Reglamento del Articulo 947 del Código Civil del Estado de México sobre Inmuebles en Condominio

Artículos explicados en lenguaje simple

• Art. 2Si en tu edificio o conjunto de condominios hay áreas que se puedan dividir después, y alguien quiere partir ese terreno en lotes más chicos, debe seguir la Ley de Fraccionamientos y su Reglamento al pie de la letra. O sea, no puedes hacer divisiones a lo loco; tienes que cumplir con las reglas oficiales que aplican para fraccionar terrenos. Es como cuando alguien quiere separar un pedazo grande de terreno en varios más pequeños: necesita permiso y seguir lo que dice la ley.
• Art. 3Si quieres poner en marcha un régimen de condominio, tú o los dueños deben declararlo en una escritura pública, que es un documento oficial hecho ante un notario. En esa escritura, es obligatorio incluir: la ubicación, medidas y límites del terreno, junto con una descripción del edificio. También hay que detallar cada departamento o local, con su número, tamaño, cuántos cuartos tiene y cómo identificarlo. Además, debes anotar el valor total del inmueble, el valor de cada parte y el porcentaje que le toca a cada dueño, así como el uso del edificio y de cada sección, y qué áreas son de uso común. Por último, hay que agregar una copia certificada de los permisos de construcción de las autoridades.
• Art. 4Cuando compres un departamento en un edificio, antes de firmar la escritura, deben incluirle los planos de todo el edificio y también los planos de cada departamento que se vaya a vender a diferentes personas. Es decir, necesitas tener un dibujo total del edificio y otro de tu departamento para saber exactamente qué estás comprando.
• Art. 5Cuando varias personas son dueñas de un mismo edificio o terreno, cada una tiene derechos y obligaciones. Este artículo dice que en el documento que crea ese grupo de propietarios debe ir incluido un reglamento. Ese reglamento va a explicar con claridad qué puede hacer cada dueño y qué debe cumplir. Así todos saben las reglas desde el principio.
• Art. 6Cuando compras un departamento o un local en un edificio, la escritura que te hace dueño (llamada título constitutivo) y cualquier cambio que le hagas después, como dividir un espacio, debe anotarse en el Registro Público de la Propiedad. Es como dar de alta oficialmente tu propiedad para que todos sepan que es tuya y no haya problemas después. Si no lo registras, no tienes protección legal frente a otras personas que reclamen el mismo lugar.
• Art. 7Cuando firmes la escritura de compraventa de un departamento o local, debes mencionar la escritura general del edificio, que es el documento principal que ya existía al construir. Además, tienes que agregar al final una copia firmada por el vendedor y por ti del Reglamento de Condominio, que son las reglas del edificio. En el testimonio (copia oficial) de tu escritura pueden incluir todo el reglamento o solo añadir una copia firmada por el Notario. Esto sirve para que todos los dueños conozcan y acepten las reglas del edificio.
• Art. 8Para que una persona pueda registrar legalmente su departamento como propio, primero el edificio debe estar registrado como condominio ante el gobierno. Eso significa que necesitas que la escritura que divide el edificio en departamentos esté inscrita antes de poder vender o escriturar una de esas partes. En pocas palabras: no puedes comprar y registrar un departamento si el condominio completo no está dado de alta primero. Es como un paso obligatorio antes de hacer el trámite de tu propiedad.
• Art. 9Para cambiar cosas importantes del edificio, como para qué se usa en general, el uso de cada departamento, los porcentajes de propiedad, los espacios comunes o el nombre del edificio, todos los dueños deben estar de acuerdo (unanimidad). Si el edificio se usa para dar un servicio público, como una escuela o un hospital, también necesitas el permiso de las autoridades que autorizaron ese servicio. No basta con que todos los dueños digan que sí; el gobierno también tiene que aprobarlo. Esto aplica solo si usas el edificio para algo que beneficie al público. En resumen, cambios grandes requieren el sí de todos los dueños y, si hay servicio público, también el del gobierno.
• Art. 10Este artículo dice que, una vez que se haya creado este sistema de propiedad compartida, solo se puede terminar si todos los dueños están de acuerdo, o si ocurre alguna situación que ya esté señalada en el Capítulo VII de este reglamento. O sea, no puedes salirte del régimen por tu cuenta, necesitas que todos los copropietarios estén de acuerdo o que se cumpla con lo que dice la ley en ese capítulo especial.
• Art. 11Cada persona que tiene un departamento, casa o local en un edificio es dueño único de ese espacio, como si fuera su pedacito aparte. Además, es copropietario junto con los demás vecinos de las áreas que todos usan, como pasillos, escaleras, el techo, el jardín o la entrada. Esas zonas se llaman comunes porque son necesarias para que el edificio funcione bien, sea seguro, tenga buena apariencia o para que puedas entrar y salir con comodidad. En otras palabras, tu departamento es solo tuyo, pero el estacionamiento, el elevador o el patio son de todos los que viven ahí.
• Art. 12El artículo quiere decir que, en un edificio o condominio, tu derecho sobre las áreas comunes (como pasillos, jardines o elevadores) depende del valor de tu departamento o casa, según lo que diga la escritura del régimen de propiedad. O sea, entre más grande o caro sea tu espacio privado, mayor será tu parte en las áreas compartidas. No todos los dueños tienen el mismo derecho sobre lo común, sino que se reparte de manera proporcional a lo que cada quien tiene registrado. Esto está escrito en el documento oficial que crea el condominio.
• Art. 13El artículo 13 dice que hay partes del edificio que son de todos los dueños, no solo de uno. Por ejemplo, el terreno, los cimientos, paredes principales y el techo son de todos. También son de todos los pasillos, escaleras, jardines y puertas de entrada que se usen en común, así como los cuartos del portero, la administración y los servicios compartidos. Igualmente, cosas como el tinaco, el elevador, las tuberías de agua y luz son de todos, a menos que solo sirvan para un departamento en particular. Todo esto se considera propiedad común porque todos los vecinos lo usan o necesitan.
• Art. 14Si el techo de tu piso es el piso del departamento de arriba, o viceversa, esa parte se considera de los dos. También los muros o divisiones que separan un departamento de otro son de propiedad compartida. Esto aplica solo si los pisos o secciones pertenecen a dueños diferentes. En otras palabras, lo que está entre una propiedad y otra no es de uno solo, sino de ambos.
• Art. 15Los bienes comunes, como las áreas verdes o pasillos de un edificio, no se pueden dividir ni vender por separado. Esto significa que ningún vecino puede reclamar un pedazo de esos espacios para usarlo solo. Solo se permite hacerlo si este mismo reglamento dice que hay una excepción. En palabras sencillas, lo que es de todos no se reparte ni se vende como si fuera privado, a menos que esté autorizado por las reglas.
• Art. 16Si eres dueño de un departamento o local en un edificio (como en un condominio), también tienes derechos sobre las áreas comunes, como pasillos o jardines. Pero esos derechos no se pueden vender, hipotecar ni embargar por separado: siempre van junto con tu propiedad individual. Es decir, si vendes tu departamento, automáticamente pasas también tus derechos sobre lo común al nuevo dueño. Lo mismo si alguien te demanda y te embarga la casa, también se lleva esos derechos.
• Art. 17Aunque un dueño de un condominio ya no quiera usar o se desentienda de las áreas comunes, como jardines, pasillos o elevadores, igual tiene que seguir pagando y cumpliendo con sus responsabilidades. No puede renunciar a sus obligaciones solo porque no ocupe esos espacios. Esas responsabilidades vienen marcadas en el reglamento del condominio y en las escrituras de la propiedad. Así que no importa si no los usa, la ley lo obliga a cooperar como los demás.
• Art. 18Todas las personas que son dueñas de un departamento o local en un edificio pueden usar las áreas comunes (como pasillos, jardines o elevadores) tal como están diseñadas para su uso diario, sin abusar de ellas ni impedir que los demás vecinos también las disfruten. Tampoco puedes aumentar los gastos o problemas de los otros propietarios al usar esas instalaciones. La idea es que todos usen lo que es de todos, pero sin pasarse de la raya ni causar molestias a los demás.
• Art. 19El dueño de un departamento o local en un edificio puede hacer lo que quiera con su propiedad, como usarla, disfrutarla o venderla. Pero tiene que respetar las reglas de este Reglamento y lo que digan los documentos que firmó al comprar, como el contrato de condominio. También debe seguir el Reglamento de Condominio y Administración del edificio, que son las normas internas de la comunidad. O sea, tienes derechos, pero no puedes hacer todo lo que se te ocurra sin considerar a los demás vecinos.
• Art. 20Cada dueño debe usar su departamento o local de forma ordenada y tranquila. No puedes hacer cosas que vayan contra la moral o las buenas costumbres, ni usarlo para algo diferente a lo que se acordó o a lo que se espera por el tipo de edificio. Tampoco debes hacer ruido o acciones que molesten a los vecinos, ni poner en riesgo la seguridad, limpieza o comodidad del edificio. Si haces algo de esto o dejas de hacer lo que te toca, la Asamblea de Copropietarios puede aplicarte multas o sanciones según el reglamento del edificio.
• Art. 21El artículo 21 te dice que si eres dueño de un departamento, local, o parte de un edificio compartido, lo puedes vender, rentar o dejar como garantía para un préstamo (hipoteca). Pero, antes de hacerlo, tienes que darles a tus vecinos la primera oportunidad de comprarlo si están interesados, según lo que marca el artículo 946 del Código Civil. Además, cuando vendas, rentes o embarques tu espacio, automáticamente incluyes tu parte de las áreas que usan todos, como pasillos, estacionamiento o jardines.
• Art. 22Cuando rentes un departamento, vivienda o local que esté en un edificio de condominios, tu contrato de renta debe incluir una regla muy importante: tienes que cumplir con el Reglamento de Condominio y Administración de ese edificio. Además, te deben dar una copia de ese reglamento junto con el contrato que firmes. Así, desde el principio sabes las reglas del lugar, como horarios, uso de áreas comunes o qué está permitido.
• Art. 23Los dueños de los departamentos de la planta baja o del primer piso, y los del último piso, no tienen más derechos que los demás dueños del edificio. A menos que el reglamento del condominio diga otra cosa, los dueños de la planta baja no pueden usar los vestíbulos, jardines, patios o lugares especiales de esa zona, ni tampoco los sótanos o el subsuelo. Tampoco pueden hacer excavaciones ni obras ahí. De la misma forma, los dueños del último piso no pueden ocupar la azotea o el techo, ni construir más pisos encima, ni hacer otras construcciones. Todo esto aplica también para los demás dueños del edificio, y si se permite usar algún espacio común, eso no debe cambiar que sigan siendo áreas de todos.
• Art. 24Como dueño de un departamento o casa en un edificio, puedes hacer reparaciones o cambios dentro de tu propiedad, pero no puedes modificar cosas que afecten la estructura del edificio, como paredes que sostienen el peso, ni dañar su seguridad, limpieza o comodidad. Tampoco puedes abrir ventanas nuevas, pintar la fachada o las paredes de afuera de una manera que se vea fea o fuera de lugar con el resto del edificio. Si hay instalaciones o servicios que se comparten, como tuberías o cables, no puedes hacer nada desde tu casa que los eche a perder o los haga funcionar mal; además, debes mantener en buen estado tus propias instalaciones, como las de agua o luz.
• Art. 25Cuando tengas que hacer reparaciones o trabajos en un techo, piso o pared que compartas con tu vecino (como una pared divisoria), cada quien debe pagar lo que le toca de su lado. Si vives en el último piso de un edificio, tú pagas las reparaciones del techo por dentro de tu departamento. Si vives en la planta baja o primer piso, tú pagas lo que arregles del suelo o piso de tu casa. En pocas palabras, cada quien se hace cargo de arreglar lo que está de su lado.
• Art. 26El artículo 26 dice qué reglas seguir para hacer trabajos en las áreas comunes de un edificio, como pasillos, techos o instalaciones. El administrador puede hacer reparaciones necesarias sin pedir permiso a los dueños, pero usando el dinero del presupuesto; si no alcanza, debe llamar a una junta de vecinos para que decidan. Si el edificio tiene fallas ocultas (como grietas no visibles) y no se puede reclamar al vendedor, todos los propietarios pagan según el valor de su departamento. Para obras que solo mejoran la apariencia o comodidad sin aumentar el valor, se necesita el voto de todos los dueños. Por último, los dueños no pueden hacer obras en áreas comunes por su cuenta, y están prohibidos los trabajos que dañen la seguridad del edificio o afecten el uso de algún departamento.
• Art. 27Los derechos y obligaciones de los dueños de un edificio en condominio se basan en varios documentos: las escrituras que crearon el régimen de condominio, los contratos de compra-venta de cada departamento, las reglas del Código Civil aplicables, este Reglamento del Artículo 947 del Código Civil, y el reglamento especial que tenga cada edificio. En otras palabras, todo lo que puedes o debes hacer como propietario está en esos papeles legales que firmaste y en las reglas generales o particulares del condominio. Así que, si tienes dudas, revisa esos documentos.
• Art. 28El Reglamento de tu edificio o condominio debe incluir, por ley, al menos estos cuatro puntos clave: cómo se elige, se paga y se puede correr al administrador; cómo y en qué cantidad deben cooperar los dueños para los gastos de mantenimiento del edificio; cómo se convoca una junta de vecinos, quién la preside y qué votos se necesitan para tomar decisiones cuando las reglas no lo digan; y finalmente, debe explicar claramente los derechos y obligaciones de cada propietario, señalando qué áreas son de uso común y qué límites hay para usar tanto las zonas compartidas como tu propio departamento.
• Art. 29El reglamento del edificio o conjunto donde está tu departamento o casa también es obligatorio para las personas que lo compren después de que ya se haya aprobado. Esto aplica tanto para los nuevos dueños como para quienes heredan o reciben la propiedad por otro motivo. En pocas palabras, aunque tú no hayas firmado el reglamento, si adquieres el inmueble después, tienes que cumplirlo sin pretextos.
• Art. 30Antes de la asamblea, el aviso (convocatoria) debe decir claramente en su agenda qué cambios se quieren hacer al reglamento. Así todos los vecinos saben de qué se va a tratar antes de llegar a la reunión. No pueden cambiar el reglamento por sorpresa o sin avisar. Solo se puede votar sobre lo que se anunció en la convocatoria. Esto evita que se aprueben cosas sin que todos estén enterados.
• Art. 31Para que sea válido cambiar las reglas del condominio, se necesita el acuerdo de la mayoría de los dueños y también que esa mayoría represente más de la mitad del valor total del edificio. Esas reglas y cualquier cambio deben llevarse al Registro Público de la Propiedad, para que quien lo guarde las anexe a los papeles del edificio y haga una nota al margen. Además, cada vez que se haga un cambio o se depositen las reglas, se debe avisar a la Dirección de Comunicaciones y Obras Públicas del Estado y al municipio, para que estén enterados y puedan ayudar a resolver problemas relacionados con el condominio.
• Art. 32Los edificios que están divididos en varios departamentos o locales de diferentes dueños tienen que ser administrados por una sola persona o empresa que elijan la mayoría de los propietarios. Esa persona puede ser tanto un individuo como una compañía. La elección tiene que hacerse siguiendo las reglas que se explican en esta parte de la ley. En otras palabras, todos los dueños votan y gana quien tenga más apoyo, no necesariamente todas las personas.
• Art. 33El administrador del edificio o condominio actúa como un gerente de una empresa. Los dueños de los departamentos pueden correrlo en cualquier momento si la mayoría está de acuerdo y vota a favor. Esto aplica siempre y cuando las reglas del condominio no digan algo diferente. En resumen, los vecinos tienen el poder de cambiar al administrador si así lo deciden entre todos.
• Art. 34El administrador es el encargado de cuidar las áreas comunes, como pasillos, jardines o elevadores, de mantener en orden los servicios como el agua o la luz, y de cumplir con lo que decida la Junta de Propietarios (la asamblea). También cobra a cada vecino la parte que le toca pagar de los gastos del edificio y se asegura de que todos sigan el reglamento del condominio. Además, representa legalmente a los propietarios en todo lo que tenga que ver con el edificio, como si fuera un abogado para pleitos o cobranzas, pero solo puede hacer cosas normales de administración, a menos que la asamblea le dé permisos especiales. Para demostrar que tiene ese poder, debe mostrar un documento legal llamado escritura de mandato. Todo lo que decida el administrador, mientras esté dentro de sus facultades, es obligatorio para todos los vecinos, pero la asamblea puede cambiarlo o cancelarlo si no está de acuerdo.
• Art. 35El artículo 35 habla de cómo los dueños de un edificio o condominio toman decisiones sobre cosas que no son responsabilidad del administrador. Esos temas importantes se discuten en juntas, que deben hacerse al menos una vez al año, aunque pueden juntarse más seguido si se necesita. En la junta anual, el administrador presenta un informe y un estado de cuentas, los dueños aprueban el presupuesto del próximo año y deciden cómo reunir el dinero para cubrir los gastos. Básicamente, esta ley asegura que los propietarios se reúnan para ponerse de acuerdo en lo que no puede decidir solo el administrador.
• Art. 36Este artículo explica cómo se manejan las asambleas en un edificio o condominio. El administrador debe avisar por lo menos tres días antes con una lista de los temas a tratar, y debe anotar quiénes están de acuerdo con la convocatoria. El día de la junta, el secretario toma nota de quiénes asistieron, ya sea el dueño o su representante. Si un grupo de dueños que representa al menos un cuarto del valor total del edificio está inconforme, puede hacer su propia reunión sin el administrador, y el comité de propietarios también puede convocar a una en cualquier momento. Para tomar decisiones, se necesita el voto de la mayoría de todos los dueños, calculado según el valor de su departamento (no una persona, un voto), pero si es una segunda convocatoria, solo cuentan los presentes. Si un solo dueño tiene más de la mitad de los votos, se requiere además el apoyo de la mitad de los votos restantes para que los acuerdos sean válidos; en caso de empate, el presidente de la asamblea decide. Todo lo que se acuerde legalmente en la junta es obligatorio para todos, incluso para los que no fueron o estuvieron en desacuerdo.
• Art. 37Si hay más de 10 dueños en un edificio o condominio, deben escoger a 3 de ellos para formar un Comité de Propietarios. Este comité puede tomar decisiones importantes y urgentes, y también resolver los asuntos que normalmente le tocarían a una asamblea de todos los dueños, pero solo mientras la asamblea no se reúna.
• Art. 38Todos los dueños de un departamento o local en un edificio tienen que pagar los gastos de mantenimiento, como la limpieza, la luz de las áreas comunes o el sueldo del administrador. La cantidad que cada quien paga se calcula según el tamaño o valor de su propiedad, no es lo mismo para todos. Por ejemplo, si tu departamento es más grande o vale más, pagarás una parte más alta de esos gastos. Esto aplica para todo lo que se usa en común, como el estacionamiento, el jardín o el elevador. En pocas palabras, entre más valga tu espacio, más te toca cooperar para los gastos compartidos.
• Art. 39Este artículo habla de cómo dividir los gastos de mantenimiento en un edificio o condominio. Si hay servicios o cosas que benefician más a unos dueños que a otros, se paga según cuánto use cada quien ese servicio. Por ejemplo, si hay escaleras o jardines que solo usa un grupo de vecinos, solo ellos pagan los gastos de esos lugares. En el caso de cosas como elevadores o montacargas, que unos usan más que otros, se puede hacer un acuerdo especial para repartir el costo de manera justa. Así, cada quien paga por lo que realmente usa.
• Art. 40Este artículo dice que, para pagar impuestos, cada departamento, casa o local de un edificio se registra y se le asigna un valor por separado. En ese valor se incluye una parte proporcional de las áreas comunes, como el estacionamiento o el jardín. También se puede calcular por separado la renta que ese espacio podría generar. Cada dueño paga su propio impuesto predial y los demás impuestos que le correspondan, siempre y cuando sea posible hacerlo así.
• Art. 41Si no pagas a tiempo las cuotas de los gastos comunes de tu condominio, te van a cobrar intereses. La cantidad de esos intereses la decide el Reglamento del condominio, pero si el reglamento no dice nada, se aplicarán los intereses que marca la ley. Cuando se haga un acta de la asamblea (la junta de dueños) donde se aprueben pagos o gastos, y esa acta esté firmada ante un Notario Público, sirve como un documento legal fuerte para obligarte a pagar, incluso por medio de un juicio. Para cobrar esa deuda, primero usan el valor de tu departamento o casa (la parte del inmueble que causó el adeudo), y también los muebles u objetos que estén dentro de ella, antes que otros bienes tuyos.
• Art. 42Si eres dueño de un inmueble y no cumples con tus responsabilidades, como mantenerlo en buen estado, te pueden hacer responsable de los daños que le causes a otras personas. Por ejemplo, si tu propiedad se cae y daña la casa del vecino, tú tendrías que pagar los arreglos. También aplica si no reparas algo a tiempo y eso afecta a los demás. En pocas palabras, si descuidas tu propiedad y perjudicas a alguien, te toca cubrir los gastos de los daños.
• Art. 43Si un inquilino o rentista desobedece las reglas del edificio o fraccionamiento donde vive, el dueño del departamento puede terminarle el contrato de renta. El encargado del edificio debe avisarle al dueño de esta situación y pedirle que inicie el proceso legal para desalojar al inquilino ante un juez. Si el dueño no hace nada durante 30 días después de que le avisaron, o si empieza el juicio pero lo deja abandonado, entonces el administrador del edificio puede tomar cartas en el asunto y demandar él mismo al inquilino, según lo que dice otra parte de la ley.
• Art. 44Los gravámenes son deudas o cargas legales que pesan sobre un edificio en condominio, como una hipoteca. Este artículo dice que esos gravámenes no pueden pasarse de ciertos límites, igual que lo que marca el Código Civil para las hipotecas. Eso aplica sin importar quién los ponga: el constructor, el consorcio de dueños o cualquier propietario en particular. En pocas palabras, las deudas sobre el condominio tienen reglas fijas para que no se abuse.
• Art. 45Cada dueño solo es responsable de las deudas o impuestos (gravamen) que tenga su propio departamento o casa. Si en el contrato de compraventa aparece una cláusula que dice que todos los dueños son responsables juntos (mancomunidad o solidaridad) de una deuda que existía antes de que alguien comprara su propiedad, esa cláusula no vale, es como si no existiera. O sea, no te pueden obligar a pagar una deuda anterior de otro propietario solo por vivir en el mismo edificio.
• Art. 46Si un edificio se destruye tanto que pierde al menos tres cuartas partes de su valor, cualquier dueño puede pedir que se divida el terreno o lo que quede, siguiendo las reglas generales de copropiedad (que es cuando algo es de varias personas). Si la destrucción es menor, la mayoría de los dueños puede decidir reconstruirlo. Los dueños que estén en desacuerdo (la minoría) tienen dos opciones: pagar su parte de la reconstrucción o vender su derecho a los mayoritarios, a un precio que fije un juez.
• Art. 47Si un edificio ya está muy viejo o en peligro de derrumbarse, los dueños que tengan la mayoría de los votos pueden decidir si lo derrumban y venden los materiales, o si lo reconstruyen. Si deciden reconstruirlo, los dueños que no estén de acuerdo no están obligados a pagar, pero quienes quieran reconstruir pueden comprarles su parte a los que no quieran participar, pagando el precio que diga un perito.
• Art. 48Si el Registro Público de la Propiedad no quiere registrar un documento (como una compra o venta de una casa), la persona afectada puede ir con un juez para pedirle una orden que obligue al registro a hacerlo. Ese juez es el de Primera Instancia, que es el que maneja casos civiles importantes. O sea, si el registro te dice que no, no te quedas sin hacer nada, tienes derecho a reclamar ante un juez.
• Art. 49El artículo 49 dice que cuando quieras registrar los papeles que crean un condominio (como el que dice quién es dueño de cada departamento y de las áreas comunes), debes seguir las reglas que están en los artículos 2869, 2870, 2871 y 2872 del Código Civil del Estado de México. Esos artículos explican exactamente cómo hacer la inscripción ante las autoridades. En pocas palabras, aquí te avisan que no inventes el procedimiento, sino que te atengas a lo que ya está escrito en esas otras partes del código.
• Art. 50Si no estás de acuerdo con la forma en que el registrador clasificó un documento, puedes presentar una queja. Esa queja se tramitará siguiendo el mismo proceso que marca otra parte de la ley (el artículo 2873 del mismo reglamento).