LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL, Y SE ADICIONAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL

Artículos explicados en lenguaje simple

• Art. 1Esta ley aplica para todos los condominios en la Ciudad de México y busca que las reglas sean justas para todos. Su objetivo es organizar cómo se crean, cambian, manejan y terminan los condominios, además de resolver pleitos entre vecinos, dueños y la administración, usando la conciliación o el arbitraje con ayuda de la Procuraduría Social. También prohíbe cualquier tipo de discriminación o violencia dentro del condominio, como tratar mal a alguien por su color de piel, género, edad, preferencias sexuales, religión, discapacidad o cualquier otra cosa que afecte su dignidad. Nadie puede poner condiciones que excluyan a dueños, inquilinos, visitas o empleados por estos motivos.
• Art. 2Aquí tienes la explicación en lenguaje simple, directo y mexicano: El **administrador condómino** es un vecino dueño de un departamento o casa (no un profesionista contratado) al que la asamblea de vecinos le da el cargo de administrar el edificio. El **administrador profesional** es una persona o empresa contratada por todos los vecinos porque sabe bien cómo manejar un condominio. Las **áreas y bienes de uso común** son las partes que no le pertenecen a nadie en especial, sino a todos los vecinos por partes iguales, como el estacionamiento, jardines o pasillos. La **Asamblea General** es la junta de todos los dueños y es la máxima autoridad del condominio; ahí se platican y deciden los asuntos que les importan a todos. Los **comités** son grupos de vecinos que se organizan por su cuenta para actividades como cuidar el medio ambiente o prevenir accidentes, y no son obligatorios.
• Art. 3El Artículo 3 quiere decir que un condominio se crea cuando el dueño o los dueños de un terreno o edificio van con un Notario Público (un abogado autorizado para hacer documentos legales) y dicen que quieren dividir el inmueble en partes privadas (como departamentos o locales que son solo tuyos) y partes comunes (como pasillos, jardines o estacionamiento que se comparten entre todos). Esto se hace para aprovechar mejor el lugar. Una vez que ya está firmado ese documento, es obligatorio registrarlo en la Procuraduría (la oficina del gobierno que lleva los trámites de condominios). En resumen: primero se firma ante notario y luego se registra para que sea oficial.
• Art. 4Tus derechos y obligaciones como dueño de un departamento o local en un condominio están definidos por varias reglas. La principal es esta Ley, su Reglamento y el Código Civil de la Ciudad de México. También influyen las otras leyes que apliquen, la escritura que creó el condominio, el contrato con el que compraste tu propiedad y el Reglamento Interno de tu edificio. Todo eso junto es lo que dice cómo debes comportarte y qué puedes exigir.
• Art. 5El artículo 5 dice que los condominios se pueden clasificar de dos maneras: por su estructura y por su uso. Por estructura, están los verticales (edificios de varios pisos donde cada quien es dueño de su departamento, pero todos comparten áreas como el estacionamiento o el jardín), los horizontales (casas pegadas o separadas en un terreno donde eres dueño de tu casa y de una parte del suelo, y también compartes áreas comunes) y los mixtos (una combinación de los dos anteriores). Por uso, pueden ser habitacionales (para vivir), comerciales o de servicios (para poner un negocio), industriales (para fabricar cosas) o mixtos (para dos o más de estos usos al mismo tiempo).
• Art. 6Este artículo dice que hay dos tipos de condominios que deben seguir reglas especiales del Título Quinto de esta ley. El primero son los edificios o conjuntos donde la mayoría de las viviendas son de interés social o popular, según lo que digan las leyes federales y locales. El segundo son los que la autoridad reconoce como de interés social o popular por las condiciones económicas de los dueños, siguiendo los criterios que ella misma establezca. En pocas palabras, aplica para condominios con casas accesibles o para personas de menos recursos.
• Art. 7Si eres dueño de un departamento o casa en un edificio o conjunto habitacional, puedes venderlo, rentarlo o incluso usarlo como garantía para un préstamo, igual que cualquier otra propiedad. También puedes firmar cualquier contrato que permita la ley sobre tu departamento, pero siempre con ciertas reglas y límites. Además, como dueño, también eres dueño de una parte de las áreas comunes (como pasillos, jardines o estacionamiento), pero esa parte no se puede vender, hipotecar ni embargar por separado: siempre va ligada a tu departamento.
• Art. 8El artículo 8 explica cómo se puede crear un régimen de condominio, ya sea en construcciones nuevas o ya existentes, siempre que cumplan ciertos requisitos. Por ejemplo, el edificio debe tener las características que marca la ley, no puede tener más de 120 departamentos o locales, y se necesitan varios permisos del gobierno, como licencias de construcción y autorizaciones de uso de suelo e impacto ambiental. Si después cambia el número de unidades o las áreas comunes, la asamblea de propietarios o quien creó el condominio tiene que actualizar la escritura ante un notario en un plazo de seis meses. Además, una vez que se vende un departamento o local, el dueño original ya no puede hacer cambios al proyecto, aunque la venta no esté totalmente formalizada.
• Art. 9Para hacer un condominio, el dueño o dueños del terreno deben firmar una escritura pública frente a un notario. En esa escritura, el notario debe revisar y guardar copias de varios documentos importantes, como el título de propiedad del terreno, las licencias de construcción, los permisos de la ciudad y hasta una fianza para asegurar que la obra se haga bien. También se tiene que describir cada departamento o local del condominio, con su tamaño, ubicación y el porcentaje que le toca a cada uno del terreno total. Además, se debe incluir el valor de cada unidad, su uso (como vivienda o comercio) y las adecuaciones para personas con discapacidad, como rampas o espacios especiales.
• Art. 10El Artículo 10 dice que para que sea legal la compraventa o cualquier cambio de dueño de un departamento, casa o local en un edificio con dueños diferentes, no basta con firmar un contrato. Ese documento, junto con la escritura que crea el régimen de condominio, debe anotarse en el Registro Público de la Propiedad. Es como dar de alta oficialmente el cambio de dueño para que nadie pueda reclamar después que la propiedad es de otro.
• Art. 11Para cambiar las reglas principales del edificio (Escritura Constitutiva) o el Reglamento Interno (las normas de convivencia), se necesita una junta especial donde asista por lo menos la mitad de los dueños. Pero aunque asistan, la modificación solo se aprueba si votan a favor los propietarios que representen el 75% del valor total del condominio. Si se hace algún cambio, hay que avisarle a la Procuraduría (la dependencia del gobierno encargada). Cualquier condómino o el administrador puede pedirle al Consejo para Prevenir la Discriminación de la CDMX una opinión para saber si el cambio propuesto no discrimina a nadie y cumple con la ley.
• Art. 12Cuando compres un departamento o local en un condominio, el notario que haga la escritura está obligado a hacer varias cosas. Primero, debe poner en la escritura los datos del documento que creó el condominio y decir dónde está registrado. Segundo, tiene que darte una copia sencilla de ese documento y del reglamento interno del condominio, y anotar que te los entregó. Tercero, debe leerte ciertos artículos de la ley de condominios y dejar asentado que los escuchaste y los entiendes. Todo esto es para que sepas bien cómo funciona el condominio antes de firmar.
• Art. 13Si los dueños de los departamentos o locales quieren terminar con el régimen de condominio, necesitan hacer una junta especial donde se junte más de la mitad de los condóminos. Para que lo que se decida sea válido, los votos a favor deben representar el 75% del valor total de todo el condominio. Una vez que se apruebe, hay que hacer una escritura pública ante notario, inscribir el cambio en el Registro Público de la Propiedad y avisarle a la Procuraduría.
• Art. 14El artículo 14 dice que un "condómino" es simplemente la persona dueña de un departamento o local en un edificio o conjunto habitacional. También incluye como parte de su propiedad los espacios extra que le tocan, como el estacionamiento, el cuarto de servicio, el tendedero o el lavadero, siempre que estén asignados solo a ese departamento en el contrato de compraventa. Estos espacios no se consideran áreas comunes. Y ojo: no puedes vender, rentar, prestar ni embargar esos espacios por separado; siempre van junto con el departamento.
• Art. 15Cuando eres dueño de un departamento en un condominio, también eres dueño de una parte de las áreas comunes, como pasillos, jardines o estacionamiento. Tu parte de esas áreas comunes se calcula según el tamaño de tu departamento, tal como está registrado en el documento oficial del condominio (la escritura constitutiva). A esta porción se le llama "indiviso", que es tu pedazo de propiedad compartida.
• Art. 16Este artículo dice que tú, como dueño o inquilino de un departamento, tienes derecho a usar las áreas comunes como jardines, pasillos o estacionamiento, pero sin molestar a los demás. Si haces algo que perjudique a otros o dañes las áreas verdes, te pueden multar o hasta demandar. También tienes derecho a que nadie entre a tu departamento sin permiso, a opinar y votar en las juntas de vecinos, y a pedir cuentas claras sobre en qué se gasta el dinero de la administración. Además, puedes ser administrador del edificio, hacer reparaciones dentro de tu casa (sin tocar paredes o estructuras importantes), y reportar problemas ambientales o delitos a las autoridades.
• Art. 17Cada persona que vive en un condominio (sea dueño o inquilino) debe usar su departamento o casa de manera tranquila y ordenada. No puedes usar tu espacio para algo que no esté permitido, como poner un negocio si tu escritura dice que solo es para vivienda. Tampoco puedes darle otro uso que no sea el que viene escrito en las reglas del condominio. En pocas palabras, debes respetar para qué fue diseñada tu propiedad.
• Art. 18Que un vecino de un edificio o condominio no quiera usar las áreas comunes (como el jardín, el estacionamiento o el elevador) no lo libra de pagar lo que le toca. Tampoco puede dejar de cumplir con las reglas del edificio, el reglamento o las leyes solo porque renunció a sus derechos. En otras palabras, aunque no uses algo, igual tienes que cooperar con los gastos y respetar las normas.
• Art. 19El dueño de un departamento o local en un edificio puede usar, disfrutar y hasta vender su propiedad, pero debe respetar lo que digan la ley de condominios, el reglamento del edificio y la escritura que firmó al comprar. Si el dueño le presta su lugar a otra persona (como un inquilino), ambos deben ponerse de acuerdo sobre quién paga las cuotas o cumple con las obligaciones, y también si el inquilino puede ir a las juntas de vecinos en representación del dueño. Eso sí, el inquilino siempre será responsable junto con el dueño de cualquier deuda o falta, como si fueran fiadores. Para que todo quede formal, ambos tienen que avisarle al administrador del edificio y a la junta de vecinos por escrito, firmado por los dos, y dentro de los plazos que marque el reglamento.
• Art. 20Este artículo habla sobre el "derecho de preferencia", que es tu oportunidad de comprar primero un departamento o casa en un edificio de condominios antes de que se lo vendan a otra persona. Para entender cómo funciona eso, tienes que revisar lo que dice el Código Civil de la Ciudad de México, que es la ley que lo regula. Si tú y otra persona tienen un pleito porque no se ponen de acuerdo sobre cómo aplicar este artículo, pueden pedir ayuda a la Procuraduría (que es una oficina del gobierno que asesora y media en estos temas). Y si eso no resuelve el problema, siempre pueden acudir a los jueces para que decidan quién tiene la razón.
• Art. 21En este artículo se enlistan cosas que **no puedes hacer** si vives o tienes un departamento en un condominio. Por ejemplo, no puedes usar tu departamento para algo diferente a lo que dice la escritura (como poner un negocio si es solo para vivir). Tampoco puedes hacer ruido, molestias o cosas que pongan en riesgo la seguridad, limpieza o tranquilidad de los demás vecinos. Además, está prohibido tapar o dañar áreas comunes como estacionamientos, jardines o pasillos, ni modificar la estructura del edificio (como abrir una puerta en un muro de carga). No puedes hacer obras ruidosas de noche si es un condominio habitacional, ni pintar o cambiar la fachada sin permiso de la asamblea de vecinos. También está prohibido cortar, podar o dañar árboles o áreas verdes, aunque los vecinos estén de acuerdo; si un árbol está peligroso, un dictamen de la autoridad ambiental decide qué hacer. Finalmente, no puedes poner bardas, techos o pintar marcas en estacionamientos o áreas comunes para hacerlas "tuyas", excepto en áreas verdes que sí pueden cercarse para protegerlas, siempre con plantas.
• Art. 22Si vives en un condominio y hay que hacer obras en los pisos, paredes o suelos que dividen tu departamento del de tu vecino, ambos tienen que pagar los arreglos por partes iguales. Pero si el daño lo causó uno de ustedes, él solo debe pagar todo. En los edificios de varios pisos, las reparaciones del techo exterior y los sótanos las pagan todos los condóminos (todos los dueños del edificio). También todos deben cubrir los arreglos por daños de sismos, hundimientos del terreno u otros fenómenos naturales.
• Art. 23El Artículo 23 dice qué cosas son de uso común en un condominio, es decir, que son de todos los que viven ahí y nadie se las puede adueñar. Esto incluye el terreno, las escaleras, elevadores, estacionamientos (menos los que ya sean de un departamento), áreas verdes, instalaciones deportivas, lugares para juntarse, y todo lo que se use para administración o servicios como bombas, cisternas, tinacos, cables de luz o drenaje. También son propiedad común lo que se reciba por donaciones o programas del gobierno, y cualquier otra cosa que la asamblea de vecinos o el reglamento interno decida. Los dueños deben vigilar que el administrador tenga un inventario actualizado de todo esto, y nadie puede usar estas cosas solo para él ni venderlas a particulares, excepto muebles viejos que ya no sirvan si la asamblea lo aprueba.
• Art. 24Imagina que el piso, la pared o cualquier división que está entre tu departamento y el del vecino es de ambos, como si fuera un tramo compartido. Si necesitan arreglar algo ahí, el costo y el trabajo se reparten entre ustedes dos. Pero si el problema lo causó uno de los dos (por ejemplo, tu vecino rompió la pared), entonces solo él tiene que pagar y hacerse responsable de la reparación.
• Art. 25En los edificios de departamentos o casas, nadie puede tener más derechos que los demás para usar las áreas comunes, como pasillos o jardines. Por ejemplo, aunque vivas en la planta baja, no puedes hacer construcciones ni quedarte con el jardín o el estacionamiento solo para ti, a menos que el contrato del edificio diga otra cosa. Si alguien vive en el último piso, tampoco puede usar la azotea como si fuera suya o construirle encima. Si alguien no respeta esto, el administrador o cualquier vecino puede pedir ayuda al gobierno de tu alcaldía. Esa autoridad tiene 10 días hábiles para ir a revisar y ordenar que paren la obra, y después dará una resolución oficial para arreglar el problema.
• Art. 26El artículo 26 explica cómo se hacen las reparaciones y mejoras en las áreas comunes de un condominio (como pasillos, jardines o instalaciones generales). El administrador puede arreglar lo necesario para la seguridad y el buen funcionamiento, usando el dinero del fondo de mantenimiento, y debe informar a los dueños en la siguiente junta. Si no hay suficiente dinero o se necesitan obras nuevas, el administrador llama a una junta extraordinaria para decidir. Para obras que solo mejoren la comodidad o el aspecto, también se necesita una junta. Además, los dueños originales son responsables por defectos ocultos en construcciones nuevas durante los primeros tres años después de entregarlas, y si hay fallas ambientales, la responsabilidad dura hasta diez años después de la autorización de uso.
• Art. 27Las autoridades del gobierno pueden usar dinero público para mejorar casas, departamentos o sus áreas comunes, como arreglar jardines, tuberías o techos que todos usan en el edificio o conjunto habitacional. También pueden actuar en situaciones urgentes, como cuando hay peligro para la vida de las personas por problemas de seguridad, salud o desastres. Esto no significa que quiten la propiedad a los dueños, solo ayudan sin violar las leyes. Con que un solo vecino lo pida, las autoridades ya pueden intervenir. Además, los vecinos en asamblea pueden contratar profesionales para estos trabajos si así lo deciden.
• Art. 28Si eres dueño de un departamento y debes cuotas de mantenimiento, administración o cualquier otro pago que haya acordado la Asamblea de condóminos, esa deuda sigue ligada al departamento, aunque lo vendas o regales. Cuando alguien más lo adquiera, el nuevo dueño tendrá que pagar esos adeudos sin excusa. Además, en la escritura de compraventa debe aparecer por escrito que la deuda existe. El dinero que se debe se cobrará antes que cualquier otro gasto, y los que cobran tienen derecho a exigirlo según lo que marca el Código Civil de la CDMX.
• Art. 29Esta Ley, el Reglamento, la Escritura Constitutiva (el documento que crea legalmente el condominio) y el Reglamento Interno (las reglas de convivencia) son los que definen cómo se organiza y funciona el condominio. La máxima autoridad del condominio es la Asamblea General, que es la reunión de todos los propietarios. Las asambleas pueden ser ordinarias, que se hacen cada tres meses para informar cómo va la administración y tratar temas del día a día. También hay asambleas extraordinarias, que se juntan solo para asuntos urgentes como cambiar el reglamento, terminar el régimen de condominio voluntariamente, hacer obras nuevas, o decidir qué hacer si el edificio se daña o se cae.
• Art. 30Este artículo dice que, además de la asamblea principal de todo el edificio, se pueden hacer otras juntas más pequeñas para tratar temas específicos. Por ejemplo, una junta solo de los administradores para resolver asuntos de las áreas comunes de todo el conjunto, o juntas por sección o grupo cuando el condominio tiene diferentes edificios o zonas, para hablar de cosas que solo afectan a esa parte. También se pueden hacer asambleas generales del conjunto completo, que son opcionales y sirven para elegir a los comités de administración y vigilancia. En condominios comerciales o mixtos, la asamblea principal decide dónde y cuándo reunirse. Además, se pueden organizar asambleas para instalar comités de medio ambiente, cultura, seguridad, deporte o mediación, y los dueños pueden acordar otras formas de tomar decisiones que ayuden a administrar mejor el condominio.
• Art. 31Aquí te va la explicación del artículo 31 sobre cómo funcionan las asambleas de vecinos en un condominio: Las juntas de vecinos las dirige la persona que ellos mismos elijan, y un secretario (que puede ser el administrador o alguien que nombre la asamblea) se encarga de tomar nota de todo. Para tomar decisiones, se necesita el "sí" de la mayoría de los presentes, a menos que las reglas del condominio pidan más votos; además, cada vecino tiene tantos votos como el porcentaje de su departamento en el valor total del edificio. El voto es personal y directo, pero si las reglas lo permiten, puedes mandar a alguien con una carta simple (sin necesidad de abogado), aunque nadie puede representar a más de dos vecinos, y el administrador no puede representar a nadie. Si un solo dueño tiene más de la mitad de los votos, la junta solo es válida si se cumplen reglas especiales, como que asistan otros vecinos o se necesite cierto número de votos para aprobar acuerdos. Finalmente, todo lo que se decida se escribe en un acta oficial firmada por el presidente, el secretario y los vecinos que quieran.
• Art. 32Este artículo explica las reglas para avisar y juntar a los vecinos de un condominio en una junta (Asamblea General). **¿Cómo se avisa?** La convocatoria debe decir quién la hace, qué tipo de junta es, la fecha, el lugar (dentro del condominio o donde diga el reglamento) y los temas que se van a tratar. El aviso se entrega personalmente, se pega en un lugar visible del edificio, se pone en la puerta o, si se puede, se mete dentro de cada casa o departamento. **¿Quién puede convocar?** Pueden hacerlo el Administrador, el Comité de Vigilancia, la Procuraduría (en casos especiales como cuando no hay administración o por orden judicial) y un mínimo de condóminos (dueños de departamentos). El porcentaje de condóminos que se necesita para convocar depende de cuántos departamentos tenga el condominio: si son de 2 a 120, se necesita el 20%; si son de 121 a 500, el 15%; si son más de 501, el 10%. Los dueños que deben pagos o han incumplido no pueden convocar. **¿Cuándo se puede hacer la junta?** Para la primera junta se necesita que asistan el 75% de los dueños. Si no se juntan, se hace una segunda convocatoria 30 minutos después, donde basta con la mayoría simple (más de la mitad de los presentes). Si tampoco se logra, en una tercera convocatoria (otros 30 minutos después) la junta se hace con los que lleguen, y las decisiones se toman por mayoría de los asistentes. Lo que se decida en estas
• Art. 33El Artículo 33 explica todo lo que la Asamblea General (la junta de todos los dueños) puede hacer en un condominio. Entre sus poderes están: cambiar las reglas del condominio (como la escritura o el reglamento interno), contratar o despedir al administrador (ya sea un vecino o un profesional), y decidir cuánto se le paga por su trabajo. También puede fijar las cuotas que deben pagar los dueños, y si alguien se atrasa, se le puede cobrar un interés máximo del 9% al año por cada deuda. La asamblea nombra a un Comité de Vigilancia y otros comités (como de seguridad o medio ambiente), revisa los gastos cada seis meses, aprueba el presupuesto del año siguiente, y puede restringir servicios como la luz o el gas si alguien no paga sus cuotas, pero nunca puede cortar el agua potable.
• Art. 34Si debes cuotas de mantenimiento, reserva, un gasto extraordinario o una multa por daños al condominio, te suspenden el derecho a votar en las asambleas, pero aún puedes opinar (tienes derecho a voz). Esto no aplica si la junta es para cambiar las reglas, terminar el condominio o vender el edificio. Eres moroso si debes dos o más cuotas de mantenimiento o reserva, una cuota extraordinaria, o si te condenaron por daños al condominio y no has pagado. Además, si estás en esa situación, ni siquiera te cuentan para juntar el número mínimo de personas necesario para empezar la asamblea, y no puedes ser administrador ni parte del Comité de Vigilancia.
• Art. 35Este artículo dice que los dueños o habitantes de un condominio pueden organizarse de diferentes maneras, además de la forma principal. Por ejemplo, pueden formar un conjunto condominal, un condominio subdividido, un consejo de administradores, un comité de vigilancia u otros comités. También pueden usar otras formas de organización que sean costumbre en el condominio, siempre y cuando no vayan en contra de la ley. Las reglas sobre cómo organizarse, quiénes participan, y cuáles son sus derechos y obligaciones, deben seguir lo que dice esta ley, su reglamento, y los documentos del condominio.
• Art. 36Este artículo dice que, además de la junta general de todos los dueños, se pueden hacer otros tipos de juntas para organizar mejor el condominio. Hay dos tipos: primero, las juntas del Consejo, que son para resolver asuntos de las áreas de uso común, como pasillos y jardines, y solo aplican si el condominio está dividido en varias partes. Segundo, las juntas de sección, que son para dueños que comparten zonas específicas, como una misma ala o entrada de edificio, y ahí solo se habla de los problemas de esa área, sin poder contradecir lo que ya decidió la junta general de todo el condominio.
• Art. 37Los condominios son administrados por una persona o empresa que elijan todos los dueños en una reunión llamada Asamblea General, siguiendo las reglas de la ley. Si hay problemas para organizarse o si ya tienen una forma tradicional de hacerlo, pueden nombrar administradores por partes como edificios, secciones o entradas. En condominios con varias entradas, los vecinos pueden organizarse por acceso o módulo solo para asuntos de áreas que usen ellos. No se vale dividirse en grupos más chicos dentro de esas secciones, ni separar dos alas que compartan una misma entrada. Los administradores y comités tienen que cumplir con lo que diga la ley, y los representantes ciudadanos de las unidades habitacionales tienen funciones aparte, aunque sean las mismas personas.
• Art. 38Si alguien es dueño de un departamento y lo eligen como administrador del edificio, tiene que demostrarle a la asamblea de vecinos que está al corriente en sus pagos de mantenimiento y gastos desde el principio hasta el final de su encargo. Si en lugar de eso contratan a un administrador profesional (una persona o empresa), ese administrador debe presentar un contrato firmado con el Comité de Vigilancia, una garantía o fianza, un certificado de la Procuraduría (que es la oficina del gobierno que regula estos asuntos) y un comprobante de que tomó el curso obligatorio que da esa misma Procuraduría. En ambos casos, el administrador tiene hasta 30 días después de ser nombrado para ir a la capacitación o actualización que ofrece la Procuraduría. Su nombramiento debe anotarse en el libro de actas de la asamblea, y ese libro o una copia legalizada debe llevarse a la Procuraduría para registrarlo dentro de los 15 días hábiles siguientes; si no lo hacen a tiempo, les aplican una multa de 100 días de salario mínimo. La Procuraduría tiene 15 días hábiles para dar el registro y la constancia de capacitación, y ese registro es el que vale para que el administrador sea reconocido legalmente ante cualquier persona o autoridad.
• Art. 39El administrador, que puede ser un condómino (vecino dueño de un departamento) o un profesional contratado, va a recibir un pago por hacer su chamba. Ese sueldo o pago lo decide la Asamblea General, donde se juntan todos los vecinos. Para que sea válido, tienen que apuntar cuánto le van a pagar en el acta de la reunión.
• Art. 40Cuando se construye un condominio nuevo, la persona o empresa que hace la escritura del edificio elige al primer administrador. Los dueños de los departamentos pueden juntarse en una asamblea para quitar a ese administrador y poner a otro, si así lo deciden. El administrador que se nombre tiene que convocar una junta de todos los condóminos en máximo 30 días, para que escojan a un nuevo administrador y también nombren a los comités que se necesiten.
• Art. 41Cuando la Asamblea General decida contratar a alguien para que maneje la administración, debe fijar reglas para asegurarse de que lo haga bien, y además tiene que nombrar a un Comité de Vigilancia que se encargue de firmar el contrato. La persona contratada, llamada Administrador profesional, tiene máximo 15 días después de la Asamblea para entregar una fianza al Comité. Esa fianza es como un depósito que garantiza que hará bien su trabajo. Todo esto debe hacerse siguiendo las leyes que apliquen al caso.
• Art. 42El Administrador del edificio o condominio dura un año en el cargo, pero solo si el Comité de Vigilancia confirma que cumplió bien con su contrato. Si la Asamblea General (la reunión de todos los dueños) decide reelegirlo, aplican estas reglas: Primero, el Administrador, ya sea dueño de un departamento o un profesional contratado, puede ser reelegido por dos periodos seguidos más (un total de tres años seguidos), y después podrá ser elegido otra vez, pero no de forma seguida. Segundo, si el Administrador es un profesional contratado, debe firmar un nuevo contrato y renovar la garantía (un seguro o depósito que protege al condominio).
• Art. 43El administrador del condominio tiene varias obligaciones. Debe llevar un libro oficial de actas de las juntas, cuidar las áreas comunes, y representar al edificio en juntas con otros administradores. También tiene que guardar todos los documentos del condominio para que los vecinos que estén al corriente en sus pagos puedan consultarlos. Se encarga de cobrar las cuotas de mantenimiento y extraordinarias, y de pagar los gastos con ese dinero. Además, cada mes debe entregar a cada vecino un estado de cuenta detallado con ingresos, gastos, deudas de morosos y saldos bancarios, y dar recibo por cualquier pago que reciba.
• Art. 44Cuando la Asamblea General elige a una nueva administración, la que está saliendo tiene máximo 7 días naturales (contando fines de semana y días festivos) para entregarle a la nueva todos los documentos, cuentas, actas, bienes muebles e inmuebles, y cualquier cosa que haya estado bajo su cuidado. También debe dar toda la información sobre juicios o trámites legales en curso. Esto solo se puede retrasar si un juez lo ordena. Al terminar la entrega, se firma un acta donde todos los involucrados aceptan que se hizo. Si pasan los 7 días y no se entrega todo, la nueva administración puede iniciar demandas administrativas, civiles o penales contra la anterior. Además, si la Procuraduría (una dependencia del gobierno) lo pide, la administración saliente debe entregarle los documentos en máximo 3 días hábiles (sin contar fines de semana ni festivos) después de que reciba el aviso.
• Art. 45En los conjuntos de casas o departamentos (condominios), los dueños eligen a un Comité de Administración para cuidar las áreas comunes como pasillos, jardines o estacionamientos. Este comité tiene tres puestos: un Presidente, que hace lo que dice el artículo 43 (como coordinar juntas y representar al conjunto); un Secretario, que se encarga de llevar al día los libros de actas, archivos y papeles importantes; y un Tesorero, que maneja la contabilidad interna, ayuda al administrador a tener los estados de cuenta actualizados, pero no puede usar ni disponer del dinero.
• Art. 46Para elegir a los miembros del Comité de Administración de tu condominio, los administradores tienen que juntarse en una sesión especial y votar quiénes van a estar en ese comité. Todo esto se hace siguiendo las mismas reglas que menciona el artículo 31 de esta ley. Es como cuando en una junta de vecinos levantan la mano para decidir a alguien, pero aquí solo los que ya son administradores pueden votar.
• Art. 47Tu edificio o conjunto de departamentos debe tener un Comité de Vigilancia, formado por entre 2 y 5 vecinos dueños de sus viviendas (el número depende de cuántas unidades haya). Entre ellos se elige a un presidente y a uno hasta cuatro vocales, y todas las decisiones se toman en grupo por mayoría simple (más de la mitad de los votos). Si un grupo de vecinos que sea al menos el 20% del total está en desacuerdo, tiene derecho a elegir a uno de esos vocales para que los represente.
• Art. 48Las personas que forman parte del Comité de Vigilancia duran un año en su cargo, o hasta que la Asamblea General decida cambiarlos. Este puesto es honorífico, es decir, no reciben ningún pago por hacerlo. Solo dos de sus miembros pueden ser reelegidos para otro año seguido. Esta regla aplica para todos los comités que haya dentro del condominio.
• Art. 49El Comité de Vigilancia es como el “ojo fiscalizador” del condominio. Sus tareas principales son: checar que el administrador haga lo que la Asamblea General acordó, revisar todos los papeles del condominio (como cuentas, contratos y estados de cuenta), y supervisar que el administrador cumpla con su chamba. También puede contratar o despedir a los profesionales que menciona la ley, dar luz verde para ciertas obras, y revisar los estados de cuenta para reportar errores o irregularidades. Si encuentra algo mal que perjudique al condominio, debe avisarle a la Asamblea y a la Procuraduría o autoridad correspondiente.
• Art. 50Los conjuntos de varios edificios o casas (llamados "condominios") deben tener un Comité de Vigilancia. Este comité se forma con los presidentes de los comités de vigilancia de cada edificio o sección, y ellos mismos eligen a un coordinador entre todos. La elección del coordinador se hace en una reunión de ese comité, y deben avisarle al Comité de Administración dentro de los 5 días siguientes. Todo este proceso se lleva a cabo en la misma asamblea donde se elige al administrador del conjunto, pero los presidentes de vigilancia no cuentan para juntar el número mínimo de personas necesarias para que esa asamblea sea válida.
• Art. 51El artículo dice que el Comité de Vigilancia de un conjunto de casas o departamentos (como un fraccionamiento o edificio) tiene las mismas tareas que se mencionan en el artículo 49 de esta ley. Esas tareas son supervisar cómo se administran las áreas que todos comparten, como estacionamientos, jardines o pasillos. Básicamente, este comité se encarga de vigilar que todo funcione bien en las zonas comunes y que la administración haga bien su trabajo, igual que lo haría en cualquier otro condominio.
• Art. 52El Reglamento Interno de un condominio lo hacen las personas que firman la Escritura Constitutiva, que es el documento legal donde se crea el condominio. Si después quieren cambiar ese reglamento, deben hacerlo en una Asamblea General, donde al menos tenga que asistir la mitad más uno de los dueños. Para que los cambios sean válidos, se necesita que voten a favor dueños que juntos sumen el 51% del valor total del condominio. Tanto el reglamento original como cualquier modificación deben registrarse en la Procuraduría, que es la autoridad que se encarga de estos asuntos.
• Art. 53El Reglamento Interno de tu condominio son las reglas extra que se ponen según las necesidades de tu edificio o conjunto, sin contradecir la ley principal ni la escritura del condominio. Debe asegurar que todos los dueños, inquilinos y visitantes gocen de sus derechos sin discriminación, tal como lo marca la Constitución y los tratados internacionales. Entre otras cosas, ese reglamento tiene que incluir derechos y obligaciones de los condóminos, cómo se cobran las cuotas de mantenimiento y el fondo de reserva, las reglas para usar áreas comunes, cómo elegir al administrador y hasta normas para tener mascotas. También debe establecer medidas para personas con discapacidad y procedimientos para cambiar el reglamento cuando sea necesario.
• Art. 54El Reglamento Interno del condominio (las reglas de convivencia que todos los vecinos deben respetar) debe estar incluido al final de la Escritura de la propiedad, como un anexo. Además, ese reglamento tiene que ser registrado en la Procuraduría (una oficina de gobierno que cuida los derechos de los condóminos). La Procuraduría lo revisará para asegurarse de que no vaya en contra de lo que dice esta Ley y su Reglamento. En pocas palabras, el reglamento debe estar por escrito tanto en la escritura como registrado ante la autoridad.
• Art. 55El artículo dice que todos los dueños y habitantes de un departamento o casa dentro de un condominio tienen que pagar a tiempo las cuotas que acuerde la Asamblea General de vecinos. Ese dinero se usa para tres cosas: 1) cubrir los gastos diarios del edificio como limpieza, luz de áreas comunes o jardinería; 2) crear un ahorro para reparaciones o compras grandes, como herramientas, maquinaria o mano de obra; y 3) pagar gastos extra cuando no alcanza el fondo normal, por ejemplo, para pintar, cambiar bombas de agua o arreglar tuberías. El monto que paga cada quien se calcula según el tamaño de su propiedad, es decir, mientras más grande sea tu espacio, más te toca aportar.
• Art. 56El artículo 56 dice que los pagos que tocan para la administración y el mantenimiento del edificio o conjunto habitacional (cuotas ordinarias y extraordinarias) se tienen que pagar sí o sí. No te puedes negar a pagarlos ni justificarlo con excusas personales o tratando de hacer algún tipo de compensación. La única excepción es si demuestras que no tienes dinero o que estás declarado legalmente en quiebra. En ese caso, la Asamblea de vecinos puede aceptar que pagues con trabajo para el condominio. Todo el dinero que se junta de estas cuotas y otros ingresos se guarda en los fondos del condominio.
• Art. 57Los vecinos, en la junta anual, pueden decidir invertir el dinero de la caja del edificio mientras no se ocupe. Solo pueden meterlo en opciones de inversión seguras (muy bajo riesgo) que permitan sacar el dinero rápido si se necesita pagar cosas urgentes. La misma junta tiene que autorizar en qué se invierte y cada año define qué parte de las ganancias de esas inversiones se reparte para cada gasto del condominio.
• Art. 58Cada año, en la junta de todos los dueños de los departamentos (Asamblea General), se decide qué porcentaje de la lana que se gane por rentar las áreas comunes (como estacionamientos o salones de fiesta) se va a cada uno de los ahorros del edificio, como el fondo para reparaciones o el de gastos diarios. Esto lo hacen para administrar bien ese dinero que entra por las rentas de esas zonas compartidas.
• Art. 59Si eres dueño o vives en un departamento de un condominio y no pagas a tiempo las cuotas de mantenimiento (llamadas "gastos comunes"), te van a cobrar intereses extra por cada día de retraso. Esos intereses se calculan según lo que diga el reglamento del condominio o lo que haya acordado la asamblea de vecinos, y se suman a lo que ya debes. Además de los intereses, te pueden aplicar otras sanciones por no pagar. Si debes dos cuotas normales o una extraordinaria, el administrador del condominio puede iniciar un juicio legal en tu contra para cobrarte, usando como prueba un documento firmado por él y el presidente del comité de vigilancia, junto con los recibos y las actas de la asamblea. Pero antes de llegar a juicio, el administrador tiene que intentar resolver el problema hablando contigo: debe hacerte requerimientos, invitaciones, pláticas o proponerte un acuerdo de pago. Solo si eso no funciona, puede acudir a la Procuraduría Social o a los tribunales para cobrarte por la vía legal.
• Art. 60Cuando vendas un departamento o casa en un condominio, el vendedor tiene que entregarte un documento firmado por el administrador que diga que no debe nada de las cuotas de mantenimiento, administración, fondo de reserva o cuotas extraordinarias. Si no te da ese papel, tú como comprador te vuelves responsable de pagar todas esas deudas que tenga la propiedad, aunque no las hayas hecho tú. La única forma de librarte de pagar los adeudos del dueño anterior es que te entregue esa constancia de no adeudo.
• Art. 61Tanto los dueños de un departamento como los inquilinos que viven ahí tienen que pagar los impuestos locales y federales que les toquen. Esto incluye lo que corresponde a su propiedad privada y también una parte de los impuestos por las áreas compartidas con los demás vecinos, como el estacionamiento, los pasillos o el jardín. Es decir, cada quien paga por lo suyo y también un porcentaje de los gastos fiscales de las zonas de uso común.
• Art. 62Las deudas o cargas que tenga un condominio (como un crédito hipotecario) se reparten entre cada departamento o local (llamados "unidades de propiedad privativa"). Cada dueño solo paga la parte que le toca de su propio departamento y una porción justa de las áreas comunes, como pasillos o jardines. Si en algún contrato aparece una cláusula que obligue a todos a pagar juntos como si fueran un solo deudor, esa cláusula no sirve y se considera como si no existiera. En otras palabras, nadie puede ser forzado a pagar la deuda de otro vecino.
• Art. 63La Procuraduría puede intervenir cuando haya pleitos entre los dueños de departamentos o casas en un edificio o conjunto habitacional (condóminos), los que viven ahí sin ser dueños (poseedores), el administrador o el Comité de Vigilancia. Lo puede hacer de tres maneras: primero, como conciliador, antes de que alguien presente una queja formal; segundo, como árbitro, para resolver el problema; y tercero, aplicando multas o castigos por medio de un proceso administrativo. En todos estos casos, la Procuraduría debe ayudar al condómino que haya hecho mal su queja, completando lo que le falte para defenderlo mejor.
• Art. 64Antes de que puedas iniciar un proceso de conciliación, tienes que demostrar que ya intentaste resolver el problema con una mediación ante el comité encargado. También debes comprobar que tienes derecho legal para hacer el reclamo, explicar claramente qué actos estás impugnando y por qué, y dar los datos generales tuyos y de la otra parte. Si el reclamo es contra un administrador, este debe presentar un documento que demuestre que ya intentó arreglar el asunto antes de la queja. La Procuraduría le enviará a la otra parte una copia de tu reclamo y las pruebas que hayas dado, y si tu escrito está confuso o vago, puede pedirte que lo aclares.
• Art. 65La Procuraduría te va a mandar llamar a ti y a la otra persona con la que tienes el problema para que vayan a una junta de avenencia. En esa reunión, van a platicar con la ayuda de un mediador para tratar de llegar a un arreglo sin necesidad de un juicio. Es como una oportunidad para resolver las cosas de manera tranquila y sin pleitos legales. Si no llegan a un acuerdo, entonces sí podrían seguir con el proceso legal.
• Art. 66Este artículo explica tres formas en las que termina el proceso de conciliación (cuando un mediador intenta que dos partes lleguen a un acuerdo). La primera es si la persona que hizo la queja no se presenta a la junta de conciliación. La segunda es si ambas partes asisten, pero dicen que no quieren llegar a un arreglo. La tercera es si logran ponerse de acuerdo y resuelven el problema. Además, si la persona contra quien va la queja no asiste a la junta (aunque le avisaron a tiempo), le pueden poner una multa de entre 50 y 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México. Si ambos asisten pero no se arreglan, entonces el caso se envía directamente a un arbitraje (una especie de juicio donde un tercero decide), ya sea con un mediador o con un juez.
• Art. 67Una vez que termina la conciliación, se inician los pasos para el arbitraje. Primero hay una audiencia donde se les explica a las partes (tú y la otra persona) cómo va a funcionar todo. En esa junta, ustedes deciden si el arbitraje será "en amigable composición" (un árbitro propone una solución justa para ambos) o "en estricto derecho" (el árbitro aplica la ley al pie de la letra). Después se firma un acta donde aceptan el arbitraje, nombran a la Procuraduría Social como árbitro, eligen el tipo, explican el problema y fijan una fecha para establecer las reglas. Si no se ponen de acuerdo, por default se usa el método de amigable composición. Todo lo que se hizo en la conciliación también se toma en cuenta para el arbitraje.
• Art. 68Cuando un problema se resuelve con la ayuda de un árbitro (la Procuraduría), ellos pueden pedir toda la información que consideren necesaria para tomar una decisión justa. También tienen la obligación de escuchar lo que tú y la otra persona tienen que decir, y aceptar cualquier prueba que presenten. Al final, su fallo, llamado "laudo", debe incluir el castigo o la compensación por el daño que causó el pleito.
• Art. 69Cuando se usa el arbitraje en amigable composición, tú y la otra persona tienen que escribir clarito y en pocas palabras los problemas que quieren resolver mediante el arbitraje. Esos problemas deben ser sobre los hechos que están peleando, pero también pueden meter otros asuntos que no estaban en la queja original. La Procuraduría les va a proponer las reglas para llevar a cabo el juicio, y ustedes tienen que aceptarlas. El árbitro va a decidir según su conciencia, con honestidad y buena fe, sin dejar de seguir las formalidades básicas del procedimiento. No se permiten incidentes (es decir, no se pueden meter asuntos secundarios para alargar el proceso) y la resolución solo se puede aclarar si cualquiera de las partes lo pide dentro de los tres días hábiles después de que se les notifique la decisión.
• Art. 70Cuando dos personas (o empresas) firman un acuerdo para resolver un pleito con la Procuraduría, pueden ponerse de acuerdo en los pasos y plazos para el juicio. Si no lo hacen, la ley marca estas reglas: después de firmar el acuerdo, quien reclama tiene 5 días para presentar su queja por escrito, y la otra persona tiene otros 5 días para responder desde que recibe la notificación. Luego, la Procuraduría programa una audiencia para presentar pruebas y argumentos, y debe dar su fallo en un plazo de 7 días después de esa junta. Todos los documentos del expediente cuentan como pruebas, incluso si nadie los pidió, y los plazos no se pueden alargar: si no haces algo a tiempo, pierdes tu derecho, a menos que no se presente la queja inicial.
• Art. 71Si las partes o esta ley no dicen cómo hacer algo durante un arbitraje, entonces se usa el Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México para llenar ese vacío. O sea, es como un plan de respaldo para resolver cualquier detalle que falte. Solo aplica cuando no haya una regla ya establecida por los involucrados o por la ley del arbitraje.
• Art. 72El laudo es una decisión oficial que da la Procuraduría para resolver un problema entre dos personas. Una vez que te notifiquen ese laudo (es decir, que te lo entreguen o te avisen oficialmente), tienes 15 días hábiles para cumplirlo. Los días hábiles son los que sí se trabajan, de lunes a viernes, sin contar sábados, domingos ni días festivos. O sea, no tienes que hacerlo inmediatamente, pero sí dentro de ese plazo.
• Art. 73Imagina que hiciste un trato en la Procuraduría (como una oficina de gobierno que ayuda a resolver conflictos) y la otra persona no lo cumplió, o un juez ya te dio la razón pero no te hacen caso. En ese caso, la Procuraduría te va a orientar para que sepas a qué autoridad ir o qué pasos seguir para que te cumplan. Además, si alguien no respeta ese trato o la decisión del juez, la Procuraduría también lo va a sancionar, es decir, le va a aplicar un castigo o multa. En resumen, no te dejan solo: te guían y le ponen un correctivo a quien no cumple.
• Art. 74Las reglas que vienen en los primeros cuatro títulos de esta ley también aplican para esta sección, siempre y cuando no sean contrarias a lo que aquí se dice. O sea, lo que ya está escrito antes sirve de base, pero si hay algo distinto en esta parte, eso es lo que cuenta. No tienes que aprenderte todo desde cero, solo fíjate si hay algún cambio específico.
• Art. 75El Artículo 75 dice que los condominios pueden pedir, a través de su administrador y sin perder su propiedad, lo siguiente: Primero, pueden solicitar a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda un documento oficial que los reconozca como vivienda de interés social o popular. Esto sirve para pagar menos en servicios o impuestos según su clasificación económica. La autoridad tiene máximo 30 días para responder; si no lo hace, se considera que la respuesta es un "sí". Segundo, pueden pedir a las autoridades que usen dinero público para mejorar las áreas comunes del condominio, como reparaciones, mantenimiento, seguridad o salud en casos de emergencia que pongan en peligro la vida de los vecinos. También pueden solicitar recursos de programas del gobierno para construir o arreglar cosas en las áreas comunes, pero no para gastos diarios como luz o agua. Para obtener estos beneficios, el condominio debe estar registrado ante la Procuraduría (una oficina de vivienda) y tener su organización interna en orden, presentando la escritura, el reglamento y un acta de asamblea donde se apruebe el plan. Tercero, si están haciendo obras en el condominio y han pasado 10 días sin que la delegación (la autoridad local) responda a una queja, el condominio puede pedirle que actúe de inmediato para revisar las obras y detenerlas si es necesario.
• Art. 76El gobierno de la Ciudad de México tiene que tomar medidas para que sea más fácil y rápido crear un régimen de propiedad en condominio (es decir, para que los departamentos de interés social y popular puedan tener su propia escritura y reglas). Si la Asamblea General de vecinos lo pide, la Procuraduría (la oficina que ayuda en temas legales) debe echarles la mano para hacer los trámites. También, cuando haya muchos condóminos (dueños de departamentos), más de los que marca el artículo 8, la Procuraduría tiene que apoyar en la organización del condominio. Su chamba es ayudar a la administración a que todos entiendan cómo funcionan las reglas del condominio y darles asesoría legal.
• Art. 77En las juntas de vecinos (asambleas de condóminos), además de votar a mano alzada o por el valor de tu departamento, también se puede votar en secreto metiendo un papelito en una urna, igual que en las elecciones. El Comité de Vigilancia es el encargado de organizar, hacer y contar esa votación secreta. Cada dueño tiene un voto por cada departamento o local que le pertenezca, sin importar si es más grande o más chico que los demás. Las cuotas de mantenimiento se fijan según el número de departamentos, no por su tamaño, excepto para los locales comerciales o no habitacionales, donde la asamblea puede decidir que paguen una cuota distinta basada en el tamaño de su propiedad comparado con el departamento más chico, o usando criterios de negocio.
• Art. 78La administración de tu condominio (si es de interés social o popular y tiene más de ciertas viviendas) debe poner cada mes, en un lugar visible o donde diga el reglamento interno, los estados de cuenta. Ahí se deben ver: cuánto dinero entró y en qué se gastó, cuánto se debe de cuotas de mantenimiento, el saldo total, y una lista de quiénes deben y cuánto. También deben informar cómo se usó el dinero en áreas comunes y en programas o subsidios del gobierno. Esto es para que todos los vecinos sepan bien cómo se maneja el dinero.
• Art. 79La Procuraduría tiene la tarea de promover una buena convivencia en los condominios de la Ciudad de México, siguiendo las reglas de esta ley. Esto se llama "cultura condominal", que básicamente son las acciones y actitudes que ayudan a que todos vivan en paz y se cumpla el objetivo de tener un condominio. Los elementos clave de esta cultura son: respetarse y tolerarse unos a otros, ser responsables y cumplir con lo acordado, participar y compartir responsabilidades, y ser solidarios aceptando a los demás.
• Art. 80La Procuraduría (la oficina que se encarga de estos asuntos) te va a dar pláticas, cursos y talleres gratis a ti como dueño, inquilino o administrador de un departamento o casa en un condominio. El objetivo es que aprendan a convivir en paz y a hacer valer sus derechos, con temas como cómo mantener en buen estado las áreas verdes, cómo cuidar la seguridad de todos y cómo evitar cualquier tipo de discriminación. También va a hacer acuerdos con otras dependencias para conseguir presupuesto y programas que beneficien a tu condominio, con el fin de que todos participen activamente, respeten el reglamento interior y mantengan una convivencia sana y sin violencia, sin importar su origen, género, preferencia sexual, apariencia o cualquier otra característica personal.
• Art. 81Los administradores y los miembros de los comités de tu condominio tienen la obligación de tomar unos cursos de capacitación que da la Procuraduría. Esos cursos los deben tomar dentro de los 30 días naturales después de que los hayan nombrado o elegido para el cargo. Si el administrador es un profesional del ramo, además debe pasar una evaluación para obtener su certificado. Es decir, no nomás toman el curso, sino que también les hacen un examen.
• Art. 82El artículo dice que el gobierno de la Ciudad de México (antes Distrito Federal) debe promover una buena convivencia entre vecinos en los edificios, usando varias leyes para lograrlo. La Procuraduría Social ayuda a crear y asesorar asociaciones de vecinos para fomentar esa buena relación. También apoya al administrador del edificio para formar comités de vecinos voluntarios, que ayuden a mantener áreas comunes, cuidar el medio ambiente y mejorar la convivencia. Esos comités son equipos de vecinos enfocados en diferentes temas: uno de Medio Ambiente se encarga de áreas verdes, ahorro de agua y energía, y reciclaje; el de Educación y Cultura promueve salud, apoya a niños, adultos mayores y personas con discapacidad, y organiza fiestas; el de Seguridad y Protección Civil prepara al edificio ante desastres como incendios o sismos; el de Deporte fomenta la actividad física para todas las edades; y el de Mediación ayuda a resolver pleitos entre vecinos de forma pacífica, como un conciliador.
• Art. 83El artículo 83 dice que si un edificio de condominios se cae, se destruye por completo o sufre daños que valgan más del 35% de lo que cuesta (sin contar el terreno), los dueños pueden juntarse en una asamblea especial. Para tomar una decisión, debe asistir al menos la mayoría simple de todos los condóminos, es decir, más de la mitad de los propietarios presentes o representados. Además, se necesita el voto de al menos el 51% del valor total del condominio y también la mayoría simple de los dueños. En esa junta pueden acordar tres cosas: reconstruir el edificio, venderlo o demolerlo y vender los materiales, siempre siguiendo las leyes aplicables.
• Art. 84Si el edificio se va a reconstruir, cada dueño de un departamento (llamado "unidad privativa") tiene que pagar por reparar su propio espacio. Además, todos deben cooperar para pagar los arreglos de las áreas comunes, como pasillos o jardines, según el porcentaje que les toque de acuerdo a lo que dice la escritura del condominio. Los dueños pueden pedir, por su cuenta o a través de la Procuraduría, que otra autoridad revise la resistencia del edificio, protección civil u otros aspectos que consideren necesarios. Los dueños que no estén de acuerdo con la reconstrucción y sean minoría tienen que vender su departamento en un plazo de 90 días naturales, al precio que determine un avalúo hecho por las autoridades o un banco autorizado. Si el departamento quedó completamente destruido, la mayoría de los dueños puede decidir eliminar esa parte del condominio, siempre que las reglas lo permitan. En ese caso, deben pagarle una indemnización al dueño afectado por perder sus derechos de copropiedad.
• Art. 85Si los dueños de un edificio o conjunto de departamentos deciden terminar por completo el régimen de condominio (acabar con la forma de vivir en condominio), también deben elegir si repartirse las áreas que son de todos (como jardines, pasillos o estacionamientos) o venderlas. Esta decisión se tiene que tomar siguiendo lo que dice la ley, su reglamento, la escritura que creó el condominio y el reglamento interno que usan los vecinos.
• Art. 86Si alguien no respeta lo que dice esta Ley, su Reglamento o las reglas que salgan de ella, la Procuraduría puede castigarlo, pero solo en los asuntos que le toca revisar. Estos castigos se aplican siguiendo lo que marca la misma Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva (el documento que creó a una empresa u organización) y el Reglamento Interno (las reglas internas de esa organización). En pocas palabras, si incumples, la autoridad puede sancionarte conforme a lo establecido.
• Art. 87Este artículo dice que si alguien en un condominio (edificio de departamentos) no cumple con las reglas, le van a cobrar una multa. Las multas se miden en Unidades de Medida y Actualización (UMA), que es un valor que cambia cada año y sirve de referencia para calcular sanciones. Por ejemplo, molestar a los vecinos o discriminar a otros te puede costar entre 10 y 100 UMAs. También, si el administrador del edificio no respeta el derecho a la igualdad, la Procuraduría (autoridad encargada) lo puede quitar del cargo y no podrá cobrar cuotas ni gastar dinero del condominio. En ese caso, los vecinos tienen máximo 30 días para elegir a un nuevo administrador en una junta. Además, si el reglamento interno del condominio tiene reglas que discriminen, en esa misma junta se deben modificar. Si alguien daña el edificio sin poner en riesgo a los demás, o bloquea el uso de áreas comunes (como pasillos o jardines), la multa es de 50 a 200 UMAs. Pero si el daño es grave y pone en peligro a las personas o el patrimonio, la multa sube a entre 50 y 300 UMAs. Por no pagar a tiempo las cuotas de mantenimiento, administración o fondo de reserva (ahorro para reparaciones), la multa es de 10 a 100 UMAs. Los administradores o comités de vigilancia que manejen mal el dinero, abusen de su cargo, o no cumplan sus funciones, recibirán la misma multa que corresponda por su falta, pero aumentada en un 50% (más de la mitad).
• Art. 88Si un vecino (condómino) no cumple con las reglas del edificio o las leyes, la asamblea de vecinos puede tomar medidas legales aparte de cualquier otra sanción que ya exista. La asamblea puede demandar al vecino ante un juez para obligarlo a cumplir con sus obligaciones, como pagar cuotas o respetar el reglamento. Si el problema es muy grave o se repite varias veces, pueden pedirle al juez que le ponga una multa, o incluso que lo obligue a vender su departamento y pierda el derecho de vivir ahí. También pueden pedirle a la delegación que revise si se están haciendo obras sin permiso en áreas comunes, y la asamblea debe dejar entrar a las autoridades para que hagan la inspección.
• Art. 89La Procuraduría puede castigarte siguiendo las reglas de la Ley de la Procuraduría Social y tiene que revisar e inspeccionar antes de resolver, como dice la Ley de Procedimiento Administrativo. Si no estás de acuerdo con lo que decida, puedes elegir entre quejarte con la misma Procuraduría o demandar ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de México. Esta ley empieza a aplicarse al día siguiente de que se publique en la Gaceta Oficial. También cancela la ley anterior de condominios de 1998-1999, y el Jefe de Gobierno tiene 60 días hábiles para sacar el reglamento. Se publica en la Gaceta y en el Diario Oficial de la Federación para que todos se enteren. Los cambios posteriores (de 2012 y 2014) también entran en vigor al día siguiente de su publicación, y el de 2014 sirve para ajustar multas y pagos usando la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México en lugar del salario mínimo.