CESIONARIO. NO TIENE LEGITIMACIÓN PARA DEMANDAR EN JUICIO EL PAGO DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO, SI PREVIAMENTE NO NOTIFICÓ POR ESCRITO LA CESIÓN AL DEUDOR Y EL CEDENTE NO CONSERVA LA ADMINISTRACIÓN DE ESE CRÉDITO.

Del análisis de la evolución histórica del artículo 2926 del Código Civil Federal , hasta su adición publicada el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y seis, se advierte que en su párrafo primero se establecieron como requisitos para ceder un crédito hipotecario, en todo o en parte, que se constituyera en escritura pública el acto jurídico, se diera a conocer al deudor por escrito y se inscribiera en el Registro Público de la Propiedad; reglas estas de carácter general que tienen aplicación tratándose de cesiones de créditos hipotecarios en los que el cedente no es una institución del sistema bancario, actuando en nombre propio o como fiduciaria, ni una entidad financiera o una institución de seguridad social, ya que cuando el cedente tiene esta calidad deben observarse las reglas especiales contenidas en los párrafos tercero y cuarto de ese mismo numeral. Cabe destacar que de la mencionada interpretación también se evidencia que con la adición de esos párrafos tercero y cuarto, el legislador ordinario pretendió que las condiciones para transmitir los créditos hipotecarios fueran más flexibles para que las instituciones del Sistema Bancario Mexicano obtuvieran recursos inmediatos, por lo que se eliminaron los requisitos señalados con anterioridad sólo en el supuesto de que el cedente conserve la administración de los créditos, en la medida de que, en ese caso, el cesionario se erige como un simple mandatario de cobro, no lo hace a nombre propio en razón de que no adquiere todos los derechos u obligaciones; en cambio, cuando el cedente no conserva la mencionada administración, existe la obligación de notificar por escrito al deudor, pues en esta hipótesis el cesionario adquiere todos los derechos personales y reales derivados respectivamente del crédito y de la hipoteca. Por consiguiente, cuando el cedente no es una institución bancaria o siéndolo no conserva la administración del crédito hipotecario, la notificación por escrito al deudor constituye una condición para que el cesionario ejercite la acción de cobro relativa, porque en este caso, es necesario que tenga un derecho válidamente incorporado para poder promover la acción real o personal que corresponda, ya que el precepto legal en cita establece como factor de eficacia para la transmisión de derechos hipotecarios que se dé conocimiento al obligado; de ahí que la ausencia de este requisito al momento de la presentación de la demanda pone de manifiesto la carencia de legitimación del cesionario. No constituye obstáculo para la anterior conclusión, lo establecido en el último párrafo del numeral en comento respecto a que la inscripción de la hipoteca en favor del acreedor original confiere al cesionario todos los derechos y acciones que dimanen de ella, en virtud de que esa disposición debe ser entendida en función de que se cumplió con el elemento básico de la notificación al deudor, que revele la efectiva transmisión de derechos reales al cesionario a fin de que éste cuente con legitimación activa para ejercitar la vía hipotecaria relativa, esto es, antes de que nazca el proceso, como condición necesaria de su acción, debe tener incorporado el derecho que se dice violado o desconocido. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.