CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE USO COMERCIAL. SE ACTUALIZA LA MORA, COMO HIPÓTESIS DE RESCISIÓN, ANTE EL PAGO DE UNA O MÁS PENSIONES RENTÍSTICAS FUERA DEL PLAZO Y FORMA CONVENIDOS POR LAS PARTES (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO).

Hechos: Una persona demandó de otra la rescisión de un contrato de arrendamiento de uso comercial por falta de pago de rentas. Al contestar la arrendataria demostró que pagó las rentas adeudadas con posterioridad al plazo pactado por las partes. El Juez acogió la acción de la arrendadora y declaró la rescisión del contrato, condenándola a la desocupación y entrega del local comercial materia del contrato, por lo que interpuso recurso de apelación, en el que se modificó la sentencia apelada y se le absolvió de las prestaciones reclamadas, ya que se estimó que si bien el pago de la renta se efectuó fuera del plazo estipulado en el contrato, lo cierto es que la arrendataria demostró su interés en hacerlo. Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que en el contrato de arrendamiento de uso comercial regulado por el Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, la mora, como hipótesis de rescisión, se actualiza ante el pago de una o más pensiones rentísticas fuera del plazo y forma convenidos por las partes. Justificación: Conforme a los artículos 2425, fracción I y 2489, fracción I, del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, el arrendatario en el contrato de arrendamiento de uso comercial está obligado a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; asimismo, el arrendador podrá exigir la rescisión cuando la renta no se pague en el plazo y forma pactados en el contrato. Así, de la interpretación gramatical de dichos preceptos, la hipótesis normativa de rescisión opera no solamente ante el incumplimiento liso y llano del pago de la renta, sino también cuando la persona arrendataria paga una o más pensiones rentísticas, de manera distinta o fuera del plazo convenido en el contrato; lo que encuentra fundamento en el principio de que en los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos en que aparezca que quiso obligarse, de modo que la voluntad de los contratantes expresada en el contrato, es la ley suprema del acto jurídico. Ahora bien, esta regla admite dos excepciones; cuando en juicio la persona arrendataria acredita con pruebas que la arrendadora aceptó que el pago de una o más pensiones rentísticas se efectuara fuera del plazo convenido en el contrato, en cuyo caso sería la propia voluntad de las partes la que autorizó dicho pago extemporáneo, y cuando la mora de la persona arrendataria no es imputable directamente a ella, sino que deriva de la falta de cobro por parte de la persona arrendadora. Para ello, hay que distinguir si en el contrato de arrendamiento de uso comercial se fijó un plazo y/o un lugar donde la arrendataria debía efectuar el pago de la renta. Si se pactaron estos elementos, entonces la arrendataria incurre en mora si no paga en el plazo y en el lugar o forma convenidos, aunque la arrendadora no haya requerido el pago. En cambio, si no se estipuló el lugar y/o fecha de pago, será necesario que la persona arrendadora, en primer orden, requiera el cumplimiento de la obligación en la casa habitación o despacho de la arrendataria, en términos del artículo 2427 del citado código y sólo ante la falta de pago se actualizará la mora de la arrendataria como presupuesto para la rescisión del contrato. QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.