ARRENDAMIENTO. LA CLAUSURA DEL BIEN ARRENDADO NO CONSTITUYE CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR, QUE RELEVE AL ARRENDATARIO DEL PAGO DE LAS RENTAS, CUANDO ÉSTE PUDO EVITARLA.

El artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal establece un derecho a favor del arrendatario, consistente en que está autorizado a no cumplir con su obligación de pago inherente al contrato de arrendamiento, cuando quede impedido para usar totalmente el bien arrendado, siempre que ese impedimento derive de caso fortuito o fuerza mayor. Derecho que es correlativo de la obligación ordinaria de pagar renta, que se genera por el uso y goce del bien arrendado, porque existen ocasiones en que el incumplimiento de una obligación no puede ser imputable al deudor, como cuando deja de poder usar y gozar del bien arrendado por causa de un acontecimiento que está fuera del dominio de su voluntad, que no ha podido prever o que aun previéndolo no ha podido evitar. Al respecto, debe tenerse en cuenta que existen tres categorías de acontecimientos constitutivos del caso fortuito o de fuerza mayor, según provengan de sucesos de la naturaleza, de hechos del hombre o de actos de la autoridad. Entre los acontecimientos naturales resultan evidentes el fuego, las inundaciones, los terremotos o movimientos sísmicos y el granizo, entre otros; tratándose de hechos del hombre, destacan los delitos, que pueden provocar la destrucción de una cosa cierta y determinada debida a un tercero, así como las invasiones, las guerras, ataques a mano armada y huelgas; en cuanto a los actos de la autoridad que configuran al caso fortuito, son todos aquellos impedimentos que resultan de una orden o de una prohibición que emana de la autoridad pública, siempre que el deudor no haya dado lugar a esa determinación, y en ese rubro quedan comprendidas las leyes y decretos que monopolizan un producto prohibiendo su importación o exportación y que, por consiguiente, lo sustraen a las convenciones privadas. Sobre tales premisas, la interpretación del precepto invocado es indicativa de que el legislador utiliza los vocablos "caso fortuito" o "fuerza mayor", como conceptos que producen idéntica consecuencia, de modo que la distinción entre ambos resulta irrelevante para el resultado y solamente para efectos ilustrativos debe precisarse que el "caso fortuito" puede aplicarse para distinguir a los hechos producidos por la naturaleza y "fuerza mayor" a los hechos del hombre; esta última implica la "irresistibilidad" al acontecimiento, mientras que el caso fortuito se caracteriza por su "imprevisibilidad". De modo que no debe mediar negligencia o falta de previsión y debe ser un obstáculo insuperable. En ese orden de ideas, para que se configure el caso fortuito o fuerza mayor, no basta con que exista imposibilidad absoluta para ejercer un derecho o cumplir con una obligación, porque cuando el origen de la imposibilidad para cumplir es el dolo, la negligencia o imprudencia del deudor, la voluntad en obtener el resultado y la falta de diligencia, que caracteriza a la culpa, el obstáculo se neutraliza y el deudor continúa vinculado al cumplimiento de su obligación, esto es, sigue siendo responsable. En consecuencia, si del contenido de las pruebas aportadas deriva que la clausura efectuada por una autoridad tiene su causa en el incumplimiento o infracción a las normas de carácter administrativo que regulan el funcionamiento de la actividad comercial de la arrendataria, desarrollada en el local arrendado, tal acontecimiento no constituye caso fortuito o fuerza mayor, puesto que no estuvo fuera del dominio de la voluntad de la arrendataria, en tanto que el acto de autoridad no fue imprevisible para aquélla, sino que pudo prevenirlo con el hecho de cumplir con las normas aplicables para el funcionamiento de establecimientos mercantiles como el que instaló en el inmueble arrendado. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.