ACCIÓN HIPOTECARIA. SI SE PLANTEA EN CONTRA DE QUIEN OSTENTA LA CALIDAD DE DUEÑO DEL BIEN GRAVADO, ADUCIENDO QUE LA VINCULACIÓN QUE POSIBILITA SU EJERCICIO RADICA EN QUE LA DEMANDADA ADQUIRIÓ DICHO BIEN CUANDO YA SE ENCONTRABA AFECTO A LA HIPOTECA, SU LEGITIMACIÓN PASIVA DEBE ANALIZARSE BAJO ESA PREMISA, CON INDEPENDENCIA DE QUE NO HUBIERA PARTICIPADO EN EL CONTRATO DE CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE CHIHUAHUA).

De acuerdo con lo sostenido por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver el amparo directo en revisión 3685/2014, el término hipoteca puede referirse tanto al contrato, como al derecho real o como al bien objeto de ella; dichos conceptos derivan de una institución creada para garantizar el pago de una obligación principal, y la prelación en su cobro con el valor de un bien inmueble que queda afecto a ese fin; en dicha figura pueden coincidir diversas relaciones jurídicas, entre ellas: a) la del acreedor hipotecario con su deudor principal, b) la del acreedor con el titular registral del inmueble hipotecado, así como c) el vínculo con todos los terceros que tuvieren algún interés en el bien; al ser un derecho real, implica un poder jurídico del acreedor sobre un inmueble determinado, el que comprende la acción persecutoria; por ser de garantía conlleva también la prerrogativa de disposición y preferencia en el pago; asimismo, constituye un gravamen sobre un bien ajeno, el cual trasciende la relación personal de crédito. Así, la acción hipotecaria surge de cualquiera de las relaciones mencionadas, y puede tener diversas finalidades, en atención a cuál sea la prerrogativa derivada de la institución jurídica que se pretende hacer valer. Línea de pensamiento que concuerda con los numerales 2786 y 2787 del Código Civil del Estado de Chihuahua, que estatuyen, en esencia, la misma concepción en cuanto a la definición de la hipoteca, su naturaleza, así como la trascendencia del derecho que genera; igual idea es visible en el artículo 12 del Código de Procedimientos Civiles del propio Estado, habida cuenta que prevé la acción hipotecaria con sus diferentes propósitos. Ante tal panorama, si se plantea un juicio en contra de quien ostenta la calidad de dueño del bien gravado, aduciendo que la vinculación que posibilita el ejercicio de la acción radica en que la demandada adquirió el bien cuando ya se encontraba afecto a la hipoteca, la cual fue aceptada al celebrar la compraventa, es decir, no se trata del deudor principal, se concluye que su legitimación pasiva debe analizarse bajo esa premisa, sin que sea posible exigir a la demandada que hubiera participado del contrato de crédito con garantía hipotecaria que le dio origen a aquélla. Ello, en aras de respetar la garantía de audiencia de ésta, así como privilegiando el derecho de acceso a la tutela judicial de quien asevera contar con una prerrogativa vigente que hacer efectiva, en términos del artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIAS CIVIL Y DE TRABAJO DEL DÉCIMO SÉPTIMO CIRCUITO.