Reglamento de Construcción de Inmuebles en Condominio

Artículos explicados en lenguaje simple

• Art. 2Este artículo aplica a cualquier edificio o conjunto de casas que esté dividido en condominios, o sea, donde varias personas son dueñas de diferentes partes. También aplica cuando una construcción que antes no era así se convierte en condominio. Igual aplica si un terreno se divide en condominios, pero solo cuando se vayan a construir cosas que necesiten un permiso especial del gobierno. Ese permiso se llama licencia de construcción.
• Art. 3El gobierno, a través de tres dependencias distintas, se encargará de cumplir con las reglas que aquí se mencionan. Estas oficinas son la de Comunicaciones y Obras Públicas, la de Hacienda y la del Registro Público de la Propiedad. Cada una de ellas hará solo lo que le corresponde hacer según sus propias funciones. Esto significa que no se van a pasar la bolita ni van a hacer cosas que no les tocan.
• Art. 4Los condominios son edificios o conjuntos de casas que pueden ser de tres tipos. Los verticales son edificios con varios pisos, como las torres de departamentos. Los horizontales son conjuntos de casas o locales en un solo nivel, como un fraccionamiento. Y los mixtos combinan ambos tipos, por ejemplo, un edificio con locales abajo y casas alrededor.
• Art. 5Para hacer un edificio de departamentos o un conjunto de casas donde cada quien es dueño de su espacio (lo que se llama "régimen de condominio"), necesitas primero un permiso del gobierno. Lo mismo aplica si ya tienes una construcción y quieres ampliarla o convertirla en condominio. Ese permiso se llama "licencia de autorización" y lo tienes que pedir antes de empezar cualquier obra. Sin ese documento, no puedes hacer los cambios ni empezar a vender las unidades.
• Art. 6Este artículo define palabras clave de un reglamento sobre construcciones en condominio. Un “condominio” es un edificio o terreno donde varias personas son dueñas de una parte exclusiva y comparten áreas comunes. En un “Condominio Horizontal”, cada persona es dueña de su propio terreno y casa, pero comparten áreas verdes o calles. En un “Condominio Vertical”, como un edificio de departamentos, cada quien es dueño de su vivienda y comparte el terreno, el pasillo o el elevador. La “Parte Común” son las áreas que todos usan juntos, como el jardín o la entrada, y no se pueden dividir ni vender por separado.
• Art. 7En los condominios (edificios con departamentos o casas compartidas), las autoridades que toman decisiones deben seguir siempre lo que dicen las leyes relacionadas, como las de comunicaciones, obras públicas y privadas, y la ley de fraccionamientos de terrenos con su reglamento, además de este reglamento y los planos de la ciudad. Esto significa que no pueden hacer nada por su cuenta, sino que tienen que basarse en todas esas reglas.
• Art. 8El artículo 8 dice que la autoridad (como el municipio o gobierno local) tiene el poder de decidir si te da o no permiso para construir o hacer instalaciones en un condominio. También puede poner reglas sobre dónde y cómo se pueden construir condominios, y para qué se van a usar (por ejemplo, si son viviendas o comercios). Además, puede revisar las obras mientras se construyen o cuando ya estén terminadas. Si algo no está bien, la autoridad puede ordenar que paren la obra, cancelar o quitar el permiso, e incluso, si es necesario, darte más tiempo para terminar.
• Art. 9Si quieres construir un edificio de departamentos (condominio) o convertir una casa ya hecha a ese régimo, tienes que llevar estos papeles a la autoridad que da los permisos: una solicitud por escrito, la escritura de la propiedad registrada, un certificado que demuestre que no tiene deudas ni problemas legales, una constancia de que el terreno está alineado correctamente, el último recibo de predial pagado, y un documento que compruebe que habrá suficiente agua potable y drenaje. También necesitas planos completos del proyecto (que muestren áreas privadas, comunes, libres y construidas), planos de instalaciones como agua y luz, los cálculos y planos de la estructura, y el reglamento interno del condominio si aplica.
• Art. 10Cuando entregues los papeles que te piden, el gobierno revisará si todo está bien para darte la licencia. Si todo sale bien, te darán una orden para pagar los impuestos correspondientes. Después de que pagues, la licencia te la entregarán en máximo 30 días desde que ellos sepan que ya liquidaste el pago. Si te la niegan, tendrán que explicarte por escrito las razones y devolverte tus documentos.
• Art. 11Cuando pidas un permiso o autorización de construcción, la autoridad debe escribir claramente para qué se puede usar cada departamento o local del edificio, y también qué partes del edificio son de uso común (como pasillos, escaleras o jardines). Esto aplica tanto en los alineamientos como en las licencias que te den. Así, desde el principio sabrás qué está permitido hacer con tu espacio y qué áreas compartes con los demás.
• Art. 12Este artículo dice que en los condominios (como casas en un fraccionamiento o edificios mixtos), si quieres construir algo nuevo en tu terreno, necesitas un permiso especial de construcción para tu parte. Esto aplica en dos situaciones: primero, si el terreno donde quieres construir no es del dueño original del condominio, sino de otra persona. Segundo, si haces tu construcción después de que ya se terminaron las obras comunes del condominio, no al mismo tiempo. En pocas palabras, no puedes construir por tu cuenta sin antes sacar ese permiso por separado.
• Art. 13Cuando te dan una licencia o permiso para construir o hacer algo según este reglamento, eso no quita los derechos que otras personas (los terceros) ya tenían. Es decir, aunque tú tengas autorización, no puedes pasar por encima de los derechos de tus vecinos o de alguien más. Siempre tienes que respetar lo que legalmente les corresponde a ellos.
• Art. 14En fraccionamientos autorizados, solo puedes construir edificios verticales (como departamentos o locales comerciales) si el lote está destinado para eso. No están permitidos los condominios dúplex o triplex, a menos que sea en fraccionamientos de vivienda popular. En esos casos, se pueden autorizar siempre que el plano o el permiso no digan que son lotes para una sola casa.
• Art. 15Si eres dueño de un departamento en un edificio, no puedes construir cuartos extra (como ampliar la cocina o cerrar un balcón) ni hacer cambios que afecten a tus vecinos, como poner una pared nueva que debilite la estructura. Tampoco puedes dañar la seguridad, limpieza o tranquilidad del lugar, por ejemplo, dejando goteras o poniendo en riesgo las instalaciones. Eso incluye no hacer nada cuando tienes que reparar algo y ese descuido cause problemas a los demás. Básicamente, debes cuidar que tus modificaciones o falta de mantenimiento no perjudiquen a nadie más en el edificio.
• Art. 16Las casas dúplex (dos viviendas juntas) y triplex (tres viviendas juntas) que están bajo un régimen de condominio se consideran como condominios verticales (edificios de varios pisos). Pero si cada casa es independiente, es decir, no comparte paredes ni estructura con las demás, entonces se tratan como condominios horizontales (como un fraccionamiento) o mixtos, y se aplican las reglas de esos tipos. En resumen, la forma de clasificarlas depende de si están pegadas o separadas físicamente.
• Art. 17Este artículo dice que, para construir casas dúplex (dos casas juntas pero separadas) o triplex (tres casas juntas pero separadas), el terreno debe tener un ancho mínimo en la calle. Para un dúplex, si la zona es de interés social o popular, el terreno debe medir al menos 14 metros de ancho; si es residencial, mínimo 20 metros. Para un triplex, en zona popular necesitas 20 metros de frente y en zona residencial 30 metros. Eso aplica solo cuando las casas son estructuralmente independientes, es decir, que no compartan paredes o estructura que las una.
• Art. 18Si el terreno del condominio no cumple con lo que pide el artículo anterior, los edificios tipo dúplex o triplex deben construirse uno encima del otro, como si fueran pisos de un mismo edificio. Además, al menos el 40% del área de cada casa o departamento debe estar justo arriba o abajo de otra unidad. Esto quiere decir que no pueden estar separadas o una al lado de la otra en el terreno, sino apiladas para aprovechar mejor el espacio.
• Art. 19Cuando un edificio de departamentos (condominio vertical) tiene 20 o más viviendas, por ley debe tener un estacionamiento especial para vehículos de servicio, para los empleados que trabajan ahí y para las visitas. Ese estacionamiento no es el mismo que ya se exige para los dueños o inquilinos de los departamentos, sino que es un espacio extra. Para que te quede claro, este requisito se suma a lo que ya pide otra parte de la ley (el artículo 44 Bis). En pocas palabras, si vives en un edificio grande, la ley obliga a destinar lugar para que estacionen los carros de los que trabajan y de las visitas, sin mezclarlos con los de los residentes.
• Art. 20El espacio extra del que habla el artículo anterior debe estar pegado a la calle, sin que nada lo separe de ella, como puertas, rejas, muros o canceles. Además, en ese lugar tiene que haber estacionamiento para al menos un carro por cada cuatro departamentos (o fracción) que tenga el condominio.
• Art. 21Cuando hablamos de condominios verticales (como un edificio de departamentos), cada departamento es una propiedad separada, pero no se puede partir en pedazos más chicos. La ley dice que no puedes subdividir un departamento para venderlo como dos propiedades independientes. Si tienes un departamento, lo tienes completo, no puedes separarlo en partes más pequeñas como si fueran terrenos.
• Art. 22Este artículo dice que las autoridades pueden negarte el permiso para construir o poner condominios horizontales (como casas o departamentos en un mismo terreno) en terrenos agrícolas que se usan para cultivar intensivamente. Esto pasa si al construir el fraccionamiento se afecta o reduce la producción de alimentos en ese lugar. O sea, si el gobierno ve que le estás quitando espacio a la siembra, te puede decir que no.
• Art. 23El artículo 23 habla sobre las reglas que deben seguir los condominios horizontales (casas o locales que comparten un terreno común) cuando necesiten un permiso de construcción, excepto en conjuntos de interés social muy grandes. Primero, el terreno del condominio no puede ser más grande de 12,000 metros cuadrados en zonas residenciales o populares, ni de 50,000 en zonas industriales, campestres o comerciales. Segundo, solo puede tener una entrada desde la calle, y los terrenos de cada dueño no pueden tener salida directa a la vía pública ni conectarse con otros condominios; esto no aplica para locales comerciales dentro de condominios habitacionales o comerciales. Tercero, debe haber un espacio de 5.50 metros sin construir frente a la entrada, que se usa solo como estacionamiento para visitas; si esa área es menor al 10% del terreno total, se aumenta hasta llegar a ese porcentaje. Cuarto, los pasillos internos para carros o personas deben medir al menos 8 metros de ancho. Quinto, los estacionamientos para los dueños deben estar dentro de sus terrenos o en zonas especiales donde cada carro pueda salir sin mover otro. Sexto, en zonas residenciales o populares, el condominio debe tener una barda o reja de al menos 2.50 metros de altura, puesta dentro del espacio de estacionamiento de visitas. Séptimo, si está en zona residencial, debe dejar 3 metros sin construir en los límites con otros terrenos. Por último, el terreno de cada casa o local no puede ser menor de 80 metros cuadrados en zonas residenciales, 60 en zonas populares, y 500 en zonas industriales o campestres
• Art. 24Para los conjuntos de casas o departamentos de interés social que se vendan en condominio (donde hay áreas privadas y áreas compartidas como pasillos o jardines), aplican estas reglas básicas si la Dirección de Obras Públicas lo permite: - Debes dejar una banqueta o franja de 5.5 metros sin construir en todo el frente del terreno que dé a la calle; ese espacio es de todos los vecinos y solo se usa para estacionar coches de visitas (no de los dueños ni inquilinos). - Los pasillos o caminos internos para caminar deben medir al menos 6 metros de ancho. - Los estacionamientos para los dueños pueden estar dentro de su terreno o en áreas comunes, pero en este último caso, cada coche debe poder salir a la calle sin tener que mover otro vehículo. - Las calles alrededor del conjunto deben tener mínimo 20 metros de ancho; si el lugar es muy poblado, hay que hacerlas más amplias y ceder ese terreno al municipio. - Por cada 200 casas o departamentos (o fracción), el conjunto debe tener: un salón de usos múltiples de al menos 1 metro cuadrado por vivienda, una caseta de policía equipada, un jardín de juegos infantiles de al menos 2 metros cuadrados por vivienda, y un depósito de basura que los camiones municipales puedan cargar fácilmente. Además, en las áreas comunes deben instalarse los medidores de agua y luz.
• Art. 25En las entradas y salidas de cocheras de los condominios horizontales, debe haber un espacio plano a la altura de la calle que conecte la vía pública con el terreno privado. Esto es para que el conductor, al salir, baje la velocidad al subir o bajar, y pueda ver bien antes de meterse a la calle.
• Art. 26Las reglas para construir dentro de un conjunto de casas (condominio horizontal) deben ser aprobadas por la Dirección de Comunicaciones y Obras Públicas. Ahí tienen que decir bien claro qué tipo de construcciones se pueden hacer y cómo deben ser. También deben incluir detalles sobre cómo se ven, su diseño y las medidas de seguridad. En pocas palabras, no puedes construir lo que quieras sin antes checar que cumplan con lo que diga ese reglamento.
• Art. 27Una vez que la autoridad ya aprobó el tamaño y las medidas de los terrenos en un parque, ya no puedes dividirlos en partes más chicas. Tampoco puedes cambiar sus medidas, a menos que sea por pequeños ajustes para corregir errores o diferencias al medir el terreno.
• Art. 28El artículo 28 dice que no puedes construir cosas temporales en los terrenos que te tocan ni en los que son de todos. La única excepción es si necesitas bodegas, oficinas o talleres para levantar la obra permanente, pero esas construcciones provisionales las tienes que quitar apenas la obra principal esté lista para usarse. En otras palabras, solo puedes tener construcciones temporales si son indispensables para la obra definitiva y las debes retirar al terminar.
• Art. 29Si tienes un condominio con casas en una zona campestre o rústica (como un fraccionamiento en el campo), la Dirección de Comunicaciones y Obras Públicas puede dejarte sin conectar el agua y el drenaje del municipio. También aplica si tú demuestras que ya tienes tu propio suministro de agua (por ejemplo, un pozo) y el Ayuntamiento confirma que en esa zona no hay red de agua municipal. Esto solo es válido si cumples con esos requisitos. En otras palabras, no siempre es obligatorio conectarse a la red pública si estás en esas condiciones.
• Art. 30En los edificios de condominios, los desagües para el agua de lluvia y los desagües de los baños y cocinas deben ir por tuberías separadas. Esto aplica a menos que el fraccionamiento donde esté el edificio ya tenga un sistema que mezcle ambos tipos de agua. En ese caso, sí se puede usar un solo drenaje. La idea es evitar problemas con las cañerías y el tratamiento del agua.
• Art. 31Este artículo dice que, si construyes un conjunto de condominios conectados entre sí, sin que los separen calles o avenidas, el terreno total no debe pasar de 100 mil metros cuadrados. En otras palabras, todo el espacio que ocupen los edificios juntos, sin que haya una vía pública de por medio, no puede exceder esa medida. Es como un límite de tamaño para que los condominios no sean enormes y sigan una regla en su construcción.
• Art. 32El artículo 32 dice que los condominios mixtos, es decir, los que combinan edificios altos y casas en un mismo terreno, deben cumplir con las reglas que aplican tanto a los condominios verticales (edificios de departamentos) como a los horizontales (casas en serie). Cada parte del condominio mixto sigue las normas que le corresponden según su tipo. Por ejemplo, si hay un edificio, se rige por las reglas de los verticales; si hay casas, por las de los horizontales. Así se evitan confusiones y todo queda bien regulado.
• Art. 33El artículo 33 dice que, para construir casas o edificios donde vivan varias familias (como departamentos, dúplex o tríplex), ya debe estar definido desde antes en qué parte del terreno van a ir esas construcciones. Esto se tiene que acordar y aprobar cuando se presentan los planos del condominio. O sea, no puedes decidir después, ya que todo debe quedar claro desde el principio en los planos autorizados.
• Art. 34Si vas a hacer un edificio de departamentos (que no sea dúplex o tríplex), tienes que dejar un espacio de al menos dos metros entre la construcción y los límites del terreno. En ese espacio no puedes construir nada, ni siquiera un cuartito o una barda. Pero esta regla no aplica si lo que construyes es un estacionamiento de coches.
• Art. 35Este artículo dice que las reglas sobre cuánto puedes construir en un terreno (llamadas "densidad máxima") aplican para edificios de departamentos o locales comerciales que se hagan en terrenos que pertenezcan a un condominio mixto. Un condominio mixto es cuando en un mismo lugar hay casas o departamentos y también negocios. O sea, si vas a construir en un lote que sea parte de un condominio así, tienes que respetar esas reglas de construcción.
• Art. 36Para poder vender terrenos o departamentos que se compartan con otras personas (como en un condominio), necesitas pedir un permiso especial antes de empezar a vender. Ese permiso lo da el gobernador del estado a través de una oficina que se llama Dirección de Comunicaciones y Obras Públicas. O sea, no puedes anunciar ni vender hasta que te autoricen.
• Art. 37Cuando vives en un condominio horizontal (como casas en un fraccionamiento) o mixto (casas y departamentos juntos), la autorización que pide el artículo anterior solo se dará hasta que terminen todas las obras de las áreas comunes. Esto incluye poner las tuberías de agua y drenaje conectadas a la red municipal, la instalación eléctrica, las calles privadas y también los edificios que son para todos los vecinos, como el salón de usos múltiples o la caseta de vigilancia. En pocas palabras, no te pueden dar el permiso final si no están listos todos estos servicios y construcciones compartidas.
• Art. 38Artículo 38 dice que si quieres vender o comprometer una parte de un condominio antes de que estén terminadas todas las obras, tienes que dar una garantía hipotecaria (es decir, dejar como seguro un inmueble o propiedad) al gobierno del estado, por el valor total de las obras que faltan por hacer. Esa garantía va a estar vigente hasta que termines todas las obras del condominio y además des el aviso de terminación que marca el artículo 43 bis de la Ley de Comunicaciones, Obras Públicas y Privadas.
• Art. 39Imagina que compras un departamento en un edificio. La ley dice que el constructor no te puede vender ese departamento hasta que todo el edificio esté completamente terminado, con sus paredes y estructura lista. Además, ya debe tener instalados los servicios básicos como el agua potable y el drenaje. En otras palabras, no puedes comprar un departamento "en obra negra" o a medio construir; tiene que estar listo para que te mudes.
• Art. 40Cuando construyas un condominio, debes fijarte en cómo son las casas o edificios que ya están cerca. Tu proyecto tiene que parecerse a esos, para que todo se vea uniforme y no desentone con el vecindario. Por ejemplo, si en tu zona hay casas de un piso, no puedes construir un rascacielos. Esto aplica tanto al estilo como a los materiales y colores que uses.
• Art. 41Cuando pides un permiso, alineamiento, licencia o autorización a la autoridad, como para construir o modificar algo, ese documento debe incluir las limitaciones de cómo se puede usar o para qué está destinada la propiedad si está en condominio. Por ejemplo, si tu reglamento dice que no puedes tener un negocio, eso tiene que estar escrito claramente en el permiso. Así, desde el principio sabes qué está permitido y qué no, sin sorpresas después.
• Art. 42Antes de que te den una licencia o permiso (como para manejar o abrir un negocio), tienes que pagar los impuestos o derechos que correspondan. No te van a entregar el documento si no cubres primero ese costo. Es como un requisito obligatorio: primero pagas, luego recibes el permiso.
• Art. 43Si tienes un departamento, casa o local que forma parte de un condominio, estás obligado a seguir las reglas y límites que ponga la autoridad para ese tipo de propiedades. Es decir, no puedes hacer lo que quieras con tu propiedad, porque debes respetar las normas que la ley o el gobierno establezcan para el condominio. Esto aplica tanto si eres el dueño (propietario) como si solo vives ahí sin ser dueño (poseedor). La idea es que todos en el condominio sigan las mismas reglas para mantener el orden.
• Art. 44Cuando termines de construir un edificio o empieces a usar un departamento en un condominio, tienes que avisarle a la Dirección de Comunicaciones y Obras Públicas. Ellos van a mandar una copia de tus papeles a la Dirección General de Hacienda para que se registre el predio y sepa cuántos impuestos debes pagar. También le pasarán esa copia al Registro de la Propiedad para que ellos hagan su trabajo.
• Art. 45Si pides permiso para construir un conjunto de casas o departamentos y en total son más de 100 viviendas, el dueño del terreno está obligado a regalar al Municipio un pedazo de terreno ya listo (con calles y servicios) para que ahí se construya una escuela pública. Eso quiere decir que no te pagan por cederlo, es forzoso por ley. El terreno debe estar urbanizado, es decir, con agua, luz y drenaje, no un lote vacío. Esta regla aplica solo cuando el proyecto es principalmente para vivir, no para otros usos como comercios u oficinas.
• Art. 46El artículo 46 habla del espacio que debe haber en un condominio para los contenedores de basura. Ese espacio puede estar dentro o fuera del terreno del condominio, pero no puede medir menos de 4 metros cuadrados por cada casa o departamento que tenga el conjunto. Si el condominio está en un fraccionamiento aprobado, se va a descontar el área que ya exige la Ley de Fraccionamientos para lo mismo. En pocas palabras, es una regla para asegurar que haya suficiente lugar para los botes de basura.
• Art. 47Este artículo dice que, en el terreno de un desarrollo de casas o departamentos, el dueño del proyecto está obligado a construir una escuela pública. La escuela debe tener espacio para un alumno por cada vivienda que haya en el conjunto. El dueño puede elegir construir la escuela él mismo siguiendo los planos del gobierno del estado, o pagarle al gobierno para que la construya. Además, no puede empezar a vender las casas o departamentos hasta que la escuela esté terminada y entregada al gobierno, o hasta que haya pagado el costo de la obra.
• Art. 48Si eres dueño de un condominio, o eres la persona o empresa que lo construyó o vendió, los tres son responsables juntos de pagar los impuestos y derechos hasta que terminen todas las obras y vendan cada departamento con su escritura pública. Eso significa que si uno no paga, el gobierno puede cobrarle a cualquiera de ellos, aunque no sea el que debe directamente. Solo se libran de esa responsabilidad cuando todo esté listo y todas las partes del condominio estén escrituradas a sus nuevos dueños.
• Art. 49Tú y los dueños, inquilinos, cuidadores o administradores de un condominio tienen que dejar pasar a las autoridades (como la policía o inspectores) a las áreas comunes. Esto es para que esas autoridades puedan hacer su trabajo, como revisar o vigilar el lugar. No puedes negarles la entrada si están en su derecho legal.
• Art. 50Si alguien no cumple con este reglamento, primero lo citarán para que explique su caso y luego le aplicarán una sanción. Por ejemplo, si vendes un departamento sin permiso, te pueden suspender las ventas y multarte entre $10,000 y $500,000 pesos. Si haces obras en el condominio que violen las reglas, te multan de $1,000 a $10,000 pesos. Si modificas lo que ya estaba autorizado en los planos, te multan de $10,000 a $500,000 pesos y además tienes que demoler lo que construiste de más. Si vuelves a cometer la misma falta, pueden cancelarte la licencia de construcción o hasta que el gobierno intervenga.
• Art. 51Si te acusan de haber violado alguna regla del condominio y te van a aplicar una sanción, primero te tienen que citar de manera personal, es decir, entregarte el documento directamente a ti. Tu domicilio para esto siempre será el del departamento o casa dentro del condominio, aunque vivas en otro lado. En esa citación debe estar escrito claramente a qué oficina tienes que ir, el día y la hora de la audiencia, y por qué te están llamando.
• Art. 52Este artículo explica que si el dueño o la empresa que construye un condominio no termina las obras o desobedece las órdenes de la autoridad varias veces, el gobierno puede intervenir. La intervención significa que las autoridades tomarán el control temporal del condominio para proteger a las personas que ya compraron terrenos, departamentos o casas y están perdiendo por culpa del constructor. Durante la intervención, el gobierno puede terminar las obras, firmar escrituras de venta y hasta contratar a alguien más para que acabe el proyecto, todo a costa del dueño que no cumplió. La intervención dura solo hasta que se resuelva el problema, y si sobra dinero o propiedades, se le regresan al dueño.