Artículo 61 del Reglamento del Título Quinto del Código Financiero del Estado de México y Municipios denominado "Del Catastro"

Este artículo del Reglamento del Catastro explica cómo se calcula el factor de envejecimiento de una construcción (un edificio, casa o local) para la valuación catastral. Básicamente, mientras más viejo o descuidado esté un inmueble, más se reduce su valor, y eso se mide con una fórmula. Primero, se toma en cuenta la edad de la construcción desde que se hizo o desde la última remodelación, y se compara con su "vida útil" (los años que se espera que dure según el tipo de construcción, por ejemplo 15, 20, 40, 60, 70 u 80 años). Luego, se aplica un "coeficiente de demérito anual" (un porcentaje de pérdida de valor por año) que ya está definido para cada tipo de construcción en el cuadro que viene en el artículo. Para obtener el factor de edad, se usa la fórmula: **1 menos (los años que tiene la construcción multiplicados por el coeficiente de demérito anual)**. El resultado es un número entre 0 y 1 que se usa para bajar el valor de la propiedad. Si la construcción ya tiene más años de los que dura su vida útil (por ejemplo, pasó de los 40 años en una construcción tipo HA1), el factor de edad se fija en 0.60 automáticamente, sin importar que esté más vieja. Esto evita que el valor siga bajando sin límite.

Texto oficial

Artículo 61.- Los factores en mérito o demérito a que se refieren los artículos 59 del presente Reglamento y 200 del Código, aplicables para efectos de la valuación catastral de las construcciones, respecto a la edad, al número de niveles y al grado de conservación, se definen y determinan como sigue: I. El factor de edad de la construcción (FEC) demerita el valor de las edificaciones atendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y considera el número de años transcurridos desde la construcción inicial o último mantenimiento realizado, hasta la fecha en que se lleve a cabo el cálculo del valor catastral. Para determinar el factor de edad de la construcción se requiere conocer además del periodo transcurrido desde la construcción inicial o última remodelación realizada, el número de años de vida económica o vida útil de la edificación, que es variable dependiendo de la tipología de construcción que corresponda al inmueble de que se trate, asimismo el coeficiente de demérito anual es variable y está en función de los mismos elementos, como se indica en el siguiente cuadro: TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN AÑOS DE VIDA ÚTIL COEFICIENTE DE DEMÉRITO ANUAL HA1 HA2 HA3 EB1 ED1 EG1 EL1 EM1 15 0.02667 IA1 IA2 IA3 IF1 EC2 ED2 EG2 EE1 EF2 EL2 20 0.02000 EN1 HB1 HB2 HB3 HC1 HC2 HC3 CA1 CA2 CA3 IB1 40 0.01000 IB2 IB3 IG2 II1 IJ2 IK3 QA1 QA2 QE1 EA1 EA2 EC3 EC4 EH3 EI1 EJ2 EL3 HD1 HD2 HD3 CB1 CB2 CB3 IC1 IC2 IC3 IH3 60 0.00667 IL1 QB3 QC1 QC2 QC3 QD1 QD2 QD3 QE2 QF1 QF2 QG3 QH1 QH2 QH3 QJ1 QK2 EH4 EK3 EK4 CF1 CF2 CF3 HE1 HE2 HE3 CC1 CC2 CC3 ID1 ID2 ID3 IH4 70 0.00571 IM2 QI1 QI2 QI3 CF4 QD4 HF1 HF2 HF3 HG1 HG2 HG3 CD1 CD2 CD3 CE1 80 0.00500 CE2 CE3 QL1 QL2 QL3 El factor aplicable se determinará considerando la tipología de la construcción relacionada con el número de años de vida económica o vida útil de la edificación y el coeficiente de demérito anual que le corresponda del inmueble de que se trate, conforme al cuadro anterior, aplicando la siguiente fórmula general: FEC = 1.00 – (ACI x CDA) Publicada en el Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno” el 01 de enero de 2009. Última reforma POGG: 17 de marzo de 2023. REGLAMENTO DEL TÍTULO QUINTO DEL CÓDIGO FINANCIERO DEL ESTADO DE MÉXICO Y MUNICIPIOS, DENOMINADO “DEL CATASTRO” 206 Donde: FEC = Factor de edad de la construcción. ACI = Número de años de la edificación desde la construcción inicial o última remodelación realizada. CDA = Coeficiente de demérito anual de la edificación atendiendo a la vida útil de cada tipología de construcción. En caso de que el número de años de la edificación desde la construcción inicial o última remodelación realizada sea mayor al número de años de vida económica o vida útil que le corresponde atendiendo a la tipología asignada, se aplicará 0.60 como factor de edad de la construcción. II. El factor por grado de conservación (FGC) demerita el valor de las construcciones considerando el nivel de deterioro que presenta la edificación, en relación con el mantenimiento que se le ha proporcionado. Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla. CÓDIGO GRADO DE CONSERVACIÓN FACTOR APLICABLE “FGC” 1 Bueno 1.00000 2 Normal 0.90000 3 Regular 0.75000 4 Malo 0.40000 5 Ruinoso 0.08000 Para efectos de identificar los grados de conservación indicados, se atenderá a lo siguiente: Bueno. Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores no presentan deterioro alguno, en esta clasificación quedan comprendidas las edificaciones nuevas. Normal. Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros leves en los acabados, debido al uso regular. Regular. Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros notables a la vista, su mantenimiento es parcial debido al uso normal. Malo. Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros importantes. Ruinoso. Cuando los elementos constructivos de la edificación y los acabados interiores y exteriores presentan deterioros irreversibles, por lo que no son susceptibles de recuperación y no es habitable en ninguno de sus componentes. En caso de que algún inmueble presente grados de conservación malo o ruinoso, no se aplicarán los factores de edad de la construcción y de número de niveles. Publicada en el Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno” el 01 de enero de 2009. Última reforma POGG: 17 de marzo de 2023. REGLAMENTO DEL TÍTULO QUINTO DEL CÓDIGO FINANCIERO DEL ESTADO DE MÉXICO Y MUNICIPIOS, DENOMINADO “DEL CATASTRO” 207 III. El factor de número de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuya edificación tenga más de dos niveles. El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga al restar dos al número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate y este resultado multiplicarlo por la constante 0.002, conforme a la siguiente fórmula: FN = 1.00 + ((NN - 2) x 0.002) Donde: FN = Factor de número de niveles. NN = Número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate. Tratándose de inmuebles, cuya edificación tenga uno o dos niveles, se aplicará 1.00 como factor de número de niveles. Para efectos de la valuación catastral, el factor total de demérito aplicable a las construcciones no podrá ser inferior a 0.40, aún cuando así resulte el producto de los factores de mérito o de demérito establecidos en este artículo, con excepción de los casos de construcciones con grados de conservación muy malo o ruinoso, en los que se aplicarán directamente los factores indicados en la tabla correspondiente. SECCIÓN CUARTA DEL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES EN CONDOMINIO