y, si son hasta 29 casas, un comprobante de que hay agua y drenaje. Si el terreno está en una zona no urbana (como campo), no te piden la licencia de uso de suelo ni el alineamiento. Además, si el terreno mide diferente a lo que dice tu escritura, debes llevar una resolución de un juez que corrija las medidas.
• Art. 100Cuando te dan permiso para dividir un terreno, ese documento llamado "autorización de subdivisión" debe incluir cierta información básica, como por qué lo pediste y en qué leyes se apoya. También tiene que decir tu nombre como dueño, dónde está el terreno, cuántos lotes van a salir y para qué se pueden usar esos lotes. Además, debes anexar documentos que comprueben que eres el dueño, el uso de suelo, los planos del terreno ya dividido y cualquier otro papel que justifique el permiso. Como dueño, tienes obligaciones: llevar el permiso ante un notario y registrarlo en un plazo de 90 días, pagar los derechos correspondientes, y si el terreno es grande (más de 3,000 metros cuadrados o genera 30 o más viviendas), deberás donar áreas al gobierno y hacer obras de urbanización. Finalmente, el documento debe llevar la fecha, el nombre y la firma de la autoridad que te dio el permiso.
• Art. 101Cuando un terreno se divide en partes más chicas (subdivisión), normalmente debes donar ciertas áreas al gobierno o construir servicios como calles o drenaje. Este artículo dice en qué casos **no** tienes que hacer esas donaciones ni construir esas obras. Por ejemplo, si la división se debe a que abrieron una calle nueva, o si el terreno está en una zona donde no se puede construir. También quedas exento si la división es por un decreto de expropiación, o si el terreno es del gobierno. Si tu proyecto tiene menos de 30 casas (o menos de 3,000 metros cuadrados de construcción para otros usos), tampoco estás obligado. Simplemente, al pedir la autorización para dividir el terreno, solo necesitas presentar los documentos que comprueben por qué aplica tu caso, más el plano de la división.
• Art. 102La Secretaría puede cancelar el permiso para dividir un terreno si la persona que lo pidió renuncia por escrito a ese permiso, pero solo si se cumplen estas tres condiciones: primero, que no se dañe el interés de todos (el bienestar público); segundo, que no se afecten los derechos de otras personas involucradas; y tercero, que no se haya vendido, regalado, traspasado o hipotecado ningún lote del terreno. En pocas palabras, si ya empezaste a vender terrenos o a ponerles deudas, ya no puedes cancelar la autorización.
• Art. 103Este artículo explica cómo se puede cancelar la autorización para dividir un terreno (una subdivisión). Primero, el dueño debe renunciar por escrito, declarando bajo protesta de decir verdad que no se daña al público, ni a otras personas, y que no ha vendido ni hipotecado ninguno de los lotes. Además, debe entregar un certificado del Instituto de Función Registral del Estado de México (que es como un acta de nacimiento de la propiedad) que muestre si los lotes tienen deudas o problemas legales. Si todo está en orden y no tiene impuestos pendientes, el gobierno estatal puede aprobar la cancelación, pero no le devolverán ni las áreas donadas (como parques o escuelas) ni el dinero que ya pagó al fisco. Finalmente, esa cancelación se registra oficialmente en un plazo de 90 días.
• Art. 104Si ya tienes un terreno dividido en lotes y quieres volver a dividirlos para que sean diferentes, solo la persona que obtuvo la autorización original puede pedirlo. No puedes hacer más lotes ni aumentar las viviendas que ya estaban permitidas, y tampoco puedes quitar espacios que hayas donado o reducir las obras de equipamiento, como banquetas o áreas verdes. Solo aplica para los terrenos que todavía no hayas vendido y siempre que estés al corriente con todo lo que te exige la autorización. Si algún lote tiene una deuda o está hipotecado, necesitas permiso por escrito del banco o del acreedor para hacer el cambio. Finalmente, los nuevos lotes no pueden ser más chicos de lo que marca el plan de desarrollo urbano de tu zona.
• Art. 105Si tienes un permiso para dividir un terreno (subdivisión) y quieres cambiar cómo están distribuidos los lotes (relotificación), debes pedir autorización a la Secretaría. Para esto, tienes que entregar un plano con coordenadas UTM —que es un sistema para ubicar puntos exactos en el mapa— tanto en papel como en un archivo digital, donde se vea cómo estaba el terreno original, cómo quieres dejarlo y las diferencias entre las dos versiones. También tienes que incluir un documento llamado Certificado de Gravámenes, que no tenga más de 120 días de expedido, para saber si el terreno tiene deudas o está empeñado; si es así, necesitas el permiso por escrito de la persona o banco a quien le debes (el acreedor) para que autorice el cambio. La Secretaría te dará el visto bueno dentro de los siguientes 5 días hábiles después de que entregues todo y pagues los derechos correspondientes.
• Art. 106Cuando te dan permiso para reacomodar los terrenos dentro de una subdivisión (eso es una relotificación), el documento oficial debe traer, entre otros datos: a quién se le otorga, la ubicación y tamaño del terreno, el número de lotes que resultan, sus medidas y usos permitidos. También debe incluir el plano del nuevo acomodo, el comprobante de que el dueño es quien dice ser, y la autorización original de la subdivisión. El dueño tiene 90 días, contados desde que le avisan, para ir con un notario a hacer la escritura y registrarla. Además, debe pagar los derechos que correspondan, y aunque cambien los lotes, el permiso original sigue siendo válido en todo lo demás.
• Art. 107Si quieres unir varios terrenos o lotes en uno solo, debes seguir estos pasos: Primero, presenta una solicitud por escrito a la Secretaría junto con los papeles que comprueben que eres el dueño de cada terreno, como la escritura registrada en el Instituto de la Función Registral del Estado de México. También necesitas una licencia de uso de suelo (o el cambio de éste) y un certificado de gravámenes (deudas o hipotecas) que no tenga más de 120 días de antigüedad. Si los terrenos tienen deudas, debes incluir una carta del acreedor dando su permiso por escrito. Además, debes entregar un plano digital con las coordenadas exactas de la unión, que muestre cómo están los terrenos antes y después de la fusión, y toda la información gráfica del proyecto. La Secretaría te dará la autorización en un plazo de 5 días hábiles, siempre que hayas pagado los derechos correspondientes. Si los terrenos están en zonas no urbanizables o fuera de los límites de la ciudad, no necesitas el permiso de alineamiento y número oficial. Y si la fusión viene de programas federales o estatales para regularizar la tierra, el proceso puede ser más sencillo.
• Art. 108Cuando te dan permiso para unir dos o más terrenos (fusión), el documento oficial debe incluir toda esta información: primero, debe mencionar el número de solicitud que hiciste y la ley que lo justifica. También tiene que explicar por qué se aprobó, con los datos de quién es el dueño, dónde están los terrenos, cuánto mide el lote final y su uso de suelo. Además, deben anotar los papeles que demuestran que eres el propietario, si actúas con un representante legal, y el plano de la fusión. Después, te dicen tus obligaciones: tienes 90 días para llevar el permiso ante un notario y registrarlo en el Instituto de la Función Registral del Estado de México, y luego 30 días más para avisar a la Secretaría que ya lo hiciste. Por último, el documento lleva la fecha, el nombre y firma de la autoridad que lo firmó.
• Art. 109El artículo 109 habla sobre los tipos de condominios (horizontales, verticales o mixtos) y sus requisitos. Por ejemplo, para construir un condominio, el terreno debe tener al menos 9 metros de frente hacia una calle pública y estar conectado directamente a los servicios públicos (como agua y drenaje), sin compartir conexiones entre condominios. También define medidas mínimas para las casas o locales de cada tipo de condominio: por ejemplo, una vivienda de interés social debe tener al menos 60 metros cuadrados de terreno y 4 metros de frente. Además, exige que las áreas comunes, como calles o andadores (pasillos peatonales), tengan un ancho mínimo de 8 y 3 metros, respectivamente, y que haya áreas verdes de al menos 12 metros cuadrados por cada vivienda.
• Art. 110Este artículo dice que al construir un conjunto de casas o departamentos (condominio), se deben hacer por lo menos las siguientes obras dentro del fraccionamiento: meter tuberías para agua potable, drenaje (separando el agua de lluvia del agua sucia) y luz, así como poner banquetas con rampas, pavimento en las calles y jardines. También hay que instalar letreros con los nombres de las calles y señalamientos viales. Todas estas instalaciones deben ir ocultas (enterradas o escondidas). Cuando terminen las obras, el desarrollador (quien construyó) debe entregarlas formalmente al comité de administración del condominio (los vecinos encargados) con un documento llamado acta. Si ese comité no existe, el documento se firma entre el municipio y el desarrollador, y entonces los dueños de los departamentos o casas se hacen responsables de mantener todo en buen estado.
• Art. 111Cuando construyen un condominio grande (de 30 o más casas o de más de 3,000 metros cuadrados de terreno), el dueño de ese proyecto está obligado a regalar parte del terreno al gobierno y a construir cosas útiles para la comunidad, como parques o plazas. Eso aplica siempre, a menos que el terreno ya sea parte de un desarrollo más grande donde ya cumplieron con esa obligación y además no se aumente el número de casas permitidas. El área que se dona queda fuera del condominio y el gobierno decide dónde se pone, ya sea a nivel estatal o municipal. Si el municipio no da su opinión en 30 días, se entiende que está de acuerdo con lo que propone el gobierno estatal. También se puede pagar una cantidad de dinero en lugar de donar el terreno o construir, y ese dinero se calcula con base en los valores oficiales del terreno y las obras.
• Art. 112El Artículo 112 dice que los condominios (ya sean horizontales, verticales o mixtos) necesitan un permiso especial del gobierno antes de crearse. Si son proyectos industriales, comerciales o mixtos que ya tienen ciertos permisos (como licencia de uso de suelo o evaluación de impacto), pueden obtener la autorización si presentan los documentos correctos, como el plano de lotificación. Para los condominios habitacionales de lujo con más de 250 viviendas, se permite construirlos por partes (etapas), siempre que cada etapa tenga agua y luz garantizadas, acceso a la calle con servicios, y todo esté bien marcado en el plano del condominio. Además, el dueño del proyecto debe asegurarse de que se hagan las obras de urbanización (calles, drenaje, etc.) y pagar impuestos solo por la etapa que va construyendo. Finalmente, el diseño debe permitir una buena administración del condominio, con una administración general que cuide el mantenimiento y uso de las áreas comunes.
• Art. 113Para pedir permiso y construir un condominio (horizontal, vertical o mixto) en el Estado de México, el dueño o su representante debe llevar a la Secretaría una solicitud con varios papeles. Si el proyecto tiene 30 o más viviendas, necesita un estudio de cómo afecta al estado. Además, debe entregar documentos como la escritura de la propiedad sin problemas legales, el acta de la empresa o su identificación si es persona física, y un poder notarial si alguien más hace el trámite. También se requiere un dictamen de agua y drenaje, una constancia de luz, la licencia de uso de suelo, el número oficial, y un plano detallado del terreno y cómo se repartirán las áreas privadas y comunes. Si las medidas reales del terreno no coinciden con las escrituras, hay que agregar una resolución de un juez o autoridad que aclare los límites.
• Art. 114Cuando un condominio horizontal (como un edificio de departamentos) recibe permiso oficial, el documento debe incluir varios datos importantes. Primero, tiene que mencionar la solicitud que se hizo y las leyes que lo justifican, explicando por qué se aprobó. También debe tener el nombre de quien recibe el permiso, la ubicación y tamaño del terreno, y detalles de cada departamento: cuántos, su uso, medidas, estacionamiento, etc. Además, se deben incluir las áreas comunes y, si aplica, los espacios que se donan al gobierno o las obras que se comprometen a construir. Por último, la persona dueña del proyecto tiene obligaciones como pagar derechos, registrar la autorización ante un notario y publicarla en la Gaceta del Gobierno en un plazo de 30 días, y si se deben donar áreas o construir obras de urbanización, debe hacerlas y entregarlas en los tiempos establecidos.
• Art. 115Cuando un condominio vertical (edificio de departamentos) recibe permiso del gobierno para construirse, ese permiso debe incluir todos los datos del dueño, la dirección exacta del terreno, cuántos pisos tendrá, y cuántos cajones de estacionamiento van a haber, tanto para los departamentos como para las visitas. El dueño del proyecto tiene obligaciones importantes: debe publicar el permiso en el periódico oficial del Estado de México a más tardar 30 días hábiles después de que se lo notifiquen. También tiene que registrar ese permiso y los planos en el Instituto de la Función Registral del Estado y avisar que ya lo hizo a la Dirección General de Operación Urbana, todo dentro de los 90 días hábiles siguientes a la publicación. Si el permiso incluye áreas que se deben donar al municipio o al estado (como parques o escuelas), el dueño debe pasarlas a nombre del gobierno frente a un notario en los 30 días después de publicar el permiso, y construir todas las obras de infraestructura como banquetas, drenaje y agua potable que haya acordado.
• Art. 116Para empezar un proyecto de condominio, vender las unidades o hacer publicidad, necesitas un permiso de la Secretaría. Tienes que pedir la autorización dentro de los 9 meses después de que se publique el permiso del condominio en el periódico oficial del gobierno del Estado de México. Para solicitarlo, debes entregar varios documentos, como el comprobante de pago de derechos, una fianza que cubra todo el costo de las obras, los planos de construcción aprobados, el reglamento del condominio (hecho ante notario) y la publicidad que usarás. También necesitas el permiso original con sus planos y la identificación de las unidades que vas a vender. Una vez que entregues todo, la Secretaría te dará el permiso en 5 días hábiles. Después, tienes que pedir la apertura de una bitácora de supervisión en otros 5 días hábiles para poder empezar las obras, y se les avisará al municipio y a las autoridades involucradas. Si por alguna razón necesitas pausar las obras, puedes pedir una suspensión temporal a la Secretaría, siempre y cuando cumplas con lo que te pidan.
• Art. 117Cuando la autoridad te dé permiso para empezar a construir las calles, banquetas y demás obras dentro de tu condominio (o las obras de equipamiento urbano si aplica), ese permiso debe incluir datos muy específicos, como a qué solicitud responde, las leyes que lo justifican, la lista de obras autorizadas y las fechas exactas para empezar y terminarlas (en un plazo máximo de un año). También debe decir que tienes que abrir una bitácora para que supervisen los trabajos, y señalar el 50% de las áreas privadas (como departamentos o casas) que puedes vender. Si pides un crédito hipotecario, ese acuerdo debe ir ante un notario del Estado de México y registrarse en el Instituto de la Función Registral en un plazo de 90 días, avisando a la Secretaría dentro de los 30 días siguientes. Además, en la publicidad del condominio no puedes ofrecer cosas que no estén autorizadas, y todo lo que muestres durante la venta (como áreas verdes o mobiliario) debe entregarse al comité de administración junto con las obras de urbanización.
• Art. 118Para vender lotes de un condominio, el dueño o representante legal debe pedir permiso a la Secretaría. Este permiso se da por partes: primero puedes vender el 25% del terreno, luego otro 25% cuando hayas avanzado el 75% de las obras (como calles y servicios), y el último 25% solo cuando todo esté terminado, excepto detalles menores como señalización o banquetas si faltan hasta un 10%. Al pedir el permiso, debes entregar un reporte del avance de las obras y la lista de los lotes que quieres vender. Si los lotes están dados en garantía o en un fideicomiso, necesitas el permiso del acreedor. La Secretaría debe responder en un máximo de 5 días hábiles después de que entregues todos los papeles. La autorización debe incluir datos como el nombre del dueño, el número de la escritura del condominio, el cierre de la bitácora de obras y, si aplica, un documento que demuestre que ya donaste los terrenos para equipamiento urbano. Todo esto debe firmarlo un notario público del Estado de México.
• Art. 119El dueño o responsable de un condominio (el Titular) tiene la obligación de terminar todas las obras de urbanización (calles, banquetas, drenaje, etc.) en el tiempo que le dieron en su permiso. Para asegurarse de que lo cumpla, debe dar una garantía al gobierno del Estado, ya sea una fianza (un seguro) o una hipoteca sobre propiedades del desarrollo, por el 100% del valor de las obras. Además, si después de entregar las obras salen defectos ocultos (problemas que no se ven a simple vista), el Titular tiene que responder por ellos durante dos años, con otra garantía por el 20% del valor de las obras en ese momento. Si no cumple a tiempo, el gobierno puede cobrar esas garantías y multarlo, pero si el Titular pide una prórroga con un plan de trabajo, el gobierno se la puede dar, siempre que pague los derechos de supervisión y dé nuevas garantías para las obras que falten.
• Art. 120Si el dueño de un condominio quiere cambiar el tipo o la forma en que está organizado (por ejemplo, de condominio horizontal a vertical), se siguen las mismas reglas que aplican para cambiar el tipo de un conjunto urbano. Es decir, el trámite es el mismo que ya está explicado en este reglamento para esos casos. No se inventa un procedimiento nuevo, solo se usa lo que ya está escrito para situaciones parecidas.
• Art. 121El plano de lotificación solo se aprueba para marcar los límites y dividir terrenos donde un ejido o comunidad va a crecer, como el área para construir casas, calles y espacios comunes. Ese plano define la zona donde se hará la urbanización y el fundo legal, que es el terreno base del pueblo. Si todo está en orden, la Secretaría debe dar el visto bueno en máximo cinco días hábiles después de que se entregue la solicitud. Además, ese plano no se puede transferir a nadie más, es decir, no puedes venderlo ni pasarlo a otra persona o grupo.
• Art. 122El permiso para dividir un terreno en lotes en zonas donde crece un ejido o comunidad es solo para esa comunidad: no se puede prestar, vender ni pasar a otra persona o empresa. La asamblea del ejido tiene prohibido hacer negocios con compañías de vivienda, personas externas o asociaciones civiles para este fin. Si la asamblea desobedece, le pueden poner multas, clausuras u otras sanciones administrativas, y además podrían presentarse denuncias penales. En corto: nadie más que el ejido puede decidir sobre el plano de lotificación, y está prohibido asociarse con terceros.
• Art. 123Este artículo habla sobre cómo se aprueba el plano de lotificación, que es el mapa que divide un terreno en lotes para construir casas o servicios, en terrenos de ejidos (tierras de la comunidad). Lo que dice es que la zona para urbanizar ya existe y es donde están las casas, calles y servicios públicos. La asamblea del ejido debe pedir la aprobación a la Secretaría, y una vez aprobada, el plano tiene que registrarse en el Registro Agrario Nacional en un plazo de 90 días. Los gastos e impuestos los paga la asamblea, y no se puede aprobar en áreas que no sean aptas para construir. Además, el tamaño y la cantidad de construcciones dependen principalmente de que haya suficiente agua y electricidad.
• Art. 124Para que una asamblea (grupo de personas de un ejido o comunidad) pueda aprobar un plano de división de terrenos, tiene que donar ciertas áreas. Por cada lote que planeen hacer, deben regalar al municipio 12 metros cuadrados para servicios como parques o escuelas, y al gobierno del Estado 6 metros cuadrados para obras más grandes que beneficien a toda la región. También están obligados a ceder los terrenos para las calles y formalizar esa donación ante el municipio. Las áreas que donen deben cumplir con ciertas condiciones: tener acceso a una calle principal, medir al menos 20 metros de ancho y 500 metros cuadrados de superficie. No pueden estar en terrenos muy inclinados (con más de 15% de pendiente), en zonas con relleno (tierra echada para nivelar), ni cerca de riesgos como barrancas, ríos, vías del tren o líneas de alta tensión. Si no pueden donar un terreno que cumpla con todo esto, la asamblea puede pagar en efectivo a un fideicomiso (un fondo especial del gobierno) para cumplir con la obligación. El monto a pagar lo calculan con base en los precios oficiales del suelo que determine una dependencia del Estado de México.
• Art. 125Si un ejido o una comunidad quiere que el gobierno apruebe cómo van a dividir los terrenos donde ya viven (lo que llaman "lotificación"), tienen que llevar varios papeles. Entre ellos, necesitan un acta de una asamblea donde todos estén de acuerdo, el decreto del presidente que les dio esas tierras, y copias de los certificados de cada parcela. También deben incluir un plano detallado que muestre exactamente cómo se van a dividir los lotes, las calles y las áreas para escuelas o parques, todo con medidas claras. Además, tienen que llevar una foto satelital o mapa actualizado del lugar y un permiso del ayuntamiento, sellado en una reunión del Cabildo, que diga que esa zona se puede considerar parte del área urbana.
• Art. 126El artículo 126 dice que, aunque la asamblea de un ejido o comunidad ya haya aprobado el plano para dividir terrenos en lotes dentro de una zona urbana, eso no la libra de seguir haciendo todos los trámites y cumplir con las obligaciones que marca la ley agraria. O sea, no porque ya se haya dado el visto bueno al mapa de lotes, la asamblea puede saltarse los pasos legales que todavía faltan. Sigue siendo responsable de hacer todo conforme a las reglas vigentes.
• Art. 127La asamblea está obligada a donar terrenos para parques, escuelas y otros servicios públicos. Por cada lote que se venda, debe dar 12 metros cuadrados al municipio y 6 metros cuadrados al gobierno del estado para obras regionales. También tiene que ceder el espacio necesario para las calles, según lo que marque el reglamento. Además, debe construir ciertos edificios, como jardín de niños, primaria o secundaria (según la cantidad de lotes), y puede cambiarlos por escuelas de nivel medio superior o superior si la Secretaría lo autoriza.
• Art. 128Artículo 128. Cuando se construyan viviendas o desarrollos, el urbanizador debe instalar, como mínimo: Agua potable con sistemas ahorradores y de reúso. Drenaje separado para lluvia y aguas negras, con tratamientos aprobados. Red eléctrica y alumbrado público ahorrador. Banquetas, calles y estacionamientos que dejen pasar el agua de lluvia al suelo. Áreas verdes con al menos 4 árboles de la región (de 2.50 m de altura) por cada vivienda o cada 60 m² de terreno vendible. También poner nomenclatura en calles y plazas. Además, deben instalarse tanques, cisternas y pozos de absorción. Si se requieren obras grandes como plantas de tratamiento, los vecinos deben donar el terreno al municipio ante notario o autoridad agraria. Si hay macroplantas regionales, se paga una cuota a la Comisión del Agua del Estado de México. Todo debe seguir las normas oficiales mexicanas y, si el suelo lo permite, el agua de lluvia debe filtrarse al subsuelo con pozos de absorción. El plazo para hacer estas obras lo fija la Secretaría, y si se necesita más tiempo, se pide prórroga conforme al reglamento.
• Art. 129La supervisión es como cuando revisan que una obra de construcción (como calles, parques, banquetas o casas) se haga tal como lo prometió el desarrollador en el permiso que le dieron. El gobierno del Estado y el municipio la revisan junto con los encargados de la obra de la empresa que está construyendo. También pueden participar otras dependencias del gobierno que aprobaron los planos para asegurarse de que todo esté bien. En el Estado de México, el Instituto de Verificación Administrativa ayuda a la Secretaría a hacer estas revisiones según lo que marca la ley.
• Art. 130Si eres dueño de un fraccionamiento o condominio, tienes que avisar cada seis meses cómo van las obras de urbanización (como calles, drenaje o luz). Ese informe debe estar firmado por el arquitecto o ingeniero encargado de la obra. También estás obligado a dejar entrar a los supervisores del gobierno cuando lo pidan y darles los papeles que necesiten para hacer su trabajo. Además, debes llevar un diario de obra (bitácora) donde anotes los avances y cualquier detalle importante, porque ese registro lo pueden revisar las dependencias que aprobaron tu proyecto.
• Art. 131Este artículo explica cómo deben hacerse las visitas de supervisión. Te lo pongo fácil: Primero, solo pueden hacer estas visitas los funcionarios de la Secretaría o del municipio, pero deben estar bien acreditados, es decir, tener los permisos oficiales. Segundo, te tienen que avisar con al menos 48 horas de anticipación, sin contar el día que te avisan ni el día de la visita. Tercero, los supervisores pueden llevar a otros funcionarios de gobierno que hayan aprobado los proyectos de las obras, para revisar que todo esté en orden. Cuarto, después de la visita, tienen que hacer un acta (un documento oficial) donde pongan la fecha, quiénes participaron, y lo que vieron; todos deben firmarla, y si alguien se niega, lo anotan pero eso no invalida el acta ni la visita. Por último, si alguna institución no se presenta aunque fue notificada, la visita igual se puede hacer y eso no la hace inválida, solo se anota en el acta.
• Art. 132La bitácora de supervisión es un cuaderno especial (una carpeta con páginas numeradas) donde se lleva el control de todas las obras de urbanización, como calles, banquetas, drenaje y luz. Ahí se guardan los planos, reportes de avance y actas de las autoridades que revisan la obra, y este cuaderno lo cuida la Secretaría del gobierno estatal. Para empezar a usar la bitácora, se hace un acta de supervisión que firman los funcionarios del gobierno estatal y municipal, el dueño del desarrollo, el arquitecto o ingeniero responsable y los corresponsables. Todo esto se hace en el terreno donde se va a construir. Los documentos que debes entregar para abrir la bitácora son: el plano de lotes autorizado, los proyectos y cálculos técnicos de las obras, una fianza o garantía a favor del gobierno, y el comprobante de pago por los derechos de supervisión. Para cerrar la bitácora, deben firmar las mismas autoridades mencionadas y además debes demostrar que se cumplió al 100% con todas las obligaciones del permiso, incluyendo señalamientos viales, banquetas, guarniciones, alumbrado público y áreas verdes. Si en el desarrollo se construyen casas o edificios al mismo tiempo que las calles y servicios, la bitácora debe registrar qué manzanas ya tienen agua, drenaje, luz y alumbrado funcionando al 100%, para que esas zonas sean seguras para vivir.
• Art. 133Este artículo habla de cómo se entregan las obras de un fraccionamiento o conjunto de casas al municipio. Puede ser una entrega total (todo de golpe) o parcial (por partes). Si es total, una vez que terminas la supervisión, tienes 30 días para pedir a la Secretaría que haga un acta de entrega. Si es parcial, el plazo también es de 30 días, pero contando desde que se completó el avance de las obras que vas a entregar. Si hay obras de infraestructura primaria, como tuberías de agua o drenaje, las entregas directamente a la autoridad que las autorizó y le avisas a la Secretaría por escrito. Además, si el agua viene de un pozo con permiso de la Comisión Nacional del Agua, debes ceder ese permiso al municipio al momento de la entrega para que ellos puedan dar el servicio. Antes de entregar todo, el dueño del desarrollo debe firmar un contrato de donación de los terrenos donde están las obras de equipamiento, como parques o escuelas. También debe quitar todas las construcciones temporales que estorben en las calles y áreas donadas. Por último, las obras de equipamiento regional, como hospitales grandes, se entregan a la Secretaría de Finanzas.
• Art. 134Cuando una persona o empresa construye colonias, calles o instalaciones (como parques o drenaje) y quiere entregarlos al gobierno municipal o estatal, debe seguir estos pasos. Primero, un inspector revisa las obras y hace un acta diciendo si están listas para entregarse. Luego, el encargado de la obra pide iniciar el trámite de entrega, y si es total, debe presentar varios documentos, como el acta de supervisión, el costo total para calcular una fianza por si hay defectos ocultos, y pruebas de que donó terrenos o dinero al municipio o al Estado. Después, la autoridad calcula el monto de esa fianza y el responsable tiene 10 días para pagarla. Finalmente, si el municipio firma el acta de entrega en 20 días, todo queda listo; si no firma, el gobierno estatal publica un aviso oficial y los compradores de casas o lotes pueden reclamar sus derechos.
• Art. 135La licencia de uso del suelo es como un permiso que te dice cómo puedes usar un terreno. Por ejemplo, te indica cuánto espacio puedes ocupar con la construcción, qué tan alto puedes edificar y cuántos estacionamientos debes tener. También puede incluir la dirección oficial del predio, si así lo pides. Todo esto tiene que cumplir con lo que marca el plan de desarrollo urbano de tu municipio.
• Art. 136Si quieres obtener una licencia de uso de suelo (el permiso para usar un terreno de cierta manera), tienes que hacer una solicitud por escrito. En esa solicitud debes indicar: para qué usas el terreno actualmente y para qué lo quieres usar, el tamaño total del predio, los metros cuadrados ya construidos o que piensas construir, la clave catastral (si la tienes) y un croquis que muestre dónde está el inmueble. Junto con la solicitud, debes entregar documentos como el título de propiedad (o algún comprobante de que estás en posesión del terreno, como un contrato de compra-venta, un recibo de pago de impuestos, o un certificado agrario) y, si el uso del suelo es de impacto urbano, también necesitas la Evaluación de Impacto Estatal. La autoridad te debe dar la licencia dentro de los 5 días siguientes a que entregues todo, después de que pagues los derechos correspondientes, pero si no hay un plan de desarrollo urbano y piden la opinión de la Secretaría, el plazo puede alargarse otros 5 días.
• Art. 137Este artículo dice que cuando pidas una licencia de uso de suelo (el permiso para construir o usar un terreno), ese documento debe incluir como mínimo estos datos: un número de folio, la dirección del terreno y su clave catastral (como el «RFC» del predio), tu nombre y domicilio, para qué se puede usar el terreno (si es casa, negocio, etc.), cuántas viviendas se pueden construir, qué porcentaje del terreno se puede ocupar y qué tan intenso puede ser el uso, la altura máxima de construcción, cuántos estacionamientos son obligatorios, el alineamiento (dónde debe quedar la fachada) y el número oficial (el número de la calle). También debe incluir reglas y obligaciones de estudios de impacto, restricciones de los tres niveles de gobierno, protecciones de patrimonio histórico, la vigencia del permiso, la fecha en que se emitió, y los datos de la autoridad que lo firma. Si solo necesitas saber el alineamiento y número oficial de tu terreno, la licencia solo tendrá los datos de las primeras cuatro partes (número de licencia, ubicación, nombre del solicitante y restricciones).
• Art. 138Si en tu municipio no hay reglas claras sobre cómo se puede usar el terreno, cuántas casas se pueden construir o de qué tamaño deben ser los lotes, entonces la autoridad de desarrollo urbano del municipio será la que decida si te da el permiso de uso de suelo, siempre y cuando el proyecto no afecte mucho a la zona. Si el proyecto sí va a cambiar el rumbo de la zona (impacto urbano), entonces también necesita el visto bueno del Cabildo (el ayuntamiento) y un dictamen favorable de la Secretaría. Para proyectos que no sean tan graves, solo basta con que la autoridad municipal revise y dé su opinión técnica. En todos los casos, tienen que checar que el uso del terreno sea compatible con lo que ya hay en la zona, que los lotes tengan el tamaño mínimo que marca el reglamento, y que se respeten límites como construir máximo tres pisos o 10 metros de altura, y que el área construida no pase del 80% del terreno para casas o del 70% para negocios.
• Art. 139Este artículo habla de un estudio llamado "Evaluación Técnica de Impacto Urbano". Básicamente, es un análisis que se hace para saber cómo va a afectar un nuevo proyecto (como construir un edificio o fraccionamiento) a los servicios de la ciudad, como las calles, el drenaje o el alumbrado. Sirve para que antes de construir, puedas prever los problemas y tomar medidas para que no afecten a la colonia o al pueblo. Quien te entrega este documento oficial es la Dirección General de Operación Urbana, que depende de la Secretaría de Desarrollo Urbano.
• Art. 140Para que la Comisión de Impacto Estatal te dé una Evaluación Técnica de Impacto en materia Urbana (un visto bueno sobre cómo afecta tu proyecto a la ciudad o al barrio), tienes que entregarles varios papeles bien específicos. Primero, necesitas un documento digital que demuestre que eres dueño del terreno, registrado oficialmente en el Estado de México. Si el terreno es de un ejido o comunidad, sirven los papeles que marca la ley agraria, y si solo lo rentas, tu contrato vigente. También debes dar el nombre del dueño (si es persona) o la razón social (si es empresa), más una memoria descriptiva con los detalles de tu proyecto, siguiendo el formato que pide la Comisión. Además, incluye una foto satelital con coordenadas precisas de cada esquina del terreno, donde se vea el área total y, si aplica, la rentada. El proyecto arquitectónico debe tener planos claros: la distribución general, los cajones de estacionamiento numerados, los planos de cada piso, la azotea, y los cortes y fachadas. Todos deben medirse bien y coincidir con las áreas de la memoria. Por último, agrega la cédula de zonificación (qué se permite construir ahí) y la constancia de alineamiento (dónde están los límites de tu predio), ambas vigentes. Si otras dependencias como Pemex, la CFE o el INAH necesitan dar su opinión por las características del proyecto, basta con que entregues el comprobante de que pediste esos permisos.
• Art. 140 BisSi quieres hacer una ampliación o actualización de un proyecto, al pedir la Evaluación Técnica de Impacto Urbano debes incluir los mismos requisitos que aplican para proyectos nuevos (los que están en las fracciones I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX y X del artículo 140), y además especificar la construcción adicional que planeas. Eso no aplica para conjuntos urbanos ni condominios. La evaluación solo se dará si demuestras que cumpliste con las condiciones que te pusieron en el proyecto original, o que ya avanzaste en eso. La Secretaría puede verificar esto, y las autoridades tomarán en cuenta ese avance para ajustarte nuevas obligaciones o condiciones según lo que estés ampliando o actualizando.
• Art. 141Este artículo dice que, para construir algo grande como un conjunto de casas o un condominio, necesitas un estudio llamado "Evaluación Técnica de Impacto Urbano". Ese estudio debe incluir obligatoriamente varios datos, como la ubicación del terreno, los documentos que demuestren que eres el dueño, el tipo de uso de suelo (por ejemplo, si es para vivienda o comercio) y las opiniones de otras autoridades. También debe explicar por qué se necesita el permiso, mencionar los impuestos pagados y contar con una opinión positiva de la Secretaría de Desarrollo Urbano de tu municipio. Al final, el documento debe tener la fecha y el lugar donde se emitió.
• Art. 142Este artículo habla de los requisitos extra que debes entregar si quieres construir un conjunto urbano (como un fraccionamiento) o un condominio. Además de los documentos generales que ya pide el artículo 140, la Comisión de Impacto Estatal debe mandar a la Secretaría estos papeles para que te den la Evaluación Técnica de Impacto Urbano. Primero, necesitas una memoria descriptiva que explique el proyecto, como el tipo de conjunto, sus características, las medidas en metros cuadrados (total, construido, por construir y áreas libres) y el número de casas si las hay. Segundo, tienes que presentar un plano del proyecto en formato electrónico, que incluya cómo está el terreno original, si van a abrir o modificar calles, cómo se van a dividir los lotes, y planos arquitectónicos de las casas modelo. Todos los planos deben tener medidas exactas y coincidir con lo que pusiste en la memoria descriptiva.
• Art. 142 BisSi quieres cambiar cómo se usa un terreno (por ejemplo, para construir más alto o más viviendas), necesitas cumplir con los mismos requisitos que pide el artículo 140 de este reglamento. Además, debes conseguir una opinión favorable del municipio, explicando por qué está justificado el cambio. El municipio es el que decide si aprueba o no el cambio de uso de suelo, densidad o altura, basándose en el proyecto que presentaste.
• Art. 143La Secretaría revisará que hayas pagado todo lo que debes y cumplido con todos los pasos anteriores. Después, te emitirá un documento llamado Evaluación Técnica de Impacto Urbano, que básicamente dice si tu proyecto está bien en temas de ciudad y construcción. Esto lo hará en un plazo de 20 días hábiles (sin contar sábados, domingos ni días festivos) después de que la Comisión de Impacto Estatal te haya notificado algo y hayas acreditado todos los requisitos. Ese documento es el Dictamen Técnico final que necesitas.
• Art. 144El dictamen técnico es como un estudio que pide el municipio para revisar un proyecto (como una construcción o negocio). Se basa en los planes de desarrollo urbano de tu ciudad. Sirve para decidir si el proyecto es viable cuando el uso del suelo no está definido en esos planes, o cuando las reglas de cómo ocupar el terreno no están claras. También se usa si la tabla de usos del suelo u otras leyes lo exigen. En pocas palabras, es un análisis que dice si tu proyecto puede hacerse o no en ese lugar.
• Art. 145Para pedir un dictamen técnico necesitas: llenar el formato oficial de solicitud, llevar original y copia de los papeles que demuestren que eres dueño del terreno (registrados en el Instituto de la Función Registral del Estado de México, o si es terreno social, los documentos que marca la ley agraria; si solo lo rentas, también el contrato vigente). Además, debes entregar un croquis del terreno con medidas y linderos, una memoria descriptiva de sus características técnicas, el proyecto arquitectónico con planos y medidas, la cédula de zonificación, la constancia de alineamiento, una imagen satelital del área, otro croquis que muestre calles y servicios, una ortofoto con coordenadas UTM, y fotos actuales de los terrenos vecinos.
• Art. 146Si quieres cambiar el uso del suelo, el tamaño de lo que puedes construir o la altura de un edificio en un terreno, tienes que pedir permiso al municipio y entregar varios documentos. Necesitas llevar el papel que acredite que eres dueño del terreno (registrado en el Instituto de la Función Registral del Estado de México), y si eres una empresa o un fideicomiso, también el acta constitutiva o el contrato correspondiente. Además, si alguien más hace el trámite por ti, debe llevar un poder notarial y su identificación oficial. También te piden planos del terreno con medidas y coordenadas, un proyecto de lo que quieres construir, y una evaluación del impacto estatal si cambias el uso del suelo. Por último, necesitas un dictamen de que hay servicios de agua y drenaje, y una opinión favorable de la autoridad municipal de desarrollo urbano o de la Comisión de Planeación.
• Art. 147Cuando pidas un permiso para cambiar el uso del suelo (por ejemplo, de casa a negocio), modificar qué tanto terreno puedes ocupar o construir, o cambiar la altura de un edificio, la autorización debe incluir todo esto: tu solicitud, las leyes que lo justifican, los motivos, los datos de quien lo autoriza, la ubicación exacta del terreno, quién es el dueño, el proyecto, y si aplica, una evaluación de impacto estatal. También debe decir qué se autoriza, las reglas de construcción (como número de pisos, altura máxima, estacionamientos), restricciones federales o locales, el costo, que dura un año, la fecha y la firma. Esta autorización vale igual que una licencia de uso del suelo y su vigencia es de un año.
• Art. 148Una vez que cumpliste con todos los requisitos y el municipio ya verificó que pagaste los derechos correspondientes, el gobierno local te dará la autorización en un plazo máximo de cinco días hábiles. Esos días empiezan a contar desde el momento en que entregaste tu solicitud junto con todos los documentos que pide el artículo anterior.
• Art. 149Si tú o alguien interesado lo pide, la oficina municipal de desarrollo urbano o la Secretaría pueden darte una cédula informativa de zonificación. Este documento solo te dice las reglas que aplican a tu terreno según los planes de desarrollo urbano, como para qué se puede usar, cuánto puedes construir y qué restricciones tiene. Para pedirla, solo necesitas entregar un croquis (un dibujo sencillo) de dónde está tu predio en una ortofoto (una foto aérea del lugar) y comprobar que pagaste los derechos correspondientes. La respuesta te llegará en máximo cinco días hábiles después de que recibieron tu solicitud. Eso sí, la cédula solo es informativa, no te autoriza a empezar ninguna construcción, obra o actividad, y sigue siendo válida solo hasta que cambien el plan de desarrollo urbano.
• Art. 150Si el gobierno municipal quiere construir, alargar, ampliar o modificar una calle o avenida, primero debe pedir permiso a la Secretaría. Pero no necesita ese permiso si esa obra ya está incluida en el plan de desarrollo urbano aprobado, o si se trata de un fraccionamiento ya autorizado, o de terrenos que están en proceso de regularización. En cualquier caso, siempre debe cumplir con las reglas que marca este Reglamento.
• Art. 151Este artículo dice cómo se deben construir o modificar las calles y avenidas. Por ejemplo, las avenidas principales o secundarias deben estar separadas por máximo un kilómetro entre sí, y las calles locales por máximo 200 metros. También especifica el ancho mínimo que debe tener cada tipo de calle: las principales miden al menos 21 metros de ancho total y 15 metros de pura carpeta asfáltica. En cuanto a las banquetas, las de avenidas grandes deben medir por lo menos 3 metros de ancho, mientras que las de calles locales miden 1.5 metros. Por último, los hospitales, escuelas y centros comerciales deben tener un acceso especial para que los camiones puedan cargar y descargar mercancía sin estorbar el tráfico.
• Art. 152Si el municipio quiere construir, alargar, hacer más ancha o cambiar una calle o avenida que no esté en su plan de desarrollo urbano (el mapa de cómo crecerá la ciudad), o si el pueblo no tiene ese plan, entonces el municipio debe pedir permiso al gobierno estatal (la Secretaría). Para eso, tiene que entregar tres documentos: 1) un acta del Cabildo (la junta de regidores y el presidente municipal) donde se aprobó la obra; 2) un plano que muestre el trazo de la calle nueva o los cambios, con sus medidas y cómo se conecta con otras calles cercanas; y 3) un escrito que explique por qué esa obra es necesaria para el bien de todos (como mejorar el tráfico o dar acceso a servicios).
• Art. 153Cuando un municipio quiera abrir, alargar, ampliar o cambiar una calle (vía pública), debe pedir permiso a la Secretaría. Primero, el municipio entrega su solicitud con los papeles necesarios que marca el reglamento; luego, la Secretaría tiene 10 días para pedir cambios al proyecto si algo no está bien. Después, si todo está en orden, la Secretaría da la autorización en un plazo de 5 días desde que recibió la solicitud completa o los cambios ya hechos. En pocas palabras, es el proceso que deben seguir los gobiernos locales para modificar las calles.
• Art. 154Este artículo del Reglamento de Construcción del Estado de México dice que las calles privadas dentro de un fraccionamiento o condominio también deben cumplir ciertas reglas. Por ejemplo, si un condominio horizontal tiene más de 29 casas, la calle privada debe tener un lugar para que los carros puedan dar la vuelta, como una rotonda de al menos 10 metros de diámetro o una curva en forma de "L". Las banquetas (las aceras) de esas calles deben medir por lo menos un metro de ancho, y los andadores (pasillos peatonales) deben tener al menos tres metros. Si el desarrollo es residencial de lujo o es un conjunto urbano grande, las calles privadas deben ser tan amplias como las calles públicas que marca el reglamento.
• Art. 155El artículo 155 habla de una oficina que depende de una Secretaría (una dependencia del gobierno). Su trabajo es organizar, clasificar, mantener actualizada y procesar toda la información sobre desarrollo urbano (es decir, cómo crecen y se ordenan las ciudades, colonias y terrenos) en el estado. Esto lo hace siguiendo las reglas del Código y del Reglamento correspondientes. El objetivo de esta oficina es ayudar a que la planeación del desarrollo urbano sea más fácil y rápida, además de que cualquier persona pueda consultar esa información de manera eficiente y sin tanto rodeo.
• Art. 156Este artículo dice que el Sistema incluye información sobre varios temas de desarrollo urbano, como la planeación de las ciudades, los permisos para construir o usar un terreno, y el control de las calles y avenidas. También cubre las licencias para usar el suelo, los procesos para legalizar terrenos, y las zonas donde se pueden hacer urbanizaciones en terrenos ejidales o comunales. Además, habla de acuerdos, estudios y normas técnicas, así como de los terrenos que se deben donar al municipio cuando se hacen fraccionamientos o condominios, incluso si esos terrenos están fuera del desarrollo. En pocas palabras, es la lista de los tipos de datos que guarda el Sistema sobre cómo se organiza y regula el crecimiento de las ciudades y pueblos.
• Art. 157El Sistema Estatal es un registro donde se junta toda la información sobre desarrollo urbano de tu estado y sus municipios. Las autoridades de tu ciudad y estado tienen la obligación de enviar cada mes documentos importantes, como planes de construcción o cambios de uso de suelo, para mantenerlo actualizado. Este sistema se organiza en cinco secciones principales: la primera guarda los planes y programas de desarrollo urbano; la segunda, los nombres de los ingenieros o arquitectos responsables de las obras; la tercera, los permisos para explotar bancos de materiales como arena o piedra; la cuarta, las autorizaciones para dividir o juntar terrenos; y la quinta, los permisos para abrir o ampliar calles. También pueden agregarse más secciones si es necesario. Cualquier persona puede consultar este sistema para ver, por ejemplo, si un terreno tiene permiso para construir o si una calle está autorizada.
• Art. 158La información guardada en el Sistema Estatal la puede ver cualquier persona o institución del gobierno que quiera consultarla. El jefe del área encargada puede darte una copia simple o certificada de los documentos que están en el sistema, pero solo si demuestras que tienes un interés legal válido (como ser parte de un juicio o trámite) y pagas lo que corresponda.
• Art. 159Este artículo dice que se usará un sistema de computación para organizar y manejar toda la información de documentos sobre desarrollo urbano. Ese sistema servirá para recibir, clasificar, actualizar y analizar los datos, ayudando a planear cómo crecen las ciudades y a que el gobierno tome mejores decisiones. También va a generar datos sobre planos, estadísticas y proyecciones de cómo se espera que se desarrolle la zona. En pocas palabras, es una herramienta digital para tener todo en orden y planear mejor el crecimiento de tu ciudad.
• Art. 160Este artículo establece las reglas generales para aplicar medidas de seguridad y sanciones. Te explico: primero, la autoridad puede aplicarte castigos y medidas de seguridad al mismo tiempo si la situación lo requiere. Segundo, si no cumples, las autoridades pueden usar la fuerza pública para obligarte a hacerlo. Tercero, aunque te castiguen, eso no quita que puedas tener que pagar daños o enfrentar un juicio penal por lo que hiciste. Cuarto, si te ordenan demoler una construcción, tú debes pagarla y hacerla en el tiempo que te den; si no lo haces, la autoridad la mandará a demoler pero tú cubres todos los gastos.
• Art. 161El gobierno o la autoridad encargada puede tomar acciones para evitar que pase algo malo. Por ejemplo, puede parar una construcción que no cumpla con las reglas de desarrollo urbano o con los permisos. También puede actuar si un edificio viejo o dañado por un temblor o incendio corre el riesgo de lastimar a personas o dañar propiedades. O si una obra está mal hecha, con materiales chafas, o si el suelo está inestable. Incluso si no hay salidas de emergencia en cines o estadios, o si un depósito de gasolina o explosivos está en un lugar peligroso. En resumen, pueden tomar medidas de seguridad para proteger a quienes viven, trabajan o pasan cerca, así como a sus casas, carros y otras cosas.
• Art. 162Este artículo explica cómo las autoridades del Estado de México pueden aplicar medidas de seguridad (como cerrar un negocio o detener una obra) para evitar riesgos. El proceso puede empezar por iniciativa de la autoridad o porque alguien presente una queja. Si ven que es necesario, pueden aplicar la medida de inmediato, sin esperar, y solo levantan un acta por escrito. Después, te citan para que puedas defenderte (eso es la "garantía de audiencia"), y entonces deciden si te imponen una multa u otra sanción. Las únicas medidas que pueden aplicar las autoridades de desarrollo urbano son las que ya están escritas en el artículo 5.62 del mismo código.
• Art. 163Si alguien desobedece las reglas de construcción o uso del suelo (como las que vienen en este reglamento, los planes de desarrollo o las licencias), le van a aplicar una multa o castigo siguiendo lo que dice otra parte del Código. Lo más importante al aplicar esos castigos es tratar de que se arregle el problema en la ciudad, por ejemplo, que se derribe lo que construyeron sin permiso o se regularice el uso del terreno. Todo esto se hace siguiendo los pasos legales que marcan el Código y el Código de Procedimientos Administrativos del Estado de México.