Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal

Artículos explicados en lenguaje simple

• Art. 1Esta ley es obligatoria para todos en la Ciudad de México y su objetivo es establecer las reglas para crear, cambiar, administrar o terminar un régimen de condominio. También sirve para organizar la convivencia entre los dueños, inquilinos y la administración del edificio, y para resolver pleitos a través de la conciliación o el arbitraje con ayuda de la Procuraduría Social, sin que pierdas tu derecho a ir a otras autoridades como los juzgados. Además, la ley exige que en los condominios se viva sin discriminación ni violencia. Esto significa que nadie puede ser tratado mal o excluido por cosas como su color de piel, género, edad, discapacidad, religión, orientación sexual o cualquier otra característica personal. Tampoco se permite maltratar a las visitas, invitados o empleados del condominio por estos motivos.
• Art. 2**Administrador condómino:** Es un vecino dueño de un departamento o casa dentro del condominio que es elegido como administrador por la asamblea, sin necesidad de ser un experto en el tema. **Administrador profesional:** Es una persona o empresa contratada por la asamblea que sí sabe de administración de condominios y demuestra su capacidad para hacerlo. **Áreas y bienes de uso común:** Son los espacios y cosas que le pertenecen a todos los condóminos en partes iguales, como jardines o pasillos, y su uso está controlado por la ley, el reglamento del condominio y las escrituras. **Asamblea general:** Es la junta de todos los dueños donde se toman las decisiones más importantes del condominio; es la máxima autoridad para discutir y resolver lo que sea necesario. **Condominio:** Es un edificio o conjunto de casas que es propiedad de varias personas, donde cada quien tiene su departamento o casa, pero todos comparten ciertas áreas. **Condómino:** Es la persona o empresa dueña de un departamento o casa, o alguien que firmó un contrato para llegar a ser propietario bajo este sistema. **Comité de vigilancia:** Es un grupo de vecinos elegidos en la asamblea para checar que el administrador haga bien su chamba y que se cumplan los acuerdos tomados. **Comités:** Son grupos de vecinos que se organizan para tareas específicas como cuidar el medio ambiente, prevenir accidentes o fomentar la buena convivencia; no son obligatorios y pueden formarse cuando se necesite. **Consejo de administradores:** Es un grupo formado por los administradores de varias secciones de un condominio grande o conjunto, donde se platican
• Art. 3La ley dice que el Régimen de Propiedad en Condominio se crea cuando una o más personas dueñas de un terreno o edificio van con un Notario Público a firmar un documento donde dejan claro que quieren dividir el inmueble en dos tipos de espacios: unos que son de uso exclusivo de cada dueño (como los departamentos) y otros que son de uso común para todos (como pasillos, jardines o estacionamiento). Ese documento se llama "acta constitutiva" y es obligatorio para que el condominio funcione legalmente. Además, una vez que se firma, hay que registrar el condominio en la Procuraduría para que quede oficial.
• Art. 4Este artículo dice que los derechos y obligaciones de los dueños de un departamento o local en un edificio (condóminos) dependen de varias cosas. Primero, de lo que marca esta ley y su reglamento, junto con el Código Civil de la Ciudad de México y otras leyes que apliquen. También deben cumplir con lo que diga la escritura que creó el condominio, el contrato de compraventa de tu propiedad, y el reglamento interno de ese edificio en particular. En resumen, no solo la ley general te pone reglas, sino también los acuerdos y documentos específicos de tu condominio.
• Art. 5Este artículo explica los tipos de condominios según su estructura y uso. Por su estructura, el **condominio vertical** es como un edificio de departamentos, donde cada quien es dueño de su departamento pero comparte áreas como escaleras o estacionamiento. El **condominio horizontal** es como un fraccionamiento de casas, donde eres dueño de tu casa y el terreno donde está, pero compartes áreas comunes como jardines o calles internas. El **condominio mixto** combina ambos, por ejemplo, un conjunto con casas y departamentos. Por su uso, los condominios pueden ser **habitacionales** (solo para vivir), **comerciales** (para tiendas o servicios), **industriales** (para fábricas) o **mixtos** (combinan dos o más usos, como vivir y tener un negocio en el mismo lugar).
• Art. 6El artículo 6 dice que hay un tipo especial de condominios que se rigen por reglas distintas, las del Título Quinto de esta ley. Esos son, primero, los condominios hechos principalmente para viviendas de interés social o popular, según lo que marquen las leyes federales y locales. Y segundo, también aplica cuando las propias autoridades reconocen que un condominio es de interés social o popular por el nivel económico de quienes viven ahí. En pocas palabras, si un condominio es para gente de bajos recursos, le tocan reglas especiales.
• Art. 7Si eres dueño de un departamento o local en un edificio en condominio, tienes todos los derechos de un propietario normal: puedes venderlo, rentarlo, dejarlo como garantía de un préstamo (hipotecarlo) o firmar cualquier contrato que quieras, siempre y cuando no rompas lo que dice la ley. Pero también eres dueño de una parte de las áreas comunes (como el estacionamiento, el jardín o la entrada), pero ese derecho va pegado a tu departamento. Esto significa que no puedes vender, hipotecar o embargar por separado tu pedacito de las áreas comunes; si vendes tu departamento, con todo se va esa parte de la copropiedad.
• Art. 8Este artículo explica cómo se puede crear un régimen de condominio, ya sea en un edificio nuevo, uno en planos o uno ya existente. Para hacerlo, el edificio debe cumplir ciertas reglas: no puede tener más de 120 departamentos o locales, y necesitas varios permisos del gobierno, como licencias de construcción, un certificado de uso de suelo y una autorización ambiental. Si después cambias el número de departamentos o las áreas comunes, tienes máximo seis meses para actualizar el acta del condominio ante un notario. Además, el dueño original no puede hacer cambios al proyecto si ya vendió aunque sea un departamento, incluso si la venta no está firmada.
• Art. 9Para juntar un edificio o conjunto de departamentos bajo un mismo régimen, el dueño (o los dueños) debe ir con un notario y firmar una escritura pública. Ahí tiene que poner que él quiere crear ese condominio. El notario debe revisar y guardar copia de varios documentos, como la última escritura de propiedad del terreno, los permisos de construcción, la licencia ambiental si aplica, y un certificado de uso de suelo. También debe incluir una fianza (como un seguro) que garantice que la construcción se va a hacer tal como se aprobó; si la obra afecta el impacto urbano o ambiental, esa fianza se incrementa en la mitad. Además, en la escritura se tiene que describir cada departamento o local (con medidas, ubicación y porcentaje de dueño que le toca), especificar espacios para discapacitados, asignar un valor a cada unidad, y decir para qué va a servir el condominio (por ejemplo, viviendas o comercios).
• Art. 10El artículo 10 dice que los documentos oficiales donde se crea un condominio, como los contratos de compraventa de los departamentos o casas, tienen que registrarse en el Registro Público de la Propiedad. Eso es como si llevaras el papel a una oficina del gobierno para que quede asentado quién es el dueño. Además, esos documentos deben cumplir con todo lo que pide esta ley. El registro sirve para proteger tus derechos como propietario y evitar problemas con terceros.
• Art. 11Para cambiar las reglas del edificio o el acta donde está escrito cómo se creó el condominio, primero se necesita juntar una asamblea especial (que no es la de cada año). A esa junta debe ir, como mínimo, la mitad más uno de los dueños (mayoría simple). Pero para que un cambio se apruebe, no basta con que la mayoría de los asistentes esté de acuerdo: los votos a favor tienen que sumar el 75% del valor total de todas las viviendas o locales. Si se modifica algo, hay que avisarle a la Procuraduría. Además, cualquier dueño o el administrador puede pedirle una opinión al Consejo contra la Discriminación de la CDMX para checar que el cambio no sea racista, sexista o viole tus derechos humanos.
• Art. 12Cuando compres un departamento o casa en un condominio, el notario que haga la escritura pública debe seguir estas reglas: Primero, tiene que mencionar el documento que creó el condominio (donde se establecen las reglas del edificio o fraccionamiento) y decir en qué fecha y folio está registrado en el Registro Público de la Propiedad, como lo marca la ley de notarios. Segundo, debe darte una copia simple de ese documento principal del condominio y otra copia del reglamento interno (las reglas de convivencia), y además tiene que anotar por escrito que ya te las entregó. Tercero, está obligado a leerte los artículos 7, 16, 28, 86 y 87 de esta ley, y dejar constancia de que te los leyó y que entendiste bien lo que dicen. Todo esto es para que sepas exactamente cuáles son tus derechos y obligaciones antes de firmar.
• Art. 13Si los dueños de un edificio o conjunto de departamentos quieren terminar por decisión propia con el régimen de condominio, deben hacerlo en una junta especial que se llama Asamblea General Extraordinaria. Para que los acuerdos sean válidos, tiene que asistir al menos la mitad más uno de los propietarios y, además, el 75% del valor total del condominio debe votar a favor. Una vez acordado, la cancelación se tiene que hacer oficial ante un notario (Escritura Pública), anotarse en el Registro Público de la Propiedad para que todos lo sepan, y avisarle a la Procuraduría.
• Art. 14Un "condómino" es simplemente el dueño de un departamento o casa dentro de un edificio o conjunto residencial. Además del espacio principal, también le pertenecen ciertas cosas extra como su estacionamiento, el cuarto de servicio, los tendederos y lavaderos que le toquen, según lo que diga la escritura del inmueble. Ojo: esos espacios adicionales no se pueden vender, rentar, prestar o embargar por separado, siempre tienen que ir junto con el departamento o casa principal.
• Art. 15El derecho de copropiedad es la parte que te toca de las áreas comunes del edificio, como pasillos, estacionamiento o jardines. Eso depende directamente del tamaño o valor de tu departamento, según lo que diga la escritura del condominio. Es decir, si tu departamento es más grande, te corresponde una porción más grande de las zonas compartidas. Todo queda fijado desde el principio en el documento legal.
• Art. 16Cada persona que vive en un condominio (ya sea dueño, inquilino o solo habitante) tiene derecho a usar todas las áreas comunes, como jardines, pasillos o estacionamientos, siempre y cuando no estorbe ni perjudique a los demás. Si alguien abusa de ese derecho o daña estas áreas, le pueden aplicar multas o castigos según la ley, y hasta enfrentar problemas legales más serios. Si alguien daña las áreas verdes, el administrador o cualquier vecino debe avisar a la Procuraduría Ambiental, que es la autoridad que cuida el medio ambiente. Entre los derechos de los dueños y habitantes están: que respeten su departamento, votar y opinar en las juntas del condominio, usar las áreas comunes de manera ordenada y sin molestar a otros, y hasta ser administrador del edificio sin necesidad de pagar una fianza. También pueden pedirle a la administración que les muestre cómo se están usando los ahorros del condominio, quejarse ante la Procuraduría si alguien viola las reglas, reportar delitos a la policía, hacer reparaciones dentro de su casa (sin tocar paredes o estructuras importantes del edificio), y unirse a comités de medio ambiente, seguridad, deporte o mediación.
• Art. 17Cada persona que vive en un condominio, ya sea dueño o inquilino, debe usar su departamento o casa de manera tranquila y sin causar problemas. No puedes usar tu vivienda para algo diferente a lo que está escrito en el contrato del edificio (como un negocio o taller, por ejemplo). Solo está permitido hacer lo que dice ese documento. Si haces algo distinto, estás violando esta regla.
• Art. 18Que no uses algo que te pertenece en el edificio o condominio no te exime de pagar lo que te toca. Así decidas no usar las áreas comunes, sigues obligado a cubrir tus cuotas de mantenimiento y demás responsabilidades. La ley y el reglamento del condominio aplican igual para todos los dueños, sin importar si usan o no los espacios compartidos.
• Art. 19El dueño de un departamento (condómino) puede usarlo, disfrutarlo y hasta venderlo, pero siempre respetando lo que digan la ley de condominios, el reglamento del edificio y la escritura de la propiedad. Si el dueño presta su departamento a otra persona (como un inquilino), los dos deben ponerse de acuerdo sobre quién paga las cuotas de mantenimiento y si el inquilino puede ir a las juntas de vecinos. El inquilino será responsable junto con el dueño de cualquier obligación que no se cumpla. Ambos deben avisar por escrito al administrador y a la asamblea de vecinos sobre el acuerdo que hicieron, entregando un documento firmado por los dos.
• Art. 20Este artículo dice que, si eres dueño de un departamento o casa en un edificio, y alguien quiere comprar o vender otra unidad, tienes derecho de preferencia (como derecho de "primera oferta") solo si lo que dice el Código Civil de la Ciudad de México así lo marca. Si hay pleito por cómo se entiende esta regla, cualquiera de las partes puede pedir ayuda a la Procuraduría (una oficina del gobierno que apoya en estos casos), pero eso no quita que puedan ir también a los juzgados para resolver el problema. Básicamente, la ley te da la opción de pedir apoyo antes de llegar a un juicio.
• Art. 21Como dueño o habitante de un condominio, no puedes usar tu departamento para algo distinto a lo que dice el acta constitutiva, por ejemplo, no puedes poner un negocio si está marcado como vivienda. Tampoco puedes hacer ruido, fiestas o cualquier cosa que moleste a los vecinos, que ponga en riesgo la seguridad del edificio o que dañe las áreas comunes como pasillos, jardines o estacionamientos. En las viviendas, no puedes hacer reparaciones o remodelaciones en la noche, a menos que sea una emergencia. Además, no puedes cambiar la fachada, pintar de otro color sin permiso, ni podar o talar árboles, porque las áreas verdes están protegidas por la ley. Por último, no puedes apartar lugares de estacionamiento común con pintura, letreros o techos, a menos que sean para personas con discapacidad.
• Art. 22Si eres dueño de un departamento o local en un condominio, estás obligado a pagar y participar en las reparaciones de los pisos, techos o divisiones que compartes con tu vecino de al lado. Pero si el daño fue causado por uno de ustedes, ese vecino es el único responsable de pagar la reparación. En edificios de varios pisos, los gastos de arreglar los techos por fuera y los sótanos se reparten entre todos los dueños del edificio. También, si hay daños por temblores, hundimientos del terreno o desastres naturales, todos los condóminos deben cooperar para pagar la reparación.
• Art. 23Este artículo dice que hay cosas en un edificio o condominio que son de uso de todos los vecinos, como el terreno, las fachadas, los pasillos, las escaleras, los elevadores, los estacionamientos para visitas, las áreas verdes y los cuartos de basura o de máquinas. También son de todos los locales del portero, los sistemas de agua y luz, y cualquier otra cosa que los dueños decidan en una junta o que esté en los documentos del condominio. Los vecinos tienen derecho a revisar que el administrador tenga un inventario actualizado de todo eso. Nadie puede usar esas áreas solo para él ni venderlas como si fueran de una sola persona, a menos que la mayoría lo apruebe para cosas viejas o inservibles.
• Art. 24Este artículo habla de las partes de un edificio que están entre dos departamentos vecinos, como los techos, paredes o divisiones que los separan. Esas partes son propiedad de los dos vecinos que las comparten, no de todo el edificio. Si necesitan hacer una reparación o mantenimiento en esas zonas, los dos vecinos deben pagar los gastos por igual. Pero si el daño lo causó uno de ellos (por ejemplo, al perforar una pared sin cuidado), ese vecino es el único que debe pagar todo.
• Art. 25En un edificio o conjunto de casas (condominio), todos los dueños tienen los mismos derechos para usar las áreas comunes como pasillos, jardines o azoteas, sin importar en qué piso vivan. Los dueños de la planta baja no pueden quedarse con el jardín o el vestíbulo solo para ellos, ni hacer construcciones ahí, a menos que así lo diga el acta de condominio. Los del último piso tampoco pueden usar la azotea como si fuera de ellos ni construir más arriba. Si alguien desobedece, el administrador o cualquier vecino puede pedir ayuda a la alcaldía, que debe mandar a un inspector en máximo 10 días hábiles para detener la obra y resolver el asunto conforme a las leyes de construcción de la Ciudad de México.
• Art. 26El artículo 26 explica cómo se deben hacer las obras en las áreas comunes de un condominio (como pasillos, jardines o instalaciones generales). El administrador del condominio tiene que encargarse de las reparaciones urgentes para que todo esté seguro y funcione bien, usando el dinero del fondo de mantenimiento, y después debe informar a los dueños en la siguiente junta. Si no hay suficiente dinero o se necesita una obra no planeada, el administrador debe convocar una junta extraordinaria para que los dueños decidan qué hacer. Para obras que solo mejoren la apariencia o comodidad sin aumentar el valor del condominio, se necesita seguir las reglas del artículo 34 de esta ley. El dueño original del condominio es responsable por problemas ocultos de construcción, como goteras o fallas graves, hasta que se reparen o demuelan; también responde si no cumplió con los estudios de impacto urbano o ambiental, pero esa responsabilidad termina después de 10 años. Si el dueño es una empresa, cada socio responde según su parte, y si el dueño fallece, sus herederos asumen la responsabilidad. Si alguien reclama por daños dentro de los primeros 3 años después de recibir el área, se usa una fianza que el dueño debió contratar; si pasa más tiempo, la indemnización se ajusta con la inflación según el Índice Nacional de Precios al Consumidor.
• Art. 27Este artículo dice que el gobierno de tu ciudad o alcaldía puede usar dinero público para mejorar las áreas comunes de tu edificio o condominio, como reparar el techo, arreglar el jardín o instalar cámaras de seguridad. También pueden actuar en emergencias que pongan en peligro tu vida, como incendios o inundaciones, siempre sin quitarles la propiedad a los dueños y respetando la ley. Para que el gobierno pueda hacer esto, solo hace falta que un vecino o dueño lo pida. Además, la Asamblea de vecinos puede contratar a un profesional (como un arquitecto) para que supervise los trabajos.
• Art. 28Cuando compras un departamento o local en un condominio, también te toca pagar las deudas que el dueño anterior dejó pendientes con el edificio, como cuotas de mantenimiento, gastos extraordinarios o multas. La Asamblea General (la junta de todos los dueños) decide cuánto se debe y, si no se pagó, esa deuda se "pega" a la propiedad. Así que al comprar, tienes que asumir esos adeudos aunque tú no los hayas generado. En el contrato de compraventa debe aparecer este detalle para que quede claro. Y si no se paga, el condominio tiene derecho a cobrarse de manera preferente, según lo que dice el artículo 2993 del Código Civil.
• Art. 29El artículo 29 dice que las reglas para organizar y operar un condominio están en la Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva (el documento que crea el condominio) y el Reglamento Interno (las normas de convivencia). La autoridad más importante del condominio es la Asamblea General, donde todos los dueños se reúnen a tomar decisiones. Las asambleas pueden ser de dos tipos: las ordinarias, que se hacen cada tres meses para informar cómo va la administración y tratar asuntos del día a día; y las extraordinarias, que se convocan para resolver situaciones urgentes o temas importantes como modificar la Escritura o el Reglamento Interno, terminar el régimen de condominio, hacer obras nuevas o decidir qué hacer si el edificio se destruye o necesita reconstruirse.
• Art. 30El artículo 30 dice que, además de la Asamblea General (la junta más importante donde se deciden los asuntos del condominio), se pueden hacer otras juntas, pero siempre siguiendo lo que marca la ley y el reglamento interno. Por ejemplo, están las juntas de administradores, que se hacen cuando hay un conjunto de edificios o el condominio está dividido en secciones, para tratar cosas de las áreas comunes; estas las convoca el comité de administración. También están las juntas de sección o grupo, que se hacen cuando el condominio tiene diferentes edificios o zonas, y solo se ocupan de los asuntos de las áreas comunes que le tocan a esa sección, pero sin contradecir lo que decida la Asamblea General. Además, puedes tener asambleas generales del conjunto (opcionales), donde se eligen los comités de administración y vigilancia y se habla de las áreas comunes. Por último, los condóminos pueden inventar otras formas de tomar decisiones, siempre y cuando no vayan contra la ley.
• Art. 31Las asambleas de condominios son las reuniones donde los dueños toman decisiones importantes. Estas juntas serán dirigidas por alguien que todos elijan, y un secretario (normalmente el administrador, o alguien que nombre la asamblea) se encargará de tomar nota y contar los votos. Para que un acuerdo sea válido, generalmente se necesita que vote a favor más de la mitad de los presentes, a menos que las reglas del condominio pidan un número mayor de votos. Cada persona tiene tantos votos como el porcentaje de su departamento en el valor total del edificio; por ejemplo, si tu casa vale el 10% del total, tienes el 10% de los votos. Nadie puede votar por más de dos personas ni representar a otros sin una carta poder simple. Si un solo dueño tiene más de la mitad de los votos y los demás no van a la junta, la reunión igual se puede hacer, pero con ciertas condiciones especiales para que los acuerdos sean válidos. Cuando pase eso, se necesita que al menos la mitad de los votos de los demás dueños estén de acuerdo, o si no hay suficiente gente, se llama a una segunda junta. El acta de todo lo que se acuerde debe escribirse en un libro especial autorizado por la Procuraduría, y firmarla el presidente, el secretario y los dueños que quieran.
• Art. 32Cuando se va a hacer una junta de vecinos (Asamblea General), primero deben avisarles a todos con una convocatoria. Ese aviso debe decir quién la convoca, si es una junta normal o especial, la fecha, el lugar (que debe ser dentro del condominio o donde diga el reglamento), y los temas que se van a tratar (el orden del día). La notificación se puede hacer personalmente, pegando el aviso en un lugar visible del edificio, en la puerta principal, o metiéndolo debajo de la puerta de cada departamento. Pueden convocar a la junta el administrador, el Comité de Vigilancia, o un grupo de vecinos (el 20% si hay de 2 a 120 departamentos, el 15% si hay de 121 a 500, o el 10% si hay más de 501). También puede convocar la Procuraduría si no hay administración, por orden de un juez, o si al menos el 10% de los vecinos lo pide porque el administrador o el comité se niegan a hacerlo. Los vecinos que deben cuotas (morosos) no pueden convocar. Para la primera junta, se necesita que esté presente el 75% de los vecinos; si no, se pasa a una segunda media hora después, donde basta con la mayoría simple; y si aún así no se logra, en una tercera junta se vale con los que lleguen, y las decisiones se toman por mayoría de los presentes. Todo lo que se decida en la junta, siguiendo la ley y el reglamento, obliga a todos los vecinos, incluso a los que no fueron o estuvieron en contra. El aviso para una junta normal debe darse con al menos
• Art. 33La Asamblea General de tu condominio tiene el poder de cambiar las reglas del juego: puede modificar el acta constitutiva y ajustar el reglamento interno. También puede contratar o despedir al administrador (sea uno de los vecinos o un profesional) y decidir cuánto va a ganar. Además, define cuánto y cómo vas a pagar tus cuotas de mantenimiento, y si te atrasas, te cobrarán un interés máximo del 9% anual por cada cuota que debas. La Asamblea elige al Comité de Vigilancia y a otros comités (como de seguridad o medio ambiente), revisa los estados de cuenta y el presupuesto del año siguiente, y puede hasta cortar servicios como luz o gas si no pagas —pero nunca el agua.
• Art. 34Si debes más de dos cuotas de mantenimiento o de la reserva, o no pagaste una cuota extraordinaria a tiempo, o una sentencia te obligó a pagar daños al condominio y no lo hiciste, pierdes tu derecho a votar en la Asamblea de condóminos. Aunque no puedas votar, sí puedes opinar y dar tu punto de vista en la junta. Además, si estás en esta situación de moroso, tu presencia no cuenta para que la Asamblea pueda instalarse legalmente, y tampoco puedes ser elegido como Administrador o miembro del Comité de Vigilancia. La única excepción es cuando la junta sea para cambiar las reglas del condominio, desaparecer el régimen de condominio o vender el edificio.
• Art. 35Este artículo dice que los dueños o habitantes de un condominio también pueden organizarse de otras maneras, no solo como una mesa directiva. Por ejemplo, pueden formar un conjunto condominal, un condominio subdividido, un consejo de administradores, un comité de vigilancia o cualquier otro comité que ellos mismos acuerden. También pueden crear otras formas de organización que se basen en las costumbres del lugar, siempre y cuando no vayan en contra de la ley. Para todo esto, las reglas de cómo se juntan, cómo se eligen, qué derechos y obligaciones tienen deben seguir lo que dice la ley, el reglamento del condominio y la escritura del edificio.
• Art. 36Este artículo dice que, para organizar mejor el condominio, se pueden hacer dos tipos de juntas aparte de la Asamblea General. La primera es la sesión del Consejo, que solo se da en condominios muy grandes o divididos en varias secciones, y ahí se discuten cosas de las áreas que todos usan, como los pasillos o el jardín. La segunda es la junta de sección o grupo, que ocurre cuando el edificio está dividido por zonas (como torres o entradas), y solo se habla de los problemas de esa área en particular, como el elevador de esa sección. Lo importante es que ninguna decisión de estas juntas puede ir en contra de lo que ya haya acordado la Asamblea General de todo el condominio.
• Art. 37El artículo 37 dice que los departamentos o casas de un condominio deben ser administrados por una persona o empresa que elijan todos los dueños en una reunión, siguiendo las reglas de la ley y del reglamento interno. Si por problemas físicos o de espacio es difícil organizar todo el condominio, o si los vecinos ya tienen su propio modo de organizarse, pueden nombrar administradores por edificios separados, secciones, entradas, zonas o manzanas, pero solo para asuntos que afecten a esa parte específica. No se puede dividir una misma sección en grupos más chicos, y si dos alas comparten una misma entrada, no pueden tener administraciones separadas. Los administradores y los comités de vigilancia tienen que seguir lo que marca la ley en otros artículos. Además, si en las mismas unidades habitacionales hay representantes ciudadanos elegidos por otra ley, sus funciones son diferentes e independientes del condominio, aunque sean las mismas personas.
• Art. 38Si vives en un edificio o condominio y te conviertes en administrador (porque eres dueño de un departamento o contratan a un profesionista), tienes que cumplir ciertos requisitos. Si eres dueño y te nombran administrador, debes comprobar ante la Asamblea General que estás al corriente con tus pagos y obligaciones como condómino desde antes de empezar y durante todo tu encargo. Si contratan a un administrador profesional (una persona o empresa), debe presentar un contrato firmado con el Comité de Vigilancia, una garantía o fianza, un certificado de la Procuraduría y el comprobante de que tomó el curso para administradores. Ambos tipos de administradores tienen 30 días naturales después de ser nombrados para tomar la capacitación o actualización que da la Procuraduría. Además, su nombramiento se anota en el libro de actas de la asamblea y debe registrarse en la Procuraduría en un plazo de 15 días hábiles; si no lo hacen, les aplican una multa de 100 días de salario mínimo. La Procuraduría emite el registro y la constancia de capacitación en 15 días hábiles, siempre que cumplan con todo lo que pide la ley.
• Art. 39El pago que recibe el administrador (ya sea un vecino condómino o un profesionista contratado) lo decide la Asamblea General, que es la junta de todos los dueños de departamentos o casas. Ese acuerdo sobre su sueldo o compensación debe anotarse claramente en el acta de la reunión, que es el documento oficial donde se escriben los acuerdos tomados.
• Art. 40Cuando construyen un edificio nuevo donde habrá departamentos de diferentes dueños (condominio), la persona que firma la escritura inicial del condominio es la que elige al primer administrador. Los dueños de los departamentos (condóminos) pueden organizar una junta para cambiar a ese administrador si así lo deciden, según lo que dice la ley. Además, el administrador que fue nombrado tiene como obligación convocar a una junta de todos los dueños en menos de 30 días naturales para que ellos elijan a un nuevo administrador y también nombren a los comités que menciona la ley.
• Art. 41Si la Asamblea General (la reunión de todos los propietarios) decide contratar a un administrador profesional para manejar el edificio o condominio, ella misma debe fijar las reglas para asegurarse de que el trabajo se haga bien. También debe nombrar al Comité de Vigilancia para que firme el contrato con ese administrador, siguiendo lo que dice la ley. Una vez firmado el contrato, el administrador tiene máximo 15 días naturales (incluyendo fines de semana y días festivos) para entregar al Comité de Vigilancia una fianza, que es como un seguro para responder si hace algo mal.
• Art. 42El Administrador puede estar en su puesto por un año, pero solo si el Comité de Vigilancia revisa que cumplió bien el contrato. Si la Asamblea General (la junta de dueños) decide reelegirlo (volverlo a elegir), aplican estas reglas: puede ser reelecto dos veces seguidas más, y después de eso puede volver a ser elegido, pero no de manera consecutiva (sin seguirse uno tras otro). Si es un Administrador profesional (que no es dueño), debe firmar un contrato nuevo y dar una fianza (un depósito o garantía que protege al condominio).
• Art. 43El administrador del condominio es la persona encargada de varias tareas importantes: tiene que llevar un libro de actas de las juntas, cuidar las áreas comunes (como jardines, pasillos o estacionamiento), y representar al edificio en reuniones con otros administradores. También debe guardar todos los papeles y documentos del condominio, y cualquier vecino que esté al corriente en sus pagos puede revisarlos cuando quiera. Además, el administrador se encarga de cobrar las cuotas (ordinarias y extraordinarias), pagar los gastos de mantenimiento y servicios como la luz, y hacer las reparaciones necesarias en las zonas comunes. Tiene que darle a cada vecino un estado de cuenta cada mes que muestre los ingresos, gastos, deudas pendientes y el dinero en el banco, y entregar recibos por cualquier pago. Para terminar, debe avisar quiénes son los morosos (los que deben dinero), pero sin compartir sus datos personales con cualquiera. Si un vecino quiere revisar la lista detallada de deudas, puede pedirla por seguridad, pero solo el Comité de Vigilancia o una autoridad pueden ver los datos personales.
• Art. 44Cuando la Asamblea General elija a una nueva administración, la que está saliendo tiene máximo 7 días naturales (contando sábados, domingos y días festivos) para entregarle a la nueva todos los documentos, cuentas, libros de actas, dinero, muebles, casas o terrenos, y cualquier otra cosa que haya estado bajo su cuidado. También debe entregar todo lo relacionado con trámites legales o judiciales. Esto solo puede retrasarse si un juez lo ordena. De esta entrega se hará un acta firmada por todos los que participen. Si pasan los 7 días y la administración saliente no entrega todo, la nueva puede demandarla por la vía administrativa, civil o penal. Si la Procuraduría (una dependencia del gobierno) pide esos documentos porque alguien lo solicita, la administración debe dárselos en máximo 3 días hábiles (sin contar sábados, domingos ni festivos) después de que le llegue el aviso.
• Art. 45Los edificios o conjuntos de casas donde hay áreas compartidas (como jardines, pasillos o estacionamientos) deben nombrar un Comité de Administración formado por tres personas. El Presidente se encarga de las tareas que ya dice el artículo 43 de esta misma ley. El Secretario lleva y cuida los libros de actas de juntas, de deudas (si las hay), archivos y otros papeles importantes para que todo funcione bien. El Tesorero se hace cargo de las cuentas internas y debe ayudar al administrador a tener al día los estados de cuenta, pero sin poder usar el dinero ni moverlo por su cuenta.
• Art. 46Para elegir a los que van a estar en el Comité de Administración de un conjunto de condominios, primero se hace una reunión del consejo de administradores. En esa junta, se sigue lo que dice el artículo 31 de esta ley para que entre todos los del consejo voten y así escojan a los miembros del comité.
• Art. 47En un edificio o conjunto de departamentos, debe haber un Comité de Vigilancia formado por entre 2 y 5 vecinos (dueños de un departamento). Ellos eligen a un presidente y a los vocales (los otros miembros). Todas las decisiones de este comité se toman votando y gana la opción que tenga más votos. Además, si un grupo de vecinos representa al menos el 20% de todos los dueños, ese grupo tiene derecho a nombrar a uno de los vocales.
• Art. 48Los miembros del Comité de Vigilancia durarán un año en su cargo, o hasta que la Asamblea General (la junta de todos los dueños) decida quitarlos. Su trabajo es honorífico, es decir, no reciben pago por hacerlo. Solo dos de sus integrantes pueden ser reelectos para repetir el puesto inmediatamente después de su primer período. Esta regla aplica para todos los comités que existan dentro del condominio.
• Art. 49El Comité de Vigilancia es un grupo de vecinos del condominio que se encarga de revisar que el Administrador haga bien su chamba y cumpla lo que la Asamblea General acordó. Pueden checar todos los papeles del condominio, como recibos, estados de cuenta, actas y la contabilidad, y el Administrador está obligado a dejarlos verlos. También verifican que las cuentas que presenta el Administrador estén correctas, supervisionan en qué se gasta el dinero y, si encuentran algo mal, deben avisarle a la Asamblea y, si es grave, a la Procuraduría. Además, pueden contratar o despedir a ciertos servicios profesionales, y hasta tomar el rol de Administrador si alguien falta. Si el Comité sabe de errores o irregularidades del Administrador y no los reporta a tiempo a la Asamblea, ellos también son responsables de los daños que eso cause.
• Art. 50Los conjuntos de departamentos o casas (condominios) deben tener un Comité de Vigilancia, que se forma con los presidentes de los comités de cada edificio o sección, y entre ellos eligen a un coordinador. Esta elección se hace en una junta del propio comité, y deben avisarle al Comité de Administración en un plazo de cinco días después de que eligieron al coordinador. La formación de este comité y la elección del coordinador se hace en la misma asamblea que habla el artículo 46, pero los presidentes de los comités no cuentan como parte de los asistentes para juntar el número mínimo de personas (quórum) necesario en las juntas de los administradores.
• Art. 51El Comité de Vigilancia de un conjunto de departamentos o casas (condominio) tiene las mismas tareas que dice el Artículo 49, pero solo para revisar cómo se administran y cuidan las áreas y cosas que todos usan, como pasillos, jardines o estacionamientos. O sea, se encarga de checar que todo esté en orden en esas zonas comunes según el reglamento. No se mete en asuntos de los departamentos individuales.
• Art. 52El Reglamento Interno del condominio lo hacen las personas que firman la Escritura Constitutiva, que es el documento legal que crea el condominio. Si después quieren cambiar ese reglamento, se necesita una junta de todos los dueños (Asamblea General), donde tenga que ir al menos la mitad más uno de los propietarios. Para aprobar un cambio, se necesita el 51% del valor total de las partes del condominio (indiviso), no de personas, sino del porcentaje de propiedad que cada quien tiene. Tanto la primera versión como cualquier cambio del reglamento deben registrarse en la Procuraduría, que es la autoridad que vigila estos asuntos.
• Art. 53El Reglamento Interno de tu condominio es como el manual de convivencia que deben seguir todos (dueños, inquilinos y visitas). Este reglamento no puede contradecir la ley ni la escritura del edificio, y debe respetar todos tus derechos humanos sin discriminación. Entre otras cosas, tiene que definir: tus derechos y obligaciones al usar áreas comunes y tu propio departamento, cómo se cobrarán las cuotas de mantenimiento y el fondo de ahorro, las reglas para contratar servicios como renta de espacios comunes, y cómo se eligen y remueven al administrador y al comité de vigilancia. También debe establecer cómo se usarán las áreas para personas con discapacidad y las reglas para tener mascotas, siempre cuidando su bienestar. Si algo no está en la ley, la asamblea de vecinos decide.
• Art. 54El Reglamento Interno del condominio son las reglas de convivencia del edificio. Este reglamento debe estar incluido como parte de la escritura de tu departamento, según lo dice la Ley. Además, tienes que llevarlo a la Procuraduría (la dependencia que vigila estos temas) para que lo revisen y se aseguren de que no vaya en contra de lo que establece la Ley y su Reglamento.
• Art. 55Todos los dueños y habitantes de un condominio deben pagar a tiempo las cuotas que acuerde la Asamblea General. Ese dinero se usa para dos cosas: primero, para los gastos diarios de administración y mantenimiento de las áreas comunes, como pasillos, jardines y servicios compartidos. Segundo, para un fondo de reserva que sirve para comprar herramientas, materiales o pagar reparaciones más grandes, como cambio de bombas o impermeabilizaciones. El monto que cada quien paga se calcula según el porcentaje de propiedad que le toque a su departamento. También puede haber cuotas extra si esos fondos no alcanzan para cubrir gastos imprevistos o reparaciones urgentes.
• Art. 56Todas las personas que viven en un condominio tienen que pagar las cuotas de administración y mantenimiento, sin importar si tienen una queja o una situación personal difícil. No puedes dejar de pagarlas a menos que demuestres que no tienes dinero o que estás oficialmente declarado como insolvente (es decir, que no puedes pagar tus deudas). Si ese es tu caso, la Asamblea de vecinos puede aceptar que cubras esas cuotas trabajando en el condominio. Además, todo el dinero y bienes que se junten por estas cuotas o por otros ingresos del condominio se guardan en los fondos comunes.
• Art. 57La asamblea de vecinos puede decidir invertir el dinero del condominio que no se esté usando en ese momento, pero solo en opciones que sean seguras y que permitan retirarlo rápido si se necesita para pagar gastos urgentes. El tipo de inversión tiene que ser aprobado por todos en la asamblea. Una vez al año, la asamblea decide qué parte de las ganancias de esas inversiones se va a cada fondo del edificio, como el de mantenimiento o el de reserva.
• Art. 58Cada año, la Asamblea General (la junta de todos los dueños de departamentos o locales) decide qué parte de las ganancias que genere rentar las áreas comunes del edificio se va a cada uno de los fondos del condominio. Es decir, si el condominio saca lana por alquilar, por ejemplo, la azotea o un local, la asamblea dice cuánto de ese dinero toca para mantenimiento, cuánto para gastos diarios o para otros ahorros. Esto se define una vez al año, no cada que se cobra la renta. Así, todos los dueños acuerdan cómo repartir ese dinero extra entre las cuentas del condominio.
• Art. 59El artículo 59 dice que si no pagas a tiempo las cuotas del condominio (como la de mantenimiento), te van a cobrar intereses por morosidad, que son un tipo de recargo extra. Esos intereses se calculan según lo que hayan acordado en la junta de vecinos o en el reglamento interno del edificio. Además de los intereses, te pueden aplicar otras sanciones por no pagar. Si debes dos cuotas ordinarias (las de cada mes) o una extraordinaria (un cobro especial), el administrador del condominio puede demandarte por la vía ejecutiva civil, que es un proceso legal más rápido para cobrar deudas. Para eso, el administrador y el presidente del comité de vigilancia deben presentar un documento con los recibos de pago, el acta de la asamblea o el reglamento donde se fijaron las cuotas, y todo firmado y certificado por un notario. El administrador, antes de ir a juicio o pedir ayuda a la Procuraduría Social, tiene que haber intentado resolver el asunto platicando contigo, mandándote avisos o proponiéndote un convenio de pago. Si ya pagaste todo lo que debes y lo compruebas ante la Dirección General de Consignaciones del Tribunal, ya no te pueden demandar.
• Art. 60Cuando vendas un departamento o local en un condominio, el vendedor tiene que darte un documento firmado por el administrador que demuestre que no debe nada de cuotas de mantenimiento, administración, fondo de reserva o cuotas extraordinarias. Si el vendedor no te entrega ese papel, tú como comprador te vuelves responsable de pagar todas las deudas que tenga ese departamento, incluso las que dejó pendientes el dueño anterior. La única manera de evitar heredar esas deudas es que el administrador te dé esa constancia de que todo está liquidado antes de la compra.
• Art. 61Si tienes un departamento o un local en un edificio compartido (condominio), tú y los demás dueños deben pagar impuestos locales y federales. Estos impuestos se pagan tanto por tu espacio privado (tu casa o local) como por la parte que te toca de las áreas comunes (pasillos, jardín, elevadores). En pocas palabras, pagas impuestos por lo tuyo y por una porción de lo que es de todos.
• Art. 62Las deudas o cargas (gravámenes) que tenga el edificio se reparten entre cada departamento o local que forma parte del condominio. Esto quiere decir que cada dueño solo paga por lo que le toca de su propio departamento, y una parte proporcional de las áreas comunes. Si en el contrato hay alguna cláusula que diga que todos los dueños son responsables juntos o que uno puede pagar por todos, esa cláusula no sirve y se considera como si no estuviera escrita.
• Art. 63La Procuraduría (que es como la autoridad que defiende a los consumidores) puede intervenir cuando haya pleitos entre vecinos de un edificio o conjunto (condóminos), entre personas que tienen el control de un departamento (poseedores), o entre ellos y su administrador o el Comité de Vigilancia. Esto lo puede hacer de tres maneras: primero, buscando un acuerdo amistoso cuando el afectado presente una queja; segundo, por medio del arbitraje (donde un tercero decide); y tercero, aplicando una multa o sanción administrativa. Además, en todos estos casos, la Procuraduría debe ayudar al condómino si su queja está mal redactada o le falta información, para que no pierda por no saber expresarse bien.
• Art. 64Antes de empezar el proceso de conciliación, tienes que demostrar que ya intentaste resolver el problema con una mediación ante el Administrador comité encargado. También debes comprobar que tienes un interés legal directo en el asunto, explicar claramente qué actos estás reclamando y por qué, además de proporcionar los datos generales tuyos y de la persona o empresa a la que reclamas. Si tú eres el Administrador, además necesitas presentar un documento que demuestre que ya intentaste solucionar el conflicto antes de presentar la queja. La Procuraduría le notificará a la otra parte enviándole una copia de tu escrito junto con las pruebas que hayas incluido. Por último, si tu reclamación está mal redactada o es confusa, la Procuraduría puede pedirte que la aclares.
• Art. 65La Procuraduría (que es la institución encargada de mediar en conflictos) va a invitar a las personas que están peleando a una junta para tratar de llegar a un acuerdo. Durante esa reunión, llamada audiencia de conciliación, buscarán resolver sus diferencias sin necesidad de ir a juicio. Es como una plática formal donde ambas partes pueden hablar con la ayuda de un mediador. La intención es que resuelvan el problema de manera tranquila y en paz.
• Art. 66El procedimiento de conciliación se da por terminado si tú, como la persona que presentó la queja, no asistes a la junta de conciliación; si ambas partes (tú y la otra persona) asisten pero dicen que no quieren arreglar el problema; o si logran ponerse de acuerdo. En caso de que la persona contra quien presentaste la queja no vaya a la junta, a pesar de haber sido citada a tiempo, la Procuraduría le puede poner una multa de entre 50 y 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México (que es un valor que cambia cada año). Si ambos asisten pero no logran un acuerdo, la Procuraduría pasa directamente sus diferencias a un arbitraje, que puede ser con un árbitro que ayuda a llegar a un arreglo o uno que decide aplicando las leyes.
• Art. 67Cuando termina la conciliación (pláticas para resolver el problema), empieza el arbitraje. El árbitro (la Procuraduría Social) les explica a las partes cómo funciona el proceso. Primero, tú y la otra persona deciden si el árbitro resolverá como un amigable componedor (basado en lo justo y razonable) o en estricto derecho (aplicando la ley al pie de la letra). Luego se firma un acta donde aceptan el arbitraje, eligen al árbitro, definen el tipo, señalan el problema a resolver y fijan una fecha para acordar las reglas del proceso. Todo lo que se hizo en la conciliación pasa a formar parte del arbitraje. Si no se ponen de acuerdo en el tipo, automáticamente será en amigable composición.
• Art. 68Cuando actúas como árbitro, la Procuraduría puede pedir toda la información que considere necesaria para resolver tu caso, sin limitarse a lo que tú le entregues. También está obligada a recibir las pruebas que des y a escuchar tus argumentos. Al final, el laudo (la decisión final del árbitro) debe incluir el castigo o la reparación del daño que causó el problema, según lo que se discutió.
• Art. 69Cuando un conflicto se resuelve con un "amigable componedor" (una especie de juez neutral que no necesariamente es abogado), las partes deben escribir de forma clara y breve los puntos que quieren que se resuelvan, siempre relacionados con el pleito. También pueden incluir otros asuntos que no estaban en la queja original. La Procuraduría les propondrá a ambas partes las reglas para llevar el juicio, y si están de acuerdo, el amigable componedor decidirá según lo que le dicta su conciencia, basándose en la verdad y la buena fe, pero siempre respetando lo básico del proceso. No se permiten "incidentes" (peleas o asuntos secundarios que alargan el juicio). La única forma de corregir la decisión final es pidiendo una aclaración dentro de los 3 días hábiles siguientes a que te notifiquen el resultado.
• Art. 70Cuando dos personas o empresas tienen un problema y deciden resolverlo por medio de un arbitraje (un juicio privado manejado por la Procuraduría), deben firmar un acuerdo. En ese acuerdo, le piden a la Procuraduría que resuelva el asunto siguiendo al pie de la letra las leyes que aplican, y también fijan los plazos y pasos para hacerlo. Si no se ponen de acuerdo en los tiempos, entonces se usan estos: tienen 5 días para presentar la demanda y otros 5 para contestarla, contando desde que se les notifica oficialmente. Luego, la Procuraduría tiene 7 días para recibir pruebas y fijar una audiencia, y después de esa audiencia, en otros 7 días debe dar su fallo (llamado laudo). Si alguien no cumple con los plazos, automáticamente pierde su derecho a hacer algo en el juicio, a menos que nunca haya presentado la demanda, en cuyo caso puede intentarlo después. Todos los plazos son obligatorios, no se pueden cambiar, y solo cuentan los días hábiles (lunes a viernes, sin festivos).
• Art. 71Cuando tú y otra persona acuerdan resolver un pleito mediante arbitraje, puede haber situaciones que no estén contempladas ni en su contrato ni en esta ley. Para esos casos, se usará el Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México (antes Distrito Federal) para llenar esos huecos. En pocas palabras, si algo no está dicho en tu acuerdo o en la ley de arbitraje, se aplicarán las reglas de los juicios civiles comunes de la capital.
• Art. 72El laudo (la decisión final) que dé la Procuraduría se debe cumplir en un plazo de 15 días hábiles (sin contar sábados, domingos ni días festivos) después de que te lo notifiquen oficialmente. Esto significa que, una vez que recibas la notificación, tienes 15 días de días laborales para hacer lo que diga la resolución. Si no lo cumples, podrías enfrentar consecuencias legales. Es como una orden que tienes que acatar en un tiempo específico.
• Art. 73Si alguien firma un acuerdo o se gana un fallo (laudo) a su favor ante la Procuraduría (una oficina que protege a los consumidores), pero la otra parte no lo cumple, la Procuraduría puede presionar para que se cumpla y te va a orientar sobre ante qué juzgado o autoridad tienes que ir para hacerlo valer. Además, sin importar lo anterior, la Procuraduría también debe castigar a quien no respete esos acuerdos o fallos.
• Art. 74Lo que dice este artículo es que las reglas de los primeros cuatro títulos de esta ley también aplican para este título, siempre y cuando no contradigan lo que aquí se dice. O sea, como regla general, se usa lo que ya viene antes, pero si hay algo diferente en esta parte, eso es lo que cuenta. No te preocupes por buscar contradicciones; solo recuerda que lo específico de este título tiene prioridad sobre lo general de los primeros títulos.
• Art. 75El artículo 75 dice que los condominios pueden hacer varias cosas a través de su administrador, sin perder su propiedad. Primero, pueden pedirle a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda un documento que diga que su vivienda es de interés social o popular, para pagar menos servicios o impuestos; si la autoridad no responde en 30 días, se da por hecho que sí les dieron el documento. También pueden solicitar apoyo a las autoridades para mejorar las áreas comunes del condominio, como reparaciones, mantenimiento o seguridad, pero solo en casos urgentes que pongan en riesgo la vida de los vecinos. Además, pueden pedir recursos de programas del gobierno para hacer mejoras grandes en las áreas comunes, pero no para gastos diarios como la luz o el agua. Para recibir estos beneficios, el condominio debe estar registrado ante la Procuraduría, tener su escritura, reglamento interno y un acta de asamblea que apruebe el plan. Por último, si alguien hace obras en el condominio y después de 10 días la Delegación no responde a tu queja, puedes pedirle que revise el asunto y ordene detener la obra si es necesario.
• Art. 76El gobierno de la Ciudad de México tiene que tomar medidas para que sea más fácil y rápido crear condominios en unidades de vivienda de interés social y popular. La Procuraduría (que es como la oficina que defiende a los inquilinos y dueños) ayudará si la Asamblea General de vecinos lo pide para hacer trámites legales. También apoyará cuando haya muchos condóminos (dueños de departamentos) en un mismo edificio, para que se organicen bien. Su labor será enseñarles cómo funciona la vida en condominio y darles asesoría legal gratuita. Todo esto es para que haya mejor convivencia y orden entre los vecinos.
• Art. 77En las juntas de dueños, además de votar con base en el porcentaje que le toca a cada quien, también se puede votar en secreto metiendo un papel en una urna. El Comité de Vigilancia se encarga de organizar, contar y validar esa votación. Cada dueño tiene un voto por cada departamento o local que sea de su propiedad, sin importar el tamaño de su parte del edificio. Las cuotas de mantenimiento se fijan según el número de departamentos o locales, no según la proporción que le toque a cada uno. Pero, en los condominios de interés social que tengan locales no habitacionales, la Asamblea puede decidir que esas propiedades paguen cuotas basadas en el tamaño de su parte, comparado con el departamento más chico, o usando criterios comerciales.
• Art. 78En los condominios de interés social o popular, si hay más departamentos o casas de los que marca la ley, la administración debe poner cada mes en un lugar visible (como en un tablero o donde diga el reglamento interno) los estados de cuenta del edificio. Ahí debe aparecer cuánto dinero entró y se gastó, por rubro; cuánto deben los vecinos que no pagan; el saldo que tiene el condominio; y la lista de morosos con lo que deben. También tienen que informar cómo se usó el dinero en las áreas comunes y en los programas, presupuestos o apoyos del gobierno que se hayan aplicado.
• Art. 79La Procuraduría tiene la tarea de promover que en los edificios y conjuntos de departamentos se desarrolle una buena forma de convivir, que llaman 'cultura condominal'. Esto significa que todas las personas que viven ahí actúen con actitudes que ayuden a llevarse bien y a cumplir las reglas de la propiedad compartida. Los ingredientes básicos para lograrlo son: respetarse y ser tolerantes, cumplir con tus obligaciones, participar y ser responsable tanto de lo tuyo como de lo común, y apoyar a los demás aceptándolos como son. Todo esto siempre debe hacerse siguiendo lo que dice la ley y su reglamento.
• Art. 80La Procuraduría (una oficina del gobierno) te va a dar cursos, pláticas y talleres gratis sobre cómo vivir en un edificio o conjunto de departamentos (condominio). Te enseñarán sobre tus derechos, cómo cuidar el lugar, cómo hacer que sea accesible para todos y cómo llevarte bien con tus vecinos. También pueden hacer acuerdos con otras dependencias para conseguir recursos y programas que beneficien a tu condominio. Todo esto es para que tú y tus vecinos participen activamente, conozcan sus derechos y obligaciones (como pagar mantenimiento o respetar el reglamento interno), y regularicen su situación legal (como tener las escrituras al día). Además, buscan que haya buena convivencia, respeto, tolerancia, y que se cuiden las áreas verdes y espacios comunes. También quieren que nadie sufra violencia o daño físico o psicológico en el condominio. Y se promueve que no haya discriminación por tu origen, apariencia, género, edad, discapacidad, religión, preferencia sexual, estado civil, o cualquier otra característica personal, para que todas las personas (dueños, inquilinos, visitantes o trabajadores) sean tratadas con dignidad.
• Art. 81Si eres administrador o miembro de un comité dentro de tu condominio, tienes la obligación de tomar los cursos de capacitación que da la Procuraduría (la autoridad encargada). Debes hacerlo dentro de los 30 días naturales después de que te hayan nombrado en el puesto. Si eres un administrador profesional, además necesitas pasar un examen para obtener una certificación que lo acredite.
• Art. 82El artículo 82 dice que el gobierno de la Ciudad de México debe promover una cultura de buena convivencia entre vecinos en los edificios o conjuntos de departamentos, llamados condominios. Para eso, la Procuraduría Social va a ayudar a crear comités voluntarios de vecinos que trabajen en temas como el medio ambiente, la educación, la seguridad, el deporte y la mediación de pleitos. Por ejemplo, un comité puede encargarse de juntar agua de lluvia, separar la basura o hacer actividades para los niños y ancianos. También habrá un comité de mediación para resolver conflictos entre vecinos sin peleas, buscando soluciones en paz.
• Art. 83Si el edificio donde están los departamentos se cae, se quema o sufre un daño muy grande (más del 35% de su valor, sin contar el terreno), los dueños pueden decidir en una junta especial qué hacer. Para eso, se necesita que asista al menos la mitad más uno de los condóminos (dueños) y que el 51% del valor total del condominio esté de acuerdo. Las opciones que pueden elegir son: reconstruir las áreas comunes, vender todo el condominio siguiendo las leyes de construcción, o terminar por completo el régimen de condominio (como si se disolviera). También pueden demoler lo que quede y vender los materiales.
• Art. 84Si en un edificio de departamentos (condominio) se decide reconstruirlo después de un desastre, cada dueño debe pagar por arreglar su propio departamento. Además, todos deben cooperar para pagar la reparación de las áreas comunes (como pasillos o escaleras), según el porcentaje que les toque, que ya está definido en las escrituras del edificio. Los dueños pueden pedir ayuda a alguna autoridad (como Protección Civil) para que revise si el edificio es seguro o si necesita otros estudios. Si algunos dueños no quieren participar en la reconstrucción, tienen 90 días para vender su departamento al precio que fije un avalúo oficial. Si un departamento quedó totalmente destruido, la mayoría de los dueños puede decidir eliminarlo del régimen de condominio (separarlo legalmente), siempre que sea posible por las reglas aplicables. En ese caso, deben pagarle una indemnización al dueño afectado por perder su parte de las áreas comunes.
• Art. 85Cuando termines por completo el Régimen de Propiedad en Condominio (osea, cuando el edificio o conjunto de departamentos deje de funcionar bajo ese sistema), también tienes que decidir qué pasa con las áreas que son de todos, como pasillos, jardines o estacionamientos. Pueden repartírselas entre los dueños o venderlas. Todo esto se hace siguiendo lo que digan la ley, su reglamento, el documento oficial que creó el condominio (Escritura Constitutiva) y las reglas internas que ya tenían acordadas.
• Art. 86El artículo 86 dice que si alguien no cumple con lo que marca esta Ley, su Reglamento y otras reglas que salgan de ella, la Procuraduría va a castigar esas faltas en los asuntos que le toquen. Eso se hará siguiendo lo que ya está escrito en la Ley, el Reglamento, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno. En pocas palabras, la autoridad te puede sancionar si te brincas las reglas, y para eso revisará los documentos oficiales correspondientes.
• Art. 87Este artículo explica las multas que puedes recibir en un condominio en la Ciudad de México si no cumples con ciertas reglas. Las multas se miden en "Unidades de Medida y Actualización" (UMA), que es un valor que el gobierno actualiza cada año. Si haces ruido, molestas a tus vecinos o discriminas a alguien, te pueden multar con un valor de 10 a 100 UMAs. Si eres administrador del condominio y violas el derecho a la igualdad, la Procuraduría te puede quitar el puesto y prohibirte manejar dinero del condominio; entonces la Asamblea General tendrá que elegir a un nuevo administrador en 30 días. También, si el reglamento interno de tu condominio permite la discriminación, la Asamblea lo deberá cambiar cuando nombre al nuevo administrador. Si dañas partes del edificio sin poner en riesgo la seguridad, bloqueas áreas comunes o afectas el funcionamiento del condominio, la multa va de 50 a 200 UMAs. Si causas un daño económico o pones en riesgo la seguridad del inmueble o de las personas, la multa sube de 50 a 300 UMAs. Además, si no pagas a tiempo tus cuotas ordinarias, extraordinarias, de mantenimiento o del fondo de reserva, te pueden multar de 10 a 100 UMAs. Y si los administradores o el comité de vigilancia hacen mal su trabajo, abusan de su cargo o no cumplen con la ley, les aumentan la multa un 50% más de lo que ya les tocaría, sin contar otras sanciones de otras leyes.
• Art. 88Este artículo dice que las multas o castigos que ya están en la Ley no se echan a perder aunque también se apliquen otras sanciones por otras reglas. La Asamblea General (la junta de todos los dueños) puede hacer una reunión especial para exigirle al vecino que no cumple que cumpla a la fuerza, incluso demandándolo ante un juez. Si el vecino sigue sin cumplir o hace algo muy grave, el juez puede obligarlo a pagar una multa o hasta vender su departamento o casa. También la Asamblea puede pedirle a la Delegación que vaya a revisar si se están haciendo obras no autorizadas en las áreas comunes, y tiene que dejar que las autoridades entren al condominio para hacer la revisión.
• Art. 89Este artículo dice que antes de multar a alguien, la Procuraduría debe seguir lo que marca la Ley de Procedimiento Administrativo de la Ciudad de México. Si no estás de acuerdo con la multa o resolución que te impusieron, puedes hacer dos cosas: presentar un recurso de inconformidad (que es como una queja formal) o demandar ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de México (un juzgado especializado en asuntos del gobierno). Tú eliges cuál de las dos opciones usar. Las partes de "artículos transitorios" solo indican desde cuándo aplica la ley y que se cancelan leyes anteriores, sin cambiar el proceso para ti.