CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE. SE ACTUALIZA SU NULIDAD ABSOLUTA CUANDO LA VENDEDORA OCULTA DOLOSAMENTE A LA COMPRADORA LA EXISTENCIA DE UNA HIPOTECA SOBRE EL BIEN, POR LO QUE LA ACCIÓN PARA ANULARLO NO ES SUSCEPTIBLE DE PRESCRIBIR, EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 2095 DEL CÓDIGO CIVIL DE AGUASCALIENTES.

Hechos: En un juicio civil se demandó como acción principal la nulidad de un contrato privado de compraventa de un inmueble, respecto del cual la vendedora ocultó dolosamente a la adquiriente, que sobre el bien se había constituido de manera previa a la celebración del contrato, una garantía derivada de un crédito hipotecario en favor del vendedor. El Juez civil que conoció del asunto consideró que dicho vicio de la voluntad de la adquiriente constituía un error que producía la nulidad relativa del acto jurídico y, en ese sentido, declaró procedente la excepción de prescripción propuesta por el demandado en su contestación de demanda, puntualizando que como la promovente tuvo conocimiento de la existencia de la garantía hipotecaria antes de que transcurrieran los plazos genéricos para la prescripción de las acciones reales, entonces su acción de nulidad prescribía a los sesenta días posteriores de haber conocido el error, como lo establece el artículo 2107 del Código Civil de Aguascalientes. El tribunal de alzada consideró que no resultaba aplicable la nulidad absoluta del contrato solicitada, en términos del diverso artículo 1693, al sostener que el error al que la actora fue inducida, no era de aquellos que invaliden el acto jurídico, pues desde la postura de ambas autoridades jurisdiccionales, no recayó sobre la causa determinante de la voluntad. Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que ocultar de manera dolosa a la compradora la existencia de una hipoteca sobre el bien inmueble objeto de la compraventa, es un error que incide en la causa determinante de su voluntad, por lo que tiene como consecuencia la nulidad absoluta del contrato de compraventa, respecto del cual la acción intentada no es susceptible de prescribir, en términos del artículo 2095 del Código Civil de Aguascalientes. Justificación: Lo anterior, porque al integrarse el consentimiento –como convergencia de dos o más voluntades para crear obligaciones–, es el momento preciso en el que se crea la relación jurídica obligatoria y, consecuentemente, las partes quedan sujetas a sus consecuencias de derecho; sin embargo, para que este acuerdo de voluntades tenga validez, necesariamente debe haber ausencia de vicios en el consentimiento, pues el compromiso debe realizarse de manera libre, espontánea, consciente y seria, por lo que, de no hacerse de esa manera, debe tomarse como causa suficiente para invalidar el acuerdo jurídico. Ahora, la legislación civil del Estado de Aguascalientes marca como vicios en el consentimiento al error, dolo, mala fe o al arrancado por violencia; el primero de los señalados –error– es una falsa o inexacta apreciación de la realidad, producida por alguna de las partes o ambas, en la formación de un concepto equivocado sobre alguno de los elementos, hechos, naturaleza o efectos jurídicos del contrato; tratándose de su magnitud, será relevante, por ejemplo, cuando se refiere a alguno de los elementos esenciales del contrato o recaiga sobre alguna circunstancia de importancia fundamental para quien lo sufra, en cuyo caso debe catalogarse como un verdadero vicio en el consentimiento, para privar de efectos el acuerdo de voluntades. Por su parte, el dolo consiste en una conducta ilícita de uno de los contratantes, orientada a inducir al otro al error o a mantenerlo maliciosamente en él, con el fin de concluir un contrato, el cual, por sí mismo no constituye un vicio de la voluntad, sino que es el error provocado por el dolo el que vicia al consentimiento, por lo que cuando el error es inducido por dolo, el consentimiento se considera viciado cuando recae sobre el motivo o la causa determinante, pues lo que se sanciona es la conducta maliciosa. En consecuencia, ante el hecho de que sobre el bien inmueble objeto del contrato se haya constituido de manera previa a su celebración una hipoteca, con el fin de garantizar el pago de un crédito vigente, es evidente que en caso de incumplimiento del pago, el comprador resentirá una afectación directa en su derecho de propiedad –goce, uso y disfrute–, pues para conservarla tendría que pagar el crédito y repetir en contra del vendedor o adjudicarse el bien en un remate judicial, con las consecuencias que ello traería; de ahí que si bien, por regla general, el error que incide en la voluntad tiene como consecuencia una nulidad relativa, en el caso específico, al haber incidido con motivo del dolo del vendedor en el motivo o causa determinante de la compra, vició el consentimiento de la compradora, por lo que su nulidad es absoluta. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL TRIGÉSIMO CIRCUITO.