ACCIÓN DE PRÓRROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. PARA ADVERTIR SI EL ARRENDATARIO SE ENCUENTRA "AL CORRIENTE" EN EL PAGO DE LAS RENTAS, DEBE ANALIZARSE SI ÉSTAS SE CUMPLIERON CONFORME AL ARTÍCULO 2418 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LA LLAVE Y A LO PACTADO EN EL CONTRATO BASE.

Hechos: En un juicio ordinario civil una inmobiliaria demandó la prórroga de un contrato de arrendamiento. Posteriormente se ordenó la acumulación de un diverso juicio en el que estaban participando las partes en relación con la terminación del mismo contrato. En primera instancia se estimó procedente la terminación. En segunda instancia se revocó la sentencia y se consideró procedente la prórroga del contrato, porque en términos del artículo mencionado se demostró estar al corriente en el pago de las rentas y que se ha cuidado el bien. Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que en la acción de prórroga de contrato de arrendamiento, para advertir si el arrendatario se encuentra "al corriente" en el pago de las rentas, debe analizarse si éstas se cumplieron conforme al artículo 2418 del Código Civil para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave y a lo pactado en el contrato base. Justificación: Del análisis sistemático del artículo mencionado y del contrato de arrendamiento, se desprende que los elementos para que proceda la acción de prórroga son: 1. Que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas (pagarlas dentro del plazo establecido en el contrato); 2. Que el arrendatario haya cuidado el inmueble; 3. Que el arrendatario no adeude los servicios básicos que le corresponda pagar; 4. Si el arrendatario desea la prórroga del contrato, deberá notificárselo fehacientemente al arrendador con treinta días de anticipación a la terminación del contrato; y 5. Que el arrendador otorgue su consentimiento a dicha petición. En relación con el pago de rentas, no puede considerarse como "ir al corriente" el no adeudo al momento en que se instó el juicio sino que, en aras de la buena fe contractual, también es jurídicamente relevante analizar si el arrendatario estaba cumpliendo con los pagos en los términos pactados o si, por algún motivo, estaba imposibilitado para su pago dentro de los días establecidos en el contrato. De estimarse lo contrario se tornaría irrelevante lo pactado libremente por las partes en el contrato de origen en relación con el tiempo y forma en que debían pagarse las rentas al arrendador, permitiendo que las personas intimadas a cumplimentar una obligación se beneficien de su propio dolo con motivo del retraso en el pago de las rentas conducentes. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SÉPTIMO CIRCUITO.