Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México

Artículos explicados en lenguaje simple

• Art. 1Esta ley busca poner reglas claras para todos los que viven en un condominio, como un edificio de departamentos o un fraccionamiento. Su objetivo es que sepas cómo se forma, organiza, opera y hasta termina un condominio. También dice cómo deben llevarse entre vecinos (condóminos y residentes) y cómo resolver pleitos entre ellos o con el administrador. Tiene que ver con el interés de todos, por eso es de interés público.
• Art. 2Este artículo define las palabras clave de la ley para que todos entiendan de qué habla. **Ley** es el nombre completo de esta regla. **Escritura constitutiva** es el documento oficial donde se crea un edificio o conjunto bajo el sistema de condominio. **Condominio** es un inmueble que es de varias personas, cada quien con su parte. **Condómino** es el dueño de un departamento o local, o alguien que firmó un contrato para serlo. **Unidad de propiedad exclusiva** es tu departamento o local, lo que es solo tuyo. **Bienes y áreas de uso común** son las partes que usan todos, como el estacionamiento o el jardín. **Asamblea** es la junta de todos los dueños donde deciden cosas del condominio. **Residente** es quien vive en un departamento, aunque no sea el dueño. **Reglamento Interior** son las reglas de convivencia aprobadas por todos.
• Art. 3Las autoridades que pueden hacer que se cumpla esta ley son los gobiernos municipales (ayuntamientos), los jueces y tribunales del Estado de México, la Consejería Jurídica (que es como la oficina de asuntos legales del gobierno estatal) y cualquier otra autoridad que la misma ley mencione. Esto significa que no solo una persona o institución se encarga de vigilar las reglas de los condominios, sino varias.
• Art. 4Este artículo define qué es un "régimen de propiedad en condominio" o, como se dice comúnmente, un condominio. Básicamente, es cuando un edificio o conjunto de casas se divide en partes que son solo tuyas (tu departamento o casa) y otras que son de todos los que viven ahí, como el estacionamiento, el jardín o la entrada. Tú eres dueño completo de tu espacio privado, pero al mismo tiempo compartes la propiedad de las áreas comunes con tus vecinos. La ley dice que esto solo se puede hacer si el lugar tiene características físicas que permitan tener esas partes separadas y las áreas compartidas. En pocas palabras, es la forma legal de organizar un edificio donde cada quien tiene su espacio y todos cuidan lo que es de uso común.
• Art. 5Un condominio se forma cuando un edificio se divide en varias partes, como departamentos o locales, que tienen dueños diferentes. También puede darse si un mismo dueño le da usos distintos a cada parte, por ejemplo, rentar un local y vivir en otro. Otra forma es cuando alguien construye un inmueble con áreas compartidas (como escaleras o jardín) y vende cada departamento a distintas personas. Además, se puede crear un condominio por herencia o al repartir una propiedad entre varios dueños. Todo esto aplica para construcciones ya terminadas o en proceso, y los ayuntamientos solo autorizan el cambio a condominio si el edificio cumple con las reglas de uso de suelo y desarrollo urbano.
• Art. 6Este artículo dice que los condominios (edificios o conjuntos de casas donde varias personas son dueñas de su departamento o casa, pero comparten áreas como jardines, pasillos o estacionamientos) pueden ser de diferentes tipos según para quién estén hechos. Por ejemplo, pueden ser desde viviendas económicas y accesibles (social progresivo, interés social o popular), hasta casas más lujosas (residencial alto o campestre). También pueden ser condominios que no son para vivir, sino para trabajar, como los industriales, de comercios, de servicios (oficinas o consultorios) o una mezcla de todo (mixto). En pocas palabras, la ley permite que haya condominios para distintos presupuestos y usos.
• Art. 7Los condominios se dividen en dos tipos según quién los haga. Los de orden privado son los que construyen personas como tú o cualquier particular. Los de orden público son los que construyen el gobierno federal, estatal o municipal, o alguna institución pública. En pocas palabras, si lo hace un ciudadano común es privado; si lo hace una autoridad, es público.
• Art. 8El artículo 8 dice que hay tres tipos de condominios según su estructura. El **condominio vertical** es cuando vives en un edificio y eres dueño de tu propio departamento o local, pero compartes con los demás vecinos el terreno, las áreas comunes como el estacionamiento, los pasillos o el jardín. El **condominio horizontal** es cuando tienes un terreno propio con tu casa o construcción, y además compartes con los vecinos áreas comunes como calles internas, albercas o jardines. Por último, el **condominio mixto** es una combinación de ambos: en un mismo lugar hay partes que son verticales (edificios) y partes que son horizontales (casas con terreno).
• Art. 9Para crear un condominio, el dueño o los dueños del terreno deben ir con un notario a hacer una escritura pública (un documento oficial firmado ante notario). En esa escritura tienen que incluir detalles como las medidas exactas del terreno, dónde está ubicado y cómo se divide si hay varios edificios. También deben poner los permisos de construcción que hayan tramitado, una descripción de cada departamento o casa (con sus medidas y cajones de estacionamiento), y el valor de cada unidad con su porcentaje del total del condominio. Además, se tiene que especificar para qué se va a usar el condominio (por ejemplo, viviendas), qué áreas son de todos (como jardines o pasillos), y la póliza de garantía contra defectos de construcción. La escritura debe incluir la obligación de los dueños (condóminos) de pagar cuotas para el mantenimiento y un fondo de ahorro para reparaciones, así como los casos en que se pueda modificar el documento. Al final, se agregan los planos del lugar y el reglamento interno del condominio, todo firmado por el notario.
• Art. 10Para que un condominio (como un edificio de departamentos) exista legalmente, su escritura (el documento que lo crea) debe anotarse en el Registro Público de la Propiedad, igual que cualquier venta o cambio de dueño de los departamentos. También tienes que registrarlo ante la autoridad que corresponda, como el municipio. Esto sirve para que quede constancia oficial y proteger los derechos de dueños y compradores. Sin ese registro, el condominio o las transacciones no tienen validez completa ante la ley.
• Art. 11Cuando compres un departamento o local que sea parte de un condominio, en el contrato de compraventa deben incluirse los puntos principales de la escritura que le dio vida al condominio (la que menciona el artículo 9 de esta ley). Además, el vendedor tiene que dejarte por escrito que te entregó una copia del Reglamento Interno del condominio, que son las reglas que todos los dueños deben seguir. Esto es para que sepas a qué te comprometes desde el momento de la firma.
• Art. 12Puedes cambiar el régimen de condominio (las reglas del edificio o fraccionamiento) solo si aún no se han vendido ninguna de las unidades privadas (como departamentos o casas), o si todos los dueños de esas unidades se ponen de acuerdo para juntarlas en una sola y venderla a una sola persona. Para hacer el cambio, se debe seguir el mismo proceso que se usó para crear el condominio desde el principio.
• Art. 13Este artículo dice que si tienes un departamento o local en un edificio de condominios, eres dueño de tu unidad, igual que una casa. Además, también eres dueño de una parte de las áreas compartidas (como el estacionamiento, jardines o pasillos), pero ese derecho va siempre pegado a tu departamento. Esto significa que no puedes vender, hipotecar o embargar por separado tu pedacito del estacionamiento o del jardín, sin vender también todo el departamento. En pocas palabras, todo se maneja junto, no puedes andar separando partes.
• Art. 14Cada persona que es dueña de un departamento o local en un condominio tiene derecho absoluto sobre esa parte y todo lo que le pertenezca (como un balcón o un cajón de estacionamiento), pero también es dueño junto con los demás de las áreas comunes, como pasillos, jardines o elevadores. Además, todos los que viven ahí, sean dueños o simples habitantes, deben usar su departamento o local exactamente como lo dice el documento legal que creó el condominio, o sea, no pueden cambiarlo de uso sin permiso.
• Art. 15Si rentas tu departamento o lo prestas para que alguien viva ahí, tú y esa persona serán responsables juntos ante el edificio o condominio. Eso significa que si el inquilino causa algún problema o deja de pagar cuotas, tú también tienes que responder. Tú y el inquilino pueden ponerse de acuerdo por su cuenta sobre quién cumple con las obligaciones frente a los vecinos, y también pueden acordar si el inquilino puede ir a las juntas de condominios en tu lugar. Además, si quieres vender tu departamento mientras está rentado, el inquilino tiene el primer derecho a comprarlo antes que cualquier otro, incluso antes que los demás dueños del edificio.
• Art. 16Este artículo explica los derechos que tienes como dueño de un departamento o casa en un condominio. Tienes derecho a que los demás vecinos respeten tu espacio privado, a participar y votar en las juntas de vecinos, y a usar las áreas comunes como jardines o pasillos de manera ordenada y sin que nadie te excluya. También puedes ser parte de la administración o la mesa directiva del condominio, pedir información sobre cómo se están usando los fondos de mantenimiento y ahorros, y negarte a pagar cuotas si no fueron aprobadas por la mayoría en una asamblea o si son muy altas para lo que se necesita. Además, puedes pedir ayuda gratuita a las autoridades del Estado de México o de tu municipio para resolver problemas relacionados con el condominio, e ir a mediación o arbitraje si alguien viola la ley o el reglamento interno.
• Art. 17El artículo 17 dice que hay partes del edificio que son de todos los que viven ahí, no de una sola persona. Por ejemplo, el terreno, los pasillos, las escaleras, los elevadores, los jardines y los estacionamientos (si no son de un dueño en especial) son de uso común. También son de todos los cuartos de administración, vigilancia y portería, además de instalaciones como tinacos, bombas de agua, drenaje, extintores y áreas deportivas o de recreo. Los cimientos, muros que sostienen el edificio y techos generales también son propiedad común. Finalmente, si todos los dueños están de acuerdo o así lo dice el contrato del condominio, otras partes pueden considerarse también de uso común.
• Art. 18Los muros, techos y otras divisiones que están entre un departamento y otro son propiedad de los dos vecinos que los comparten. O sea, si tienes un muro que separa tu casa de la de tu vecino, ese muro es de los dos, no del edificio completo. Cada vecino dueño de los departamentos de junto es copropietario de esas partes. Esto aplica solo a los dueños que están uno al lado del otro.
• Art. 19Si eres dueño de un departamento o local en un condominio, no puedes dejar de pagar tus cuotas o cumplir con tus obligaciones solo porque decidas no usar las áreas comunes como el jardín, el estacionamiento o el elevador. Aunque renuncies a usar esos espacios, la ley te exige seguir cubriendo los gastos de mantenimiento y respetar el reglamento del edificio. Esto aplica también a lo que dice el contrato de compraventa y las reglas internas del condominio. En pocas palabras: aunque no disfrutes los beneficios, igual tienes que cumplir con tus responsabilidades.
• Art. 20El Artículo 20 dice que como dueño de un departamento o casa en un condominio, debes usarlo de manera ordenada y sin molestar a los demás. No puedes usarlo para algo diferente a lo que dice el acta constitutiva (el documento que creó el condominio), ni hacer ruido, obras o desorden que afecten la paz, seguridad o limpieza del lugar. Tampoco puedes usar áreas comunes como si fueran tuyas, estacionarte en lugar de otro vecino, o hacer actividades ruidosas en la noche que impidan el descanso. Si haces algo de esto, tendrás que pagar los daños, dejar de hacerlo y además podrías recibir una multa.
• Art. 21Todos los dueños y residentes de un edificio tienen los mismos derechos, sin importar si viven en la planta baja, primer piso o último piso. Nadie tiene privilegios especiales solo por vivir en esas áreas, a menos que el reglamento del edificio diga otra cosa. Los que viven en la planta baja no pueden usar ni quedarse con espacios como vestíbulos, sótanos, jardines o patios solo para ellos. Tampoco pueden construir o tapar esos lugares. Los que viven en el último piso no pueden quedarse con la azotea o el techo para su uso exclusivo, ni construir cuartos o pisos extra arriba. Estas mismas reglas aplican para todos los demás residentes del edificio, nadie tiene más derecho que los otros sobre las áreas comunes.
• Art. 22Como dueño de un departamento o casa dentro de un condominio, puedes hacer reparaciones y cambios dentro de tu propiedad, pero no puedes modificar cosas que afecten la estructura del edificio, como los muros de carga (paredes que sostienen el peso del inmueble) o elementos que pongan en riesgo la seguridad, higiene o comodidad del lugar. También tienes prohibido abrir ventanas nuevas, pintar o decorar las fachadas o paredes exteriores, y hacer remodelaciones que no combinen con el diseño del conjunto o que afecten su apariencia general.
• Art. 23En los condominios, cada dueño tiene que pagar las reparaciones de los pisos, paredes o divisiones que separan su departamento del de al lado. Si vives en un edificio (condominio vertical), los gastos del techo exterior y los sótanos los pagan entre todos los vecinos. También todos deben cooperar para arreglar daños causados por temblores, hundimientos del suelo o desastres naturales. Esto significa que, por ejemplo, si se rompe el techo del edificio por un sismo, todos los dueños ponen dinero para arreglarlo, no solo uno.
• Art. 24Aquí está la explicación: Este artículo dice cómo se deben hacer obras en las áreas comunes de tu edificio o fraccionamiento. Las reparaciones urgentes o necesarias para la seguridad y el buen funcionamiento las hace la administración, solo avisando a la mesa directiva y pagando con el fondo de mantenimiento. Si no alcanza el dinero o son obras no previstas, el administrador debe convocar una junta de todos los dueños para decidir. Para obras que solo mejoren la apariencia o la comodidad sin subir el valor del edificio, se necesita el voto de dos terceras partes de los dueños. También está prohibido hacer cualquier cosa que ponga en peligro la seguridad, afecte la comodidad de algún vecino, dañe áreas comunes o perjudique un departamento privado, a menos que todos los dueños estén de acuerdo y, si alguien resulta afectado, lo indemnicen a su gusto.
• Art. 25Si vives en un condominio construido o financiado por el gobierno (federal, estatal o municipal), no puedes vender, rentar o pasar a otra persona los derechos de tu departamento o casa, a menos que sigas las reglas que ponga ese organismo gubernamental. Eso significa que el gobierno tiene la última palabra sobre a quién le transfieres tu propiedad. Solo puedes hacerlo si cumples con lo que ellos te indiquen.
• Art. 26Si eres dueño de un departamento o casa en un condominio y quieres rentarlo, prestarlo o venderlo, tienes la obligación de avisarles a los demás vecinos por medio del administrador. Pero ojo: ese aviso no les da a los vecinos el derecho de comprar la propiedad antes que nadie, ni de quedarse con la renta en lugar de otra persona. Además, si lo que quieres es vender, también debes notificar al organismo que te prestó dinero para comprarlo o que construyó el edificio, y puedes hacerlo a través del administrador, un notario público o por la vía judicial.
• Art. 27Este artículo dice que está prohibido que una misma persona compre más de un departamento, casa o local en los condominios que construyan o paguen los gobiernos. Si alguien intenta comprar dos o más, aunque use a otra persona para hacerlo, le van a cancelar el contrato de compra. También aplica la misma sanción para quienes ya tengan una casa en la zona y quieran comprar otra en estos condominios públicos.
• Art. 28En un condominio hay dos tipos de juntas: las generales, que se hacen cada seis meses, y las extraordinarias, que se pueden hacer en cualquier momento. Cada dueño tiene derecho a un voto por cada departamento o local que tenga, pero en condominios de vivienda, aunque tengas varios departamentos, solo tienes un voto. Para que una junta sea válida, deben estar presentes al menos la mitad más uno de los dueños; si no se logra, se puede hacer una segunda citación y ahí la junta es válida sin importar cuántos lleguen. Los acuerdos se toman con la mayoría de los votos de los que asisten, y lo que se decida aplica para todos, incluso para los que no fueron o votaron en contra. La citación debe avisarse con 10 días de anticipación para juntas generales y con 5 para las extraordinarias, y debe decir lugar, hora y temas a tratar.
• Art. 29La asamblea de condóminos tiene varias funciones importantes. Puede elegir o quitar al administrador (la persona que maneja el edificio) o al comité de administración, y también a sus suplentes, siguiendo las reglas del condominio. La excepción es el primer año: el primer administrador lo eligen los dueños que firmaron la escritura del condominio. También puede decidir quién es responsable ante terceros: si el administrador o los condóminos, por cosas que el administrador haga en su trabajo. Además, la asamblea define qué tipo de garantía (como un seguro o depósito) debe dar el administrador para cuidar el dinero del mantenimiento y la reserva. Revisa y aprueba los estados de cuenta cada seis meses, y cada año discute y aprueba el presupuesto de gastos, incluyendo la contratación de seguros contra incendios o terremotos. Si el administrador no sigue la ley o las reglas del condominio, la asamblea puede denunciarlo ante las autoridades. También puede resolver problemas con vecinos o condominios cercanos, y establecer medidas de seguridad y vigilancia, fijando cuotas que los condóminos deben pagar para eso. Puede crear, modificar y registrar el reglamento interior del condominio. Para cambiar la escritura constitutiva (el documento base del condominio), necesita el acuerdo de todos los dueños. Por último, puede nombrar o quitar a un representante por manzana, lote o piso. En conjuntos con más de 60 viviendas, las funciones de elegir administrador, aprobar presupuesto, denunciar y nombrar representantes las hacen las asambleas más pequeñas, como por manzana
• Art. 29 bisEn edificios o conjuntos con más de 60 departamentos, como privadas, cerradas o torres de pisos, cada parte (como una manzana o un piso) puede mandar un representante a las juntas. Así se evita que vayan todos los vecinos. El representante debe llevar un acta (un documento oficial) que demuestre que fue elegido en una junta de su propia sección. Las reglas de cómo elegirlo y cómo votar se basan en lo que dice el reglamento interno del condominio.
• Art. 30En pocas palabras, los condominios son administrados por un Comité de Administración o por un administrador que elige la Asamblea General (la junta de todos los dueños). Si el administrador es uno de los dueños (condómino), su cargo dura de 1 a 3 años según lo que acuerde la asamblea, y no tiene que dar una garantía (como un depósito de dinero) si así lo decide la junta. Si hay 60 departamentos o más, se puede elegir un administrador por lote o manzana, y las cuotas que se cobren no pueden superar el 1% del valor del inmueble al día que se fijan. Si el administrador o algún miembro del comité falta de manera definitiva, su suplente entra por hasta 6 meses mientras se convoca a una nueva asamblea para reemplazarlo. Las cuotas se pagan por adelantado si son mensuales, y el fondo de reserva (ahorro para gastos grandes) debe invertirse en valores de renta fija que se puedan cobrar de inmediato.
• Art. 31El artículo 31 dice lo que tiene que hacer el administrador o el comité de administración de un condominio. Sus responsabilidades incluyen cuidar que todo esté en buen estado, como las áreas comunes y los servicios. También deben representar a los dueños (condóminos) si hay problemas con vecinos de otros condominios o casas. Tienen que guardar los papeles y libros del condominio para que cualquier dueño los pueda consultar cuando quiera. Además, deben cobrar las cuotas de los condóminos, dar recibos, y cada dos meses entregarles un estado de cuenta con los gastos.
• Art. 32El administrador o el presidente del comité es la persona que habla y toma decisiones por todos los vecinos en los asuntos que le importan al edificio o conjunto. Puede manejar los gastos, demandar a alguien o cobrar deudas, todo en nombre del condominio. Si quiere hacer algo más fuerte, como vender una propiedad del condominio, necesita que la asamblea de vecinos lo apruebe primero, a menos que el reglamento interno ya le dé ese permiso.
• Art. 33Este artículo dice que por ley, en todos los condominios debe haber una mesa directiva formada por entre 3 y 5 vecinos (dueños de departamentos). Esta mesa se elige cada año en la asamblea de condóminos (la reunión de todos los dueños) y tiene cargos como presidente, contralor, secretario y vocales. Su función principal es vigilar que el administrador o el comité de administración cumplan con su trabajo y con los acuerdos de la asamblea. También revisan que los estados de cuenta estén correctos, ayudan a fomentar el respeto a las áreas comunes y que todos paguen sus cuotas. Por último, el secretario debe llevar un libro de actas con todos los acuerdos de las asambleas y avisar por escrito a cada vecino sobre las decisiones que se tomen.
• Art. 34Todos los que son dueños de un departamento o local en un edificio o conjunto tienen que cooperar para juntar dinero para los gastos comunes. Ese dinero se usa para pagar la administración, el mantenimiento y también para tener un fondo de reserva por si surge una emergencia o reparación grande. La cantidad que cada quien debe pagar la decide la asamblea de vecinos, y todos están obligados a cubrirla.
• Art. 35Si en un edificio de condominios hay áreas comunes (como una alberca o un jardín) que solo usan algunas personas, los gastos de mantenimiento de esas áreas los pagan únicamente los dueños que realmente las disfrutan. Por ejemplo, si solo un grupo de vecinos usa un estacionamiento especial, ellos son los que deben cubrir los costos de repararlos. Esto evita que todos los dueños paguen por servicios que no utilizan.
• Art. 36Si no pagas a tiempo tus cuotas de mantenimiento del condominio, te van a cobrar intereses por el retraso. Esos intereses pueden ser los que marca la ley o los que estén en el reglamento del edificio. Para cobrarte, el administrador o el comité pueden pedir el dinero por acuerdo de la asamblea de vecinos, y si no pagas, hasta pueden llevarlo a un juez, porque esas cuotas son una obligación legal que se puede exigir en los tribunales. Además, para asegurarse de que pagues, pueden pedir que te embarguen bienes de manera temporal, según lo que diga la ley. En pocas palabras: si te atrasas, te cobran intereses y pueden demandarte o embargarte.
• Art. 37Los impuestos de todo el edificio o conjunto (como el predial) se dividen entre todos los dueños de los departamentos o locales, a partes iguales según lo que les toque. Cada quien solo paga los impuestos de su propia propiedad, no los de los demás. Si en el contrato de compraventa hay una cláusula que diga que todos son responsables juntos por el adeudo de alguien más, esa cláusula no vale y se considera como si no existiera.
• Art. 38Si el que no cumple con sus obligaciones es un inquilino (residente), el administrador del edificio debe avisarle al dueño (propietario). Si pasan quince días desde que le avisó y el dueño no le contesta, el administrador tiene que demandar legalmente tanto al inquilino como al dueño, según lo que marca esta Ley.
• Art. 39Tus derechos y obligaciones como dueño de un departamento o casa en un condominio se basan en lo que dice esta ley, la escritura que se hizo cuando se creó el condominio, el contrato de compraventa que firmaste, las reglas de construcción de tu municipio, y el reglamento interno del condominio (como las reglas de convivencia). Si no cumples con lo que te toca hacer según estos documentos, te pueden sancionar conforme a lo que marca el artículo 47 de esta misma ley y otras leyes que apliquen.
• Art. 40Si el edificio donde vives (el condominio) se destruye casi por completo o al menos en un 75% de su valor (según un perito, que es un experto que calcula los daños), los dueños pueden decidir, por mayoría, si lo reconstruyen, dividen el terreno y lo que quede, o lo venden. Si la destrucción es menor al 75%, la decisión la toma el 75% de los dueños. Si se elige reconstruir, los que no estén de acuerdo (la minoría) tienen que pagar su parte o vender su derecho a los que sí quieren reconstruir. Si no lo venden en seis meses, la venta se hace forzosa al precio que ponga un corredor público o un banco.
• Art. 41Si el edificio donde vives (el condominio) se cae o está en peligro de caerse (está en ruina), los dueños de todos los departamentos o casas (condóminos) pueden decidir qué hacer. Necesitan que más de la mitad de todos los dueños estén de acuerdo. Primero, las autoridades (como Protección Civil o el ayuntamiento) deben revisar y dar su opinión oficial (el dictamen) de que el edificio ya no sirve. Después, los dueños pueden elegir entre reconstruirlo, derribarlo y dividirse el terreno, o venderlo, siguiendo las reglas del artículo anterior.
• Art. 42Antes de que alguien pueda construir un condominio (edificios o casas compartidas), el gobierno del estado y los municipios tienen que revisar que el proyecto cumpla con todas las reglas de construcción, cuidado del medio ambiente, salud y seguridad, como protección contra incendios o temblores. Esta revisión se hace antes de dar el permiso para empezar a construir. Es como cuando pides permiso para hacer una obra en tu casa y te piden asegurarte de que todo esté en orden, pero aquí aplica para conjuntos grandes. La autoridad solo puede autorizar el condominio si todo está bien según las leyes vigentes.
• Art. 43Este artículo ya no es válido. "Derogado" significa que fue eliminado de la ley y ya no tiene ningún efecto. Básicamente, ya no existe para aplicarse en ningún juicio o situación legal.
• Art. 44El artículo 44 dice que el ayuntamiento (el gobierno de tu municipio) está obligado a darle a tu condominio los mismos servicios públicos que le da a cualquier otra casa, negocio o fábrica que no sea un condominio. Esto incluye servicios como agua, drenaje, alumbrado o recolección de basura, que son responsabilidad del municipio según la Constitución. O sea, no te pueden dar un trato diferente ni negarte esos servicios solo por vivir en un condominio. Todo debe ser parejo para todos.
• Art. 45Cada seis meses, el gobierno municipal (ayuntamiento) debe organizar pláticas, conferencias y repartir folletos para que los dueños y habitantes de departamentos conozcan sus derechos y obligaciones. También deben explicar cómo resolver pleitos o problemas (controversias) entre vecinos y qué pasos seguir. La idea es que todos sepan cómo convivir mejor y evitar conflictos en sus condominios.
• Art. 46El Síndico Municipal, que es una autoridad local, tiene la facultad de resolver problemas relacionados con la propiedad de condominios. Para eso, usa un método llamado arbitraje, que es como un juicio pero más rápido y sin llegar a los tribunales. Esto aplica cuando hay pleitos entre los dueños de los departamentos o áreas comunes. En otras palabras, el Síndico actúa como un juez para arreglar conflictos de condominios de manera oficial.
• Art. 47Este artículo dice que si eres dueño o vives en un condominio y no cumples con las reglas de la ley, el reglamento interno o el acta constitutiva, te pueden multar. La multa se calcula con la Unidad de Medida y Actualización (UMA), que es un valor que cambia cada año. Por ejemplo, por no pagar a tiempo las cuotas de mantenimiento te pueden cobrar de 10 a 20 veces el valor diario de la UMA, más intereses y perder tu derecho a votar en las juntas. Si haces daños en áreas comunes por descuido, te toca pagar desde 1 hasta 10 veces la UMA diaria y arreglar el desperfecto. Las multas más altas, de 50 a 150 veces la UMA diaria, son para faltas graves como no respetar los límites de tu departamento o poner en riesgo la seguridad del edificio.
• Art. 48El Síndico Municipal es la persona encargada de aplicar las multas que se mencionan en el artículo anterior. Él decide qué tan grave fue la falta y cuánto se debe pagar. Todo el dinero de esas multas va directo a las arcas del municipio, es decir, al dinero público que usa el gobierno local. Esto se hace por medio de un proceso administrativo, sin necesidad de ir a un juicio.
• Art. 49El artículo dice que, para cobrar las multas que ponga el Síndico Municipal (que es el encargado de vigilar la legalidad en el municipio), se tiene que seguir un proceso administrativo oficial. Eso significa que no te pueden cobrar de a golpe ni de manera informal, sino que deben pasar por los pasos legales que marca el gobierno local. En términos simples, si te multan, el municipio primero debe notificarte y seguir su propio procedimiento para cobrarte, como enviarte un aviso o un requerimiento de pago. No te pueden descontar dinero o embargar algo sin antes cumplir con ese trámite administrativo.
• Art. 50Si hay broncas entre los dueños, el administrador o el Comité de Administración porque alguien no cumplió con sus obligaciones, o porque se violaron las reglas del condominio (como el reglamento o el acta), se van a resolver con un arbitraje. El arbitraje es como ir con un juez especial, pero más rápido y sin meterse en los juzgados normales, y se hace siguiendo lo que dice esta ley. Así que, en lugar de demandar, se arregla por esa vía.
• Art. 51El artículo 51 dice que, si hay un problema que se va a resolver con arbitraje (como un juicio rápido con un juez especial), todo el proceso lo va a manejar el Síndico Municipal, que es como el abogado del municipio. Ese Síndico tiene libertad total para decidir lo que sea justo y para poner multas o castigos según lo que marca esta ley. En palabras más fáciles, él es el que lleva el caso y decide la solución sin que nadie le diga qué hacer. No necesita pedir permiso para tomar sus decisiones.
• Art. 52El arbitraje es un método para resolver problemas o pleitos, parecido a cuando un mediador ayuda a ponerse de acuerdo. Lo que busca es que las dos partes involucradas tengan el mayor trato justo posible. Este proceso se basa en reglas como que todo sea legal, sencillo, rápido, que la autoridad actúe por sí sola si es necesario, que sea eficaz, público, gratuito y de buena fe. Solo se puede iniciar si una de las partes lo solicita voluntariamente.
• Art. 53Los vecinos que viven en un condominio (condóminos o residentes), los administradores o las mesas directivas pueden pedir un arbitraje cuando los encargados no cumplan su trabajo o malgasten el dinero del fondo de mantenimiento o de reserva, siempre que la Asamblea lo apruebe primero. Para empezar el arbitraje, la persona que lo pide —ya sea el administrador, la mesa directiva o cualquier otro— debe entregar un escrito (llamado “demanda de arbitraje”) en la mesa arbitral de la delegación o alcaldía donde esté el condominio. En ese escrito tiene que explicar el problema, el motivo de la queja y adjuntar copias simples de los documentos que demuestren quién es y lo que pasó.
• Art. 54Cuando alguien presenta una queja formal para un arbitraje (que es como un juicio privado), la mesa que va a resolver el problema tiene que llamar a una primera junta en los siguientes tres días. En esa junta, la persona que puso la queja puede cambiar o agregar cosas a su demanda, y la otra parte puede responder, ya sea hablando o por escrito. También pueden ofrecer pruebas para demostrar lo que están diciendo. Es como una primera cita para ponerse de acuerdo y ver qué sigue.
• Art. 55En la primera junta, si los árbitros ya tienen suficiente información para decidir y ambas partes dicen que no quieren añadir más pruebas ni cambiar su demanda, entonces los árbitros deben dar su fallo dentro de los 5 días hábiles después de esa junta. Si la persona demandada no asiste a la primera junta, los árbitros igual van a resolver con lo que haya presentado el demandante y con lo que investiguen por medio de expertos en el tema. Solo por acuerdo de todos o por una razón importante, se puede posponer esa junta una sola vez, y la nueva fecha tiene que ser a más tardar dentro de 5 días.
• Art. 56Si en la primera junta las personas que están en un conflicto (las partes) no logran ponerse de acuerdo ni tampoco pidieron cambios o nuevas cosas, entonces el árbitro los va a invitar a una segunda reunión. En esa segunda cita, cada quien puede llevar pruebas nuevas o dar sus argumentos finales. Es como una segunda oportunidad para arreglar el problema o explicar mejor su postura.
• Art. 57Un juicio de arbitraje se termina de cuatro maneras: 1) cuando una de las partes ya no quiere seguir y se retira (desistimiento); 2) cuando los árbitros dan una decisión final llamada laudo; 3) cuando los vecinos llegan a un acuerdo por escrito, siguiendo las reglas de la ley civil, y ese acuerdo se puede hacer cumplir sin más vueltas; o 4) cuando arreglan el problema en una mediación judicial o en las Mesas Calificadoras y Conciliadoras de tu municipio.
• Art. 58Una vez que se acaban de investigar todos los hechos del pleito, el municipio, por medio de su abogado principal (la Sindicatura), tiene máximo 15 días hábiles para dar su fallo o laudo. Si a ti o a la otra persona involucrada les parece que ese fallo está confuso en alguna parte, pueden pedir, dentro de los 3 días siguientes de haber recibido la noticia, que lo aclaren o corrijan. Cuando la Sindicatura responda, esa explicación extra se vuelve parte oficial del fallo final.
• Art. 59El Síndico Municipal, en cuanto se entere de un problema legal entre dos partes, tiene que avisarles que pueden resolverlo sin necesidad de un juicio, usando la mediación o la conciliación. Si ambas personas están de acuerdo con usar esos métodos, el Síndico las enviará a la Consejería Jurídica o al Centro de Mediación del Poder Judicial del Estado de México, pero solo después de que ellas den su permiso por escrito o de forma comprobable.
• Art. 60Cuando haya broncas legales, puedes intentar la mediación o conciliación (hablar con un tercero neutral para llegar a un acuerdo), pero es totalmente tu decisión. Si decides hacerlo, el proceso de arbitraje (donde un árbitro da una solución) se pone en pausa automáticamente. Esa pausa dura máximo 60 días hábiles, sin contar sábados, domingos ni días festivos. Después de ese tiempo, si no arreglaron, el arbitraje sigue su curso normal.
• Art. 61Cuando dos personas llegan a un acuerdo a través de mediación o conciliación (que son formas de resolver un problema sin ir a juicio, con ayuda de un tercero neutral), ese acuerdo se vuelve un documento llamado "convenio". Ese convenio tiene el mismo valor y características que le dé la ley, así que es obligatorio cumplirlo. O sea, no es un simple papel: si no lo respetas, pueden exigirte que lo cumplas.
• Art. 62Si tú y la otra persona van a mediación o conciliación (que son formas de arreglar un problema con ayuda de un tercero) ante la Consejería Jurídica o el Centro de Mediación del Estado de México, y no logran ponerse de acuerdo, esas autoridades te dejarán libre el derecho de buscar otra solución. Eso significa que podrás llevar tu asunto a un arbitraje (un juicio privado con un árbitro) o a cualquier otra instancia del gobierno o tribunal que creas que te conviene más. En pocas palabras, si no se arreglan ahí, todavía puedes ir a otro lado para resolver el problema.
• Art. 62 BisEl Reglamento del condominio debe incluir tus derechos y obligaciones como vecino, especialmente sobre las áreas comunes, y también cómo se van a cobrar las cuotas. Además, debe explicar las razones por las que pueden quitar al administrador o a los de la mesa directiva, y cómo se pueden hacer cambios al reglamento o a la escritura del condominio. También tiene que establecer reglas para el uso de áreas comunes, como las que son para personas con discapacidad, y poner límites para tener mascotas, siempre y cuando no se pueda prohibir animales que no sean peligrosos. Finalmente, debe incluir sanciones si no cumples con lo que dice la ley o el reglamento, y otros puntos que la ley pida.