TERCERÍA EXCLUYENTE DE DOMINIO. DEBE ATENDERSE A LA PREFERENCIA DEL TÍTULO INSCRITO DERIVADA DE LA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES DE LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA O BUENA FE REGISTRAL, LOS CUALES PERMITEN GARANTIZAR LA CERTEZA Y SEGURIDAD JURÍDICAS DE LAS OPERACIONES VINCULADAS CON EL INMUEBLE EN CONTROVERSIA.

Cuando en un juicio de tercería existe discusión sobre la eficacia jurídica de los títulos exhibidos por las partes para justificar sus correspondientes derechos reales respecto del inmueble controvertido, debe otorgarse valor preferente al título que se encuentre inscrito. En efecto, si de autos se advierte, por una parte, que el tercerista exhibe un título derivado de una operación válida de compraventa no inscrita y, por otra también se aprecia que ejecutante y ejecutado celebraron un diverso acto jurídico respecto del bien en controversia otorgando un derecho real -verbigracia contrato que contenga una hipoteca debidamente inscrita- e, incluso, se advierte que comprobaron que la parte ejecutada aparecía como titular registral del citado inmueble, ello evidencia un conflicto respecto de la preferencia y eficacia jurídica de los títulos exhibidos, debiendo optarse por el segundo acto, en tanto que éste se realizó verificando quién resultaba legalmente propietario y, por ende, que era material y jurídicamente imposible conocer que el inmueble pertenecía al tercerista, sobre todo si la operación de compraventa en que se basa la tercería no quedó inscrita. En ese sentido, si bien es cierto que el contrato privado de compraventa del tercerista puede surtir efectos jurídicos -por no existir duda sobre su existencia, validez o su fecha cierta-, también lo es que ese documento no resulta idóneo para justificar la procedencia de la tercería, debido a que carece de inscripción registral, siendo que en tal caso debe atenderse a la preferencia del título inscrito derivada de la aplicación de los principios registrales de legitimación y fe pública o buena fe registral, los cuales permiten garantizar la certeza y seguridad jurídicas de las operaciones vinculadas con el inmueble controvertido ya que, en esos supuestos, la parte que tiene a su favor el derecho real inscrito puede considerarse como tercera registral, pues su derecho se basa en una operación realizada a título oneroso, así como en la situación jurídica que respecto del inmueble aparecía en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Por tanto, la ausencia de inscripción del contrato del tercerista evidencia su falta de idoneidad, sin que pueda oponerse a quien inscribió, sobre todo si no se desvirtúa la validez de esa inscripción. QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.