Reglamento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal

Artículos explicados en lenguaje simple

• Art. 1Este artículo dice que las reglas de esta ley son obligatorias para todos y buscan beneficiar a la comunidad en general. Su propósito es poner en práctica lo que dice la ley sobre los condominios en la Ciudad de México. En pocas palabras, estas normas no son opcionales y nadie puede evadirlas, porque protegen los derechos de todos los vecinos.
• Art. 2Este artículo es como un diccionario para entender las reglas de tu edificio o fraccionamiento. Te explica que la "Administración" es la persona o grupo encargado de manejar las partes comunes. La "Asamblea General" es la junta más importante de todos los propietarios, donde se toman las decisiones más pesadas. El "Reglamento Interno" son las reglas de convivencia, como las que ponen en los letreros del elevador. Todo esto está basado en la "Ley" de la Ciudad de México y en el "Reglamento" que la complementa.
• Art. 3La persona que crea un condominio (por ejemplo, un edificio de departamentos) tiene la obligación de mandar a la Procuraduría (la autoridad que supervisa estos temas) una copia oficial del documento donde se creó el condominio, cualquier cambio que se le haga, si se termina el régimen, y las reglas internas de convivencia. Esto sirve para que la Subprocuraduría encargada de eso registre todas las propiedades en condominio que estén dentro de la Ciudad de México.
• Art. 4La Asamblea General tiene el poder de pedirle, cada año, a la Administración y al Comité de Vigilancia que muestren un documento que compruebe que asistieron a los cursos de capacitación que da la Procuraduría. Esto es además de lo que ya dice la Ley. En otras palabras, la Asamblea puede checar que los encargados realmente hayan ido a esos cursos.
• Art. 5Si ya se hizo todo correcto para una junta importante (como avisar a todos a tiempo y seguir las reglas), pero la persona encargada de llevar el libro donde se anotan los acuerdos no lo presenta, los acuerdos se escriben en hojas sueltas aparte, que deben estar autorizadas por la Procuraduría. Esas hojas se entregan en la oficina del gobierno que corresponda, y esa oficina le aplicará un castigo a la persona que no cumplió con su obligación. Si aún con el castigo la persona sigue sin llevar el libro, la oficina cancelará ese libro y autorizará uno nuevo para reemplazarlo.
• Art. 6Para que valgan los acuerdos de una junta de vecinos (Asamblea General) que se hayan escrito en hojas sueltas y no en el libro oficial de actas, tienes que llevar esos papeles. Esas hojas deben tener anotados el lugar, la fecha y la hora de la junta, las firmas de todos los que participaron, la lista de temas que se iban a tratar y cómo se fue desarrollando la reunión. Además, cada hoja debe estar numerada y firmada por lo menos por el presidente, el secretario, los escrutadores (quienes cuentan los votos) y los miembros del Comité de Vigilancia que se hayan elegido en esa misma junta. También necesitas un comprobante de que todos los dueños (condóminos) y el administrador recibieron la invitación a la junta, y que ese comprobante esté firmado por ellos. Cuando la Procuraduría revise el libro de actas o autorice uno nuevo, podrás pegar o anexar esas hojas sueltas en el libro. Esto es para asegurar que lo que se decidió quede registrado oficialmente.
• Art. 7Para que puedas presentar una convocatoria a la Asamblea General de condominios ante la Procuraduría, tú y los demás condóminos deben demostrar quiénes son y que realmente son dueños de un departamento o local. Primero, se identifican con una credencial oficial, como la INE o el pasaporte. Después, comprueban que son propietarios con alguno de estos papeles: la escritura de su departamento, el contrato de compraventa, la carta de adjudicación, o los recibos del predial o del agua que estén a su nombre. Así acreditan su personalidad legal.
• Art. 8La Procuraduría tiene la facultad de llamar a una junta de todos los dueños de un edificio o conjunto habitacional solo cuando no haya un administrador o un administrador profesional. Antes de hacerlo, la Procuraduría revisa sus propios archivos para asegurarse de que realmente no haya una administración legalmente establecida. En otras palabras, si en el edificio no hay nadie encargado de tomar las decisiones, la Procuraduría puede organizar una reunión para que los vecinos resuelvan la situación.
• Art. 9Para quitar a quien administra tu edificio o condominio —ya sea un vecino o un profesional contratado— por hacer mal su trabajo, primero debes juntar a todos los propietarios en una junta o asamblea, que se avise con tiempo y siguiendo las reglas de la ley. Además, al administrador hay que avisarle por escrito que se va a hablar de su despido, y darle la oportunidad de que explique su parte o se defienda antes de que tomen la decisión.
• Art. 10El administrador de un edificio o fraccionamiento puede suspender el derecho al voto de los dueños o dueñas que no paguen sus cuotas. Pero antes, debe avisarles por escrito con 7 días de anticipación a la junta de condóminos, para que ellos puedan ir y explicar su situación. Además, la lista de quienes deben se debe actualizar y entregar a la Procuraduría 3 días hábiles antes de la junta, así quedará legal que no puedan votar.
• Art. 11La Procuraduría puede revisar cómo se organizan los vecinos en las asambleas del condominio. Si ve que algo no está funcionando bien, puede dar sugerencias para mejorar la administración del edificio o conjunto residencial. Es como si un experto te ayudara a poner orden en los asuntos de tu condominio. La idea es que todo funcione más fácil y sin conflictos entre vecinos.
• Art. 12La Procuraduría (la oficina del gobierno que se encarga de estos temas) va a ayudar a que la administración de tu edificio o conjunto habitacional funcione mejor. Para esto, va a reconocer que los vecinos de cada edificio, manzana, entrada o sección pueden tener a alguien que los represente en las juntas. Eso aplica para cualquier tipo de unidad habitacional, como condominios o fraccionamientos. Así que si en tu sección eligen a un representante, la Procuraduría lo va a tomar en cuenta como válido.
• Art. 13Para que la Procuraduría (la dependencia del gobierno que supervisa estos trámites) te registre como administrador del edificio o condominio, necesitas presentar varios documentos. Si eres dueño de un departamento (condómino) y te eligieron como administrador, debes llevar el libro de actas del condominio, una copia del acta donde te nombraron, tu identificación oficial, dos fotos tamaño infantil y un comprobante de que eres dueño de una vivienda o local en el condominio. Si eres un administrador profesional (alguien externo que no es dueño), además de los documentos anteriores, tienes que entregar el contrato de servicios firmado, el acuse de la fianza (un seguro que protege al condominio) y la constancia de que aprobaste el curso para administradores.
• Art. 14La Asamblea General, que es la junta de todos los dueños del edificio o condominio, decide cuánto dinero debe pagar el administrador como fianza. La fianza es como un seguro que protege al conjunto en caso de que el administrador haga algo malo o cause un daño. Así que no hay una cantidad fija; los dueños son quienes ponen el monto en la reunión.
• Art. 15La Procuraduría (que es una oficina del gobierno) va a tener un registro especial donde anotará todos los libros de actas que están autorizados para cada tipo de condominio. Los libros de actas son donde se escriben los acuerdos de las juntas de vecinos. Así, según el régimen de tu condominio (como si es horizontal o vertical), esos libros deben estar registrados para que sean válidos.
• Art. 16La Procuraduría solo va a dar de alta y aceptar oficialmente a dos tipos de personas para que administren un edificio o conjunto de departamentos: los que son dueños de un departamento y fueron elegidos por los demás vecinos (Administradores Condóminos), o los que son expertos en administración y cobran por hacer ese trabajo (Profesionales). Esto significa que, si no eres ni lo uno ni lo otro, la Procuraduría no te va a reconocer como administrador. En pocas palabras, para que tu nombre esté registrado, tienes que ser vecino-propietario o un administrador de oficio.
• Art. 17El artículo 17 dice que la Procuraduría (una dependencia del gobierno) va a autorizar el libro de actas del condominio, pero eso lo hará a través de dos tipos de administradores. El primero es el que nombró la persona que hizo la escritura del condominio. El segundo es el que fue elegido como dueño o profesional en una Asamblea General de todos los condóminos.
• Art. 18Cuando un edificio o condominio cambie de administración (es decir, cuando lleguen nuevos encargados), los que se van tienen que entregar todo: cuentas, documentos, llaves, muebles y cualquier otra cosa del lugar. Para dejar constancia de lo que se entrega, se debe hacer un acta (un documento escrito) que firmen tanto los que se van como los que llegan. Además, los que salen deben enviar una copia de ese documento a la Procuraduría. Si los que se van se niegan a hacer la entrega, los nuevos pueden pedirle a la Procuraduría que intervenga; entonces la Procuraduría los citará para recibir directamente los documentos y bienes. En ese caso, la Procuraduría puede aplicar multas, usar la fuerza pública o tomar otras medidas legales para obligarlos a cumplir.
• Art. 19El artículo 19 habla de cómo se forma el Comité de Vigilancia de un condominio. Este grupo siempre tendrá un Presidente, y después se agregan vocales (que son como ayudantes) según la cantidad de departamentos o casas que tenga el lugar. Si el condominio tiene de 2 a 120 unidades, se nombran de 1 a 2 vocales; si tiene de 121 a 500, se nombran 3 vocales; y si tiene más de 501, se nombran 4 vocales. Además, si un grupo de dueños que represente al menos el 20% del total quiere elegir a uno de los vocales, se debe respetar su derecho, aunque eso signifique aumentar el número de vocales hasta un máximo de 4.
• Art. 20El Comité de Administración solo puede estar formado por los administradores de los condominios, es decir, por las personas encargadas de manejar cada edificio o sección. Si se trata de un conjunto de condominios que aún se está construyendo y todavía no hay un administrador del condominio terminado, la desarrolladora (la empresa que construyó) no puede ser parte de ese Comité. Este Comité dura un año en su cargo, y solo dos de sus miembros pueden ser elegidos de nuevo por un periodo seguido más, pero después pueden volver a participar en otros periodos no seguidos (es decir, con un descanso de por medio).
• Art. 21La Procuraduría puede intervenir en pleitos entre vecinos de un edificio o unidad habitacional, o entre ellos y su administrador o comité de vigilancia. Primero busca resolver el problema platicando en las oficinas de la Procuraduría (conciliación). Si no funciona, se puede ir a un arbitraje, que es como un juicio más rápido. Solo si ya intentaron esos pasos, se puede aplicar una multa o sanción. En casos muy especiales, la Procuraduría puede saltarse los pasos anteriores y aplicar la sanción directo.
• Art. 22La Procuraduría (una oficina del gobierno encargada de estos temas) puede organizar juntas vecinales dentro de tu unidad habitacional o condominio para promover que los vecinos aprendan a convivir mejor y a organizarse. Esto lo hacen para que todos entiendan cómo funcionan las reglas del lugar donde vives y cómo tomar decisiones en conjunto. Es como cuando el gobierno va a tu edificio o fraccionamiento a platicar con todos sobre cómo mejorar la convivencia. Estas asambleas son voluntarias y buscan ayudar, no obligar a nadie.
• Art. 23La Procuraduría está obligada a darle información y asesoría (consejos prácticos) al administrador de un condominio de interés social o popular, que son viviendas económicas o de apoyo del gobierno. Esto es para ayudarle a hacer trámites ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, las alcaldías y otras oficinas del gobierno. En pocas palabras, si eres administrador de un edificio de interés social, puedes pedirle a la Procuraduría que te oriente gratis para gestionar permisos o documentos. La ley no dice que tengan que resolver todo por ti, pero sí darte la guía necesaria.
• Art. 24El artículo 24 dice que, para mejorar la convivencia en los condominios y unidades habitacionales, el gobierno o las autoridades darán pláticas, cursos y talleres. Esto es tanto para los dueños (condóminos), inquilinos o quienes viven ahí, como para los administradores y cualquier persona. La idea es que todos aprendan a respetar las reglas y a llevarse mejor en estos espacios compartidos.
• Art. 25Los talleres condominales son pláticas o cursos que se dan en los edificios o conjuntos de departamentos para que los vecinos aprendan a convivir en paz. Su objetivo es enseñar valores como el respeto, la tolerancia, la responsabilidad y la cooperación entre todos. Estos talleres solo se pueden dar si siguen los materiales que ya fueron aprobados por una autoridad llamada Subprocuraduría de Promoción de los Derechos Económicos, Sociales, Culturales y Ambientales. En pocas palabras, buscan que en tu condominio haya un ambiente de armonía y buen entendimiento.
• Art. 26El artículo 26 dice que los cursos para los administradores y los comités de vigilancia (las personas que se encargan de manejar el edificio o conjunto habitacional) deben servir para darles herramientas útiles que les ayuden a hacer bien su trabajo y a fomentar una buena convivencia entre todos los vecinos. Además, quien decide si los temas de esos cursos están bien o no es la Subprocuraduría de Promoción de Derechos Económicos, Sociales, Culturales y Ambientales (una oficina del gobierno).
• Art. 27Este artículo dice que la Procuraduría (una oficina de gobierno) dará pláticas gratis a la gente que vive en unidades habitacionales (como departamentos o condominios). El objetivo de estas pláticas es enseñarles cómo aplicar correctamente la ley, explicarles los trámites y servicios que ofrece la Procuraduría, y fomentar la buena convivencia y participación entre los vecinos. Las pláticas se darán basándose en un contenido especial que autoriza una Subprocuraduría. Todo el servicio es sin costo, y si se necesita material o incluso muebles para las pláticas, la Procuraduría los proporciona si el solicitante lo pide.
• Art. 28Los talleres, cursos, pláticas y orientaciones sobre cómo vivir en condominios se pueden hacer en las oficinas de la Procuraduría (una dependencia del gobierno), en las instalaciones de quien los pide (como una asociación de vecinos), o en áreas comunes y espacios públicos que consigan los solicitantes. Esto empezó a aplicarse desde el día siguiente de que se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el 11 de junio de 2011. El reglamento fue firmado por el Jefe de Gobierno de la Ciudad de México, Marcelo Ebrard, y otros funcionarios.