¿Un extranjero puede tener propiedades en México? Sí, así funciona
Un ciudadano extranjero puede ser dueño de inmuebles en México, pero las reglas cambian según la ubicación. En la zona costera y fronteriza la propiedad directa está prohibida — la solución legal es el fideicomiso bancario, y aquí está cómo funciona.
1. La regla constitucional: extranjeros no pueden tener propiedad directa en zonas restringidas
El artículo 27 de la Constitución establece que los extranjeros solo pueden adquirir bienes inmuebles en el interior del país si aceptan ser considerados mexicanos respecto a esos bienes y renuncian a invocar protección diplomática de su país de origen (esto se llama Cláusula Calvo). Pero hay una prohibición más fuerte: en la zona restringida — una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las costas — los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de inmuebles, sin importar que acepten la cláusula. Esta restricción aplica a todos los extranjeros sin excepción: ciudadanos de EE.UU., Canadá, Europa o cualquier otro país.
2. Fuera de la zona restringida: propiedad directa sin restricción
En todo el territorio que no forma parte de la franja costera ni fronteriza — es decir, la mayor parte del interior del país, incluyendo ciudades como Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, San Miguel de Allende o Mérida — un extranjero puede adquirir inmuebles directamente, igual que un mexicano. Firma la escritura ante notario, se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, y obtiene el título. La única condición es que en la escritura se incluya la aceptación expresa de la Cláusula Calvo.
3. En zona restringida: el fideicomiso bancario es la vía legal
Para propiedades en costas y fronteras — Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta, la Riviera Maya, la frontera con EE.UU. — la Ley de Inversión Extranjera permite una figura alternativa: el fideicomiso de zona restringida. En este esquema, un banco mexicano autorizado actúa como fiduciario: el banco es el propietario formal del inmueble en el Registro Público, pero el extranjero (fideicomisario) tiene todos los derechos de uso, goce, renta y disposición sobre él — incluyendo venderlo, heredarlo o rentar. Para que el banco pueda funcionar como fiduciario, necesita permiso previo de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
4. Duración del fideicomiso: 50 años, renovable
El fideicomiso tiene una duración máxima de 50 años contados desde que se constituye. Al término del plazo, el fideicomisario puede solicitar su renovación por otro período igual — y en la práctica los bancos y notarías lo renuevan de forma rutinaria sin perder los derechos sobre el inmueble. Esto significa que en términos prácticos el fideicomiso es una solución permanente, no temporal. El extranjero puede vender el bien (transfiriendo los derechos del fideicomiso al comprador), heredarlo a sus sucesores, rentarlo y recibir los ingresos directamente.
5. El trámite del permiso SRE: cuánto tarda y qué resuelve
Antes de firmar la escritura del fideicomiso, el banco presenta la solicitud de permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. La ley establece plazos claros: si la solicitud se presenta en la oficina central de la SRE, debe resolverse en 5 días hábiles; si se presenta en una delegación estatal, el plazo es de 30 días hábiles. Vencido ese plazo sin respuesta, la ley considera que el permiso fue concedido (afirmativa ficta). En la práctica el trámite lo gestiona el banco y el notario, no el comprador extranjero directamente. El costo del fideicomiso incluye el permiso SRE, los honorarios del banco como fiduciario (una cuota anual) y los honorarios del notario para la escritura.
6. Alternativa: constituir una sociedad mexicana
Otra opción — más usada para propiedades comerciales o cuando se tienen varios inmuebles — es que el extranjero constituya o participe en una sociedad mexicana (una SA de CV, por ejemplo). Las sociedades mexicanas pueden adquirir inmuebles en zona restringida para fines no residenciales, siempre que sus estatutos incluyan la cláusula de exclusión de extranjeros o el convenio equivalente del artículo 27 Constitucional. Para uso habitacional en zona restringida, la vía del fideicomiso sigue siendo la estándar — la sociedad aplica más para desarrollos, hoteles, locales comerciales o terrenos con vocación industrial.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal. Cada caso tiene detalles propios — consulta siempre el texto oficial citado y, si lo necesitas, a un profesional.