USURA Y EXPLOTACIÓN DEL HOMBRE POR EL HOMBRE. NO SE CONFIGURAN SI LA PENA CONVENCIONAL DERIVA DE LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE PERSONAS MORALES, SIEMPRE QUE NO EXCEDA EN VALOR NI EN CUANTÍA LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL.

Hechos: En una controversia de arrendamiento inmobiliario, en el que se pactaron obligaciones sucesivas por las partes, la arrendadora (inmobiliaria) omitió cumplir con la entrega de la licencia de uso de suelo con los requisitos para la operación del local que se arrendó por una empresa que se dedica a la producción y comercio de tequila, lo que generó que incumpliera con las obligaciones establecidas a su cargo y, con ello que fuera condenada a la rescisión, así como al pago de la pena convencional pactada en el contrato de arrendamiento, que consiste en el pago del importe equivalente a los meses de renta mensual que restaban a partir de la rescisión hasta el término de la vigencia del contrato, que en el caso eran cinco años. Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que no se configura la usura ni la explotación del hombre por el hombre si la pena convencional deriva de las cláusulas del contrato de arrendamiento, siempre que no exceda en valor ni en cuantía la obligación principal. Justificación: Lo anterior, porque no se actualiza la explotación del hombre por el hombre como género, ni la usura como especie del primero, porque las partes del juicio son dos personas morales, de las cuales una es comerciante y la otra (arrendadora) al ser una inmobiliaria, se presume especialista en su ramo y, por ende, que tiene conocimiento de lo pactado en las cláusulas del contrato base, de los alcances de lo establecido voluntariamente en éstas y, por ende, considerar que la estipulación que contiene la pena convencional es violatoria de sus derechos humanos implicaría actuar contra sus propios actos al momento de celebrar el contrato de arrendamiento. Ahora bien, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación al resolver la contradicción de tesis 350/2013, así como los diversos amparos directos en revisión 1763/2014, 460/2014, 2534/2014, 5561/2015, 93/2016 y 1732/2017, desarrolló su doctrina en torno a la aplicabilidad del artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos en las instituciones jurídicas diversas a los intereses pactados derivados de un préstamo, así como el concepto de explotación del hombre por el hombre en el sentido de que no se configura la usura si en las cláusulas del contrato de arrendamiento se pactó una pena convencional, dado que dicho fenómeno ocurre cuando una persona obtiene en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de otro, un interés excesivo derivado de un préstamo; por lo que si bien el componente de abuso patrimonial consistente en el pacto de una pena convencional que se estime excesiva, alude a una desproporción de tipo patrimonial, lo definitivo es que al derivar de las cláusulas convenidas en el contrato de arrendamiento, no es apto para configurar la usura, pues esta última exige que ocurra un pacto de intereses excesivos derivado de un préstamo y, en todo caso, su análisis debe realizarse a partir de los límites de la pena convencional, los cuales, mientras no rebasen en valor ni cuantía la obligación principal, no pueden dar lugar a modificar la obligación originaria. De igual forma, negó que se actualizara la figura de la explotación del hombre por el hombre, en atención a que sus elementos consisten en: a) La utilización abusiva en provecho de una o varias personas de (i) los recursos económicos de otra persona, (ii) del trabajo de ésta, o (iii) de la persona misma; b) Una relación de desigualdad material entre la persona explotada y el agente explotador; y, c) Una afectación que repercuta de manera directa en la dignidad de las personas; por lo que una de las formas de advertir si se actualiza la explotación es la presencia del fenómeno de sometimiento patrimonial o de dominación sobre la persona demandada, derivado de las consecuencias de una operación contractual; sin embargo, el hecho de que se esté ante una operación contractual muy ventajosa para una de las partes o que los beneficios de la operación no estén distribuidos de forma equilibrada entre los contratantes, no quiere decir que deba interpretarse como un caso de explotación del hombre por el hombre, ya que esa categoría está reservada a casos graves de relaciones en las que no sólo se obtiene un provecho económico o material, sino que también se afecta la dignidad de las personas. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.